一个旅游商业房地产项目的商业模式

       多元主题

在整个项目区的功能划分和布局安排确定为餐饮、住宿、交通、购物、娱乐、游玩、公共支持系统之后，对于每项功能应采用什么样的业态，市场地位的档次等应遵从多元主题的概念。这主要出于项目地区内功能主题的多样性和让市场无形之手自身选择合适的业态，合理配置资源的考虑。整个项目的商业面积29万平米，达整个项目的75%，开发成本达14亿。如此大的总量面积，尽管采用逐年开发的模式，如果简单的规划出单一主题，可能让市场很难消解，而且游客的多样性、复杂有趣的消费心理也很难接受。 

投资回收结构： 

此模式强调区域开发的理念，在严格按照空间规划和功能布局要求，限制售价的前提下，区域运营商为国际接待区、XX美食餐饮区、XX休闲娱乐区或产权酒店等项目引入优质项目投资者，由一流的酒店、宾馆、旅游娱乐开发商来建设或经营。

商业房地产有四种模式，分别为开发商自己经营、开发商自己出租、开发商直接卖给经营者、开发商卖给投资者，由投资者出租给经营者。这四种模式分别在现金流回收周期、经营风险、升值收益、开发商经营能力要求、物业管理能力要求、开发目的等方面各异，开发商就自己项目不同的要求和实际情况采用最经济的模式。

如下图所示，此模式降低了区域运营商的融资难度，减少了资金成本，缩短了开发投资回收时间：部分子项目有条件的引入优质项目投资者，迅速提升了整个区域的土地房产价值，使现金流回收周期缩短，降低了整个区域开发运作的风险；引入旅游商业房产投资者，既向房产投资者融资又使其成为稳定客流，让商业房产投资者与之共担风险，因为如此大面积的商业房产总量，其销售存在一定的风险。

此模式有可能会增加经营者的成本，如果项目区的游客流量达到一定规模，对经营者而言此成本则可以接受。

二、商业模式的弱点： 

该项目投资额度大，实际担负城市改造与发展任务，土地拆迁成本比例达52%，运营商收益与土地拆迁成本呈明显的负相关。如果维持如此高昂的土地拆迁成本，政府不做土地补偿，开发商的收益低，机会成本巨大。 

此模式过度关注开发风险的规避，可能会损失项目升值带来的利益。建议结合运营商出租的模式，为以后的升值预留一部分空间。

此模式对运营商的实际运作管理能力要求很高，对人力资源要求极高。因为开发过程中每个环节都须有专业、应变的人才协同合作，涉及的部门如环保、建筑、水利、电力、旅游、景区、消防、文保等多个部门关系复杂，尤其是拆迁工作的难度大。

此模式须做好区域整体营销或子项目细节营销，因为吸引人气是项目成功的关键，而项目的主题、环境、功能等硬件都已齐备，营销成功与否关系到项目区的成败。

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