从单一度假地产到综合性旅游地产开发（下）

海南旅游地产未来发展战略展望

由于气候、地形等的影响，海南岛的北部与南部、东岸与西岸、海岸带与中部山区在资源的分布与组合及生态环境容量上存在较为明显的空间差异。不同的资源组合需要不同的开发模式。海南旅游地产开发模式的多样，也给规划设计单位提出了挑战，在规划中必须因地制宜，针对不同的旅游地产类型，采取不同的措施，才能保证规划方案的落地实施。

1、针对湾区度假地产――丰富产品谱系走综合性发展战。

 海南岛湾区的度假区档次较高，预计将来世界知名的一流酒店品牌都会加入进来，但是不容回避的是未来湾区开发的同质化。为了避免恶性竞争，湾区开发要丰富产品谱系走综合性发展战

（1）度假区导入多样化配套设施。

湾区要加大体育、养生、修养等多样配套的营造。为了避免产品的单一，适当引入和度假产业相关的产业，并充分挖掘地域文化与历史背景，发挥出地域的文化优势。这样度假产品才会有丰富的个性，有效的避免低层次竞争。

（2）向更为高级的低密度度假区发展

为了追求更大利益，海南湾区的开发强度较大，随着度假区的成熟，将向更为高级的低密度度假区发展。这也复合当今滨海度假地产的发展趋势。在前期规划中生态敏感区要禁止开发，协调好生态保护和旅游地产开发的矛盾。在尽可能保护自然的同时，做到体验自然，享受自然。

（3）注重二线海景地产项目的开发

目前的湾区开发在空间上呈现出平行于海岸线的高强度带状开发，对纵深二线地产的开发利用不够。建议在今后要重视对湾区二线的利用。例如在进行海岸沿线开发的同时，引水进内陆创造多样化的亲水空间。在建造对外交通的同时，考虑对自然环境的影响，采用独特的区内交通，避免对生态敏感区的影响。

2、针对养老地产――统筹发展完善配套可持续发展战略

海南岛中部的经济较为落后，基础设施滞后。大型候鸟型社区的开发为当地的经济发展和城市建设提供了新的活力，建议在中部旅游地产开发中要统筹考虑，完善配套，走可持续发展的战略

（1）城乡统筹发展，提升当地居民生活质量

主要指房地产开发与本地居民利益的协调。海南中部地方经济水平不高，居民的消费能力有限，以岛外市场为主的房地产开发所带来的高房价、物价膨胀、基础设施配套压力等既挤压了本地居民的住房需求，也给当地的经济、社会利益带来一系列影响。因此，应重点协调好本地居民的利益关系，在空间分布与利益补偿等方面将本地居民的利益纳入其中综合考虑。吸纳当地的就业人口，完善医疗、餐饮、娱乐等配套设施。

规划方案特别要考虑当地失地居民的利益，项目的规划要充分考虑农民的就业和增收问题。项目的设计要充分考虑当地居民的利益，规划项目中的餐饮、文化等设施要适当扩大，对当地的居民需求也要充分考虑。

（2）完善配套设施 形成特色化村镇

海南当地文化原始淳朴，对旅游和发展都有很强的促进作用。在规划中要注重对当地文化的保护和继承，在保证生活舒适度的同时，注入当地文化元素，形成独特的文化特色，避免“千人一面”的规划方案。

完善配套可以增加社区的吸引力，延长养老客户在社区的驻留时间。目前大型养老社区的配套主要依靠开发商，但像大型医院等制约社区发展的设施还需要政府进行完善。以养老地产带动村镇建设，以大型的养老社区构建旅游风情小镇，为海南的村镇建设和社会主义新农村建设出一把力。

（3）增进人际交流

规划方案不仅仅限于空闲利用规划，还要导入社会视角，探索海南社区规划中的社会问题，对有可能引起社会冲突的问题要有充分的认识。

在项目社区规划中，要有和当地交流的公共空间，如学校、中心广场、配套商业区等，注意加强养老社区和所在城市的互动关系。外来的老年人文化素质较高，尤其是低龄老年人，有参与社会事务的能力和愿望，对提升当地的文化、教育事业起着积极的作用，增强外来人口和本地人口的和谐互动，以发展旅游地产为契机，将营造和谐社会的行动切实落实到实处。

3、针对城市拓展区复合旅游地产开发――超前规划空间聚集战略

东线文昌的航天产业将带动大规模高素质人口和爆炸性旅游人口，海南岛西线东方、临高、洋浦等地线聚集了海南主要的工业项目。这些城市既有丰富的旅游资源也有巨大的发展机遇，但旅游地产的开发起步晚，正处于探索阶段。

海南城市面貌日新月异，城市拓展区的地产规划面临的挑战也更大。既要和城市的总体规划紧密衔接，也要和当地的市场状况结合，与前两类相比需要采取迥然不同的发展战略。

（1）超前规划

规划方案要站在城市发展的角度，对未来前景有着超前的认识。在规划范围内，预留未来市政发展用地，特别是要预留现代城市功能必须的体育场馆和文化娱乐、医疗卫生、水处理等设施用地。项目规划要用成熟的规划理念在城市的发展空间上进行引导，大型的项目开发要促进形成新的城市功能区，有条件的项目可以建议形成“RBD（休闲商务区）”，规划商业配套和娱乐设施。

（2）空间集聚

目前，海南适合进行集中开发，在适当区域内适度提高开发的强度，不仅能够节约用地，更能够聚集人气，形成都市氛围。有条件的项目可形成“链状组团式”规划方案，使项目成为绿色海洋中的“绿岛”。

未来房地产的开发应注重空间引导，确立城市导向，引导开发项目与当地城市建设和地方市场相结合，增强城市设施的丰富性，避免形成孤岛式的居住地域，造成生活氛围的不足。

（3）产业互动

在海南岛的空间规划当中，西部的工业产业带和东部的旅游产业发展带，发展方向不同。这一区域的地产开发和产业要紧密互动，共同承担起海南振兴的责任。

文昌旅游地产要紧密结合航天产业和旅游人群来开发。清澜和文城的开发项目要与航天城的产业布局互动。乐东的龙湾和昌江棋子湾等湾区是西线上正待开发的“处女地”。这类地产要结合西线的洋浦和东方产业基地的建设，主动对接大项目的配套建设，在项目规划中注重导入学校、商业配套等生活设施，增加居住区的生活氛围，走出有别于东线滨海湾区旅游地产的开发模式。

后记：民族的才是世界的

目前海南旅游地产的规划单位主要是具有国际背景的公司，而对当地文化有充分了解的本土化规划机构还难以有机会承担大型项目的规划设计。这就要求我们国内规划设计公司扬长避短，抓住机会，增强项目的可操作性和可落地性，充分发挥出我们的特色，探讨适合海南实际的方案。

我们欣喜的看到，我们的规划成果已经逐步开始建设，宏伟的发展蓝图正逐步演变成巨大的经济效益。经过我们的规划，当地经济得以全面协调发展，旅游行业的地位得以极大的提高，我们将“成功客户”的理念真正落到了实处。为此，我们将不断努力进取。

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