私产酒店――次代度假房地产已经来临

    初代旅游地产――产权酒店纷争不断

旅游地产同时具备旅游业和房地产业的双重属性，旅游地产进入我国时间不长，但发展十分迅速，从九十年代进入中国旅游度假地产发展算起，短短十年时间已经迅速在全国各地蓬勃发展起来。

作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，具有投入轻松、风险小的特点，目前在我国也逐渐被广大投资者接受，成为一种新型的投资理财方式。

旅游与地产的嫁接不是一个偶然的因素，而是市场经济发展的结果。近年来我国内经济发展迅速，商务活动广泛，社会中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群。加上每年大约有114天的假期国内旅游度假的市场气候已经形成，这些都为旅游度假地产开发、消费带来了商机。 

绿维创景研究我国旅游地产发展的历程后，将我国的旅游地产分为两代，把以产权酒店和私家度假别墅为主的旅游地产产品称之为初代旅游地产，将新型的旅游地产---私人酒店作次代旅游地产。

研究我国旅游地产不能背离现实的经济环境，尤其在目前的全球的金融危机蔓延和我国房地产市场低迷的经济形势下，旅游地产将承担着特别的使命，能够充分发挥旅游和地产两个产业的优势，对拉动内需和房地产市场健康发展都有特别的意义。

本文尝试对目前中国旅游地产的发展做出初步总结，力求探讨出中国旅游地产可持续发展的开发运营模式，以推动中国旅游地产的健康发展。

初代旅游地产――产权酒店纷争不断

初代旅游地产产品有产权酒店和度假别墅两种。但主要以产权酒店为主。国家政策的停止了对低密度别墅用地的审批后，国家的相关部门加大了对土地市场和开发销售的管理，度假别墅在旅游地产市场上停止了供应，度假别墅产品作为度假产品逐渐淡出了旅游地产市场，产权酒店产品也就当仁不让的成为初代旅游地产的主力产品，甚至在某种程度上成为旅游地产的代名词。

但在中国当前市场法律法规缺位、加之产权酒店开发商短视行为、回报模式、交换体系等方面的问题，传统产权酒店纷争不断，有以下几个问题急需解决：

1、售价和回报率虚高

我国产权酒店的市场售价一般远远高于当地的住宅出售价格。成熟的产权酒店产品的市场售价应是当地住宅价格的1.5至3倍之间。目前我国的主流的产权酒店售价大都几倍于当地住宅的价格，售价大大超过了合理的售价。为了快速回收资金，开发商和销售方设计的产权酒店的经营回报率更显不理性。产权酒店的投资回报率宣传一般在10％以上，甚至更高。完全背离了市场的承受能力。

许多产权酒店的开发商为了尽快将产权酒店销售变现，都会承诺高额固定回报。宣传固定回报是违反国家规定的。但如果没有固定的回报，又会对消费者失去吸引力。如果发展商承诺的投资回报不能兑现，就会产生法律纠纷。

2、税收、财务困扰酒店经营

一般酒店的物业作为酒店的固定资产计提折旧进入成本，而产权酒店的物业严格讲不是发展商的，因为已经卖出，无法提折旧，也就无法进入成本。作为酒店经营须交纳营业税和企业所得税，税后的利润才能够回报投资者，投资者取得分红仍需交纳个人所得税，在目前相关法律法规缺位的情况下，产权酒店的各项折旧、税费应该如何交纳没有相应的法律法规指导。

3、中小业主委托虚位问题。

一般的经营酒店，投资方是惟一的业主，可以委托酒店管理公司来管理。但作为产权酒店，已将各房间分散地卖给不同投资者，因此就会产生许多的委托者，那么到底谁来管理这个酒店？产生了问题，谁能决定这个房子经营的一系列问题？产权酒店绝大部分产权所有者是分散的，可能只有一小部分产权的开发商拥有决定权，很可能委托者并不代表酒店所有者的利益，这样就会侵害中小投资者的利益。　

次代旅游度假地产――私产酒店浮出水面

像任何事物的发展都有一个过程，都需要规范和完善，我国的旅游地产市场也不例外。正式在这样发展的情况下，目前我国出现了一些新型的旅游度假地产，其设计、开发、销售、经营等各个环节都出现了相应的创新，绿维创景把这种升级版的旅游地产产品称之为私人酒店。私产酒店的主要有以下优点：

1、权益设计向业主倾斜

这种私人酒店扩大了业主的权利，业主在酒店运营上监督和回报上享有比以往更大的自主权。传统的产权酒店一般会为业主提供一定时段的免费自住权，但其自住的天数和时间需要受到一定的限制；而新型私人酒店其业主的自住权不受任何限制，即业主可以不限次数、不限时间的使用私人酒店，业主入住酒店只需交纳酒店的基本运营费用，业主的自住时间的多少与年终分红的利润分配方案挂钩，自住的越少，回报越多；自住的越多，回报越少。

2、产品谱系更加丰富

早期的产权酒店产品在产品设计和酒店区别不大，在产品的设计上，升级版产权酒店在规划设计上特别注重酒店产品的实用性和有效性，注重酒店细节设计对运营成本和投资回报的影响，这些设计细节包括面积、户型、装修、设施配套等。

产品的设计也更加考虑业主的自住的需求，整个产权酒店居家的氛围日趋浓厚，设计套房的比例逐渐加大，家居化的房间布置越来越受到投资者的欢迎，改变了以往酒店标间压抑和局促感。

3、社区规划复合化

目前旅游地产的“复合化”成为一种规划趋势，旅游地产往往集合各种旅游资源，将温泉、高尔夫球场、马会等多种游乐设施和私产酒店一起组成复合共生型的社区。在一个旅游地产中既有酒店类物业，又有公寓、商业、商务办公类物业，这些物业共同组成一个混合的旅游地产社区，在这个社区里的各种配套资源可以和私产酒店实现共享，达到了对各种旅游资源利用巨大化。这一点普通意义上的通常产权酒店和新型的私产酒店完全不能相提并论。

目前海南、山东、浙江等地都出现了占地上千亩，销售套数数千的大型产权酒店大盘。

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