林峰视点：文旅项目O+EPC模式运营如何有效前置

绿维文旅累积完成4000余个规划设计项目，600余个项目已建造完成并落地运营，参与项目获得数十项国家级奖励，提供规划、设计、咨询、投融资、建造、招商、运营、综合孵化，详询15811113303！
 

绿维导语：文旅项目EPCO模式已经成为被普遍认可的开发模式，成为文旅投资的高效率模式。

 

EPCO模式，有的现在直接写成“O+ EPC”，是以运营管理执行为前提，投融资、设计、采购、施工、运营一体化的总体承包模式。这个模式因为运营的前置，可以实现降低项目失败风险，达到效率最大化，实现投资收益保障。

 

本文我们不是讨论要不要运营前置来做项目开发，绿维文旅认为文旅开发——运营必须前置，这是毋庸置疑的。本文主要讨论运营前置遇到哪些问题？到底应该怎么做才能真正实现效率最大化。

 

 

 

 

01 运营前置遇到的问题

“O+EPC”模式，运营前置是关键，但是在现实操作中，真正做到运营前置困难重重，以下就是绿维文旅在实践中发现的一些问题：

第一，专业的文旅运营人员短缺。现在综合性的有一线实践经验的旅游运营人员非常短缺。很多人都是纸上谈兵，但是须知旅游运营工作是一个非常复杂的系统性工作，很多小问题需要面面俱到的，

第二，运营人员缺少话语权。大型文旅开发项目动辄百万、千万，甚至上亿、十亿……这么大型的项目能够配一个运营人员全程指导已经很不容易了，但是作为指导者在团队中往往更多是建议的作用，并没有真正的话语权。

第三，运营人员不懂策划设计。术业有专攻，一个拥有一线运营管理经验的人，大部分是不懂策划设计的，对策划设计提的意见，往往被策划设计人员认为不够专业予以否决。其实，运营人员的意见并非真的不专业，而是角度不同，导致沟通不畅，运营人员不知道怎么从策划设计的角度表达出自己的看法。

综上，运营前置会遇上这样那样的问题，加上整体的成本控制问题等各种问题，导致想要真正做到运营前置困难重重。

02 技术参与路线与运营前置路线并行

绿维文旅针对运营前置的问题，在EPC项目运作的过程中，执行了技术参与路线与运营前置路线双线并行的运作模式。

下图对于FEPCO的大部分细节进行了梳理，是一张非常详细的表格。这里面讲到两条路线，一条是技术参与路线，一条是运营参与路线。技术参与路线从设计技术、采购技巧、施工技术、运营技术等，运营参与路线是邀请运营各方面人才全面参与到EPCO各个环节中来。

 

 

 

通过两线并行，实现从可行性研究到策划规划理想土地报规招标、完整设计、采购施工、竣工交付到试运营到正式运营的全过程。实现了贯通到底的运营理念和责任链，实现运营引领、全链贯通、一体落实、一责到底。

 

 

03运营全介入

 

运营前置，运营参与设计施工一体化过程，保障设计建设效果。基于运营结果数据需求导向制定的运营前置规划方案，是所有文旅项目的评估标准。在运营前置规划中，基于消费者行为的数据精算，将综合提供诸如“年游客量”“行业分析”“业态分析”“区域分布密度”“消费者客单价”“成本分析”“投资与利润分析”等等。基于这些精算的数据分析和行业分析，运营方才能帮助资方进行精准的分期启动策略、资金安排、建设体量与产品布局等一系列决策安排，从而让资方每一步的决策都能做到胸有成竹、有的放矢。

 

运营全介入，在前端找资金的时候就把运营导入进来，实现：

 

1、运营全介入：从策划开始介入，规划设计介入、建设介入、无缝对接开业经营。

2、达到运营验收效果的设计：必须保障四个方面要求，包括整体策划、运营验收、完整设计、全过程服务。

 

因此，必须保障四个方面要求：整体策划、运营验收、完整设计、全过程服务。

 

 

 

3、造价全控：建造师和造价师参与到前期的设计和成本控制。

4、运营验收：不仅建设工程要验收，运营落地也需验收，保障落地效果及运营效率。

5、建设过程，设计、施工、运营共同决策，保障落地效果。

 

实现这样的效果需要专业专职的运营团队，专业专职运营团队的全程把控是关键，全链条参与提出要求。

 

绿维文旅形成了“O+EPC”合作全套的流程与模式，从策划规划可研、资金筹备、项目立项、招投标、初设概算、投资分析、完整设计、施工计划、运营建议、采购、建造管理、员工培训、竣工验收、运营导入等15个环节对运营如何参与进行了细致的要求。

 

 

04 绿维文旅的EPCO模式简介

 

绿维文旅的EPCO模式能保证项目设计与运营收益完全对接，并使前期策划、规划、设计、报规、报建等高效落地，土建、房建、市政、景观、室内、游乐互动等建设过程紧密结合，大幅提升项目工程效率，通过对赌条款实现社会效益和持续经营回报。

 

绿维文旅拥有专业专职队伍，是政府和国有投资集团的最佳合作伙伴。现实中，有的单位运营团队没有深入介入到前期，规划设计团队、开发团队和建设团队与运营目标脱节，不对最后的运营负责任。文旅项目的关键在前期，没有把运营前置到前期，项目就会出问题。

 

林峰博士指出EPCO项目，不是传统意义上的EPC，而是以运营回报率达成为前提的完整的策划、规划、设计、建造、经营运作的全程服务结构。林峰博士也表示在EPCO过程中，越是流程完整的项目做起来越是简单，越是不完整的越是难做，特别是建设完成一半，让你用运营接手它的项目，这是最困难的。

 

绿维文旅案例：我的园艺家生态农庄

 

我的园艺家项目是由绿维文旅协助开发的EPCO项目，绿维文旅实施开展项目包装、开业筹备、并实施设计、采购、施工、运营一体化的整合服务。实践证明，这个模式可以实现降低项目失败风险，达到效率最大化，实现投资收益保障。

“我的园艺家”生态农庄自开业以来，园艺树乐园、魔法乐园、花园酒店年夜饭、特色园艺美陈展、趣味工坊等运营情况良好，露营派对+烧烤音乐会、“紫色油菜花海+蛙声音乐会”、“送戏下乡”大舞台、傣族之夜、美食嘉年华活动不断。

我的园艺家酒店落地实景图

 

园艺树无动力乐园实景图

 

 

绿维文旅助力文旅开发的EPCO模式也多次经受住市场的考验，屡获好评。实践证明，EPCO模式是目前文旅投资最高效的模式之一。

 

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绿维文旅是文旅康养与乡村振兴EPCO综合服务商，“四甲”规划设计、建设总包、文旅运营全程服务机构。从2005年创立之初，便提出了“创意经典·落地运营”的理念，经过十几年创新发展，目前已经形成了顶层设计、投融资、EPCO、招商、运营、智慧旅游、博物馆展陈设计等全产业链多引擎驱动发展新格局。

从顶层设计到落地运营，绿维文旅形成了“运营为基础、资源全整合、规划设计建设运营一体化”的全流程操作的核心能力，将更好地为文化、旅游、大健康、体育、农业、教育、房地产等区域综合开发及项目落地建设、运营管理提供全链全程的服务。

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