旅游引导的区域综合开发的动力特征

可以预测，未来在总结30年快速城镇化问题的基础上，完善后的新型城镇化将成为我国社会经济发展的一个主要发动机。绿维认为，旅游强大的动力效应及区域综合发展协调能力，能够推动服务产业进行聚集发展、全面提升新农村建设、带动土地升值、延伸商业地产及休闲度假地产等高利润项目，实现开发的快速回报。依托“服务产业聚集、土地升值、房地产高回报”三要素，旅游将成为区域发展中最重要的新型动力。

一、旅游与旅游地产

（一）观点转变

2005年之后，随着观点的改变，人们已经逐渐认识到旅游地产对旅游产业的带动作用。2009年后，旅游地产已经成为一个产业发展的分支，获得多数部门的认可。绿维认为，这种转变主要有以下四方面原因：第一，在旅游风景资源、文化资源、环境资源保护区内，任何破坏行为都是不可容忍的，这已经成为规范，并在大多数景区得到了落实。第二，旅游区域的公共服务型设施，以服务于公众为前提，私家项目不得侵犯，这也已成为社会共识，在规划中得到了较好规范。因此，旅游保护区、公共服务区、延伸发展区，形成了有效的划分，侵占旅游资源的现象得到了有效控制。第三，利用旅游聚集效应，推动区域开发，带动城市建设，是经济发展的必然趋势。第四，旅游地产本身有了大幅提升，在旅游区搞住宅已经不是旅游地产的主流，依托旅游进行城镇化建设和区域综合开发成为主导模式，掠夺性的“景区内住宅开发”已走向旅游引导的区域综合开发。可见，产业架构与理念已实现全面升级。

（二）旅游地产的无穷想象空间

1．通胀压力致使城市化成为中国发展第一引擎

在全球性通胀的巨大压力下，中国保值增值的第一产品就是土地。基于通胀和成本提升，房地产同样具有了增值效应。而这一增值效应带动了中国财富效应的良性循环，推动了国家经济的持续发展。因此，基于土地和房地产的财富效应，决定了无论中国如何强调工业发展和科技创新，在未来20年内，经济发展的基础和第一引擎，必然还是城镇化。

2．旅游地产的想象空间——低价土地与高价房

在城市土地透明化、成本高启之时，旅游区的土地价格却非常低。如何以低价格卖出高价位，不仅是旅游地产的巨大魅力，也是一个巨大难题。

（三）旅游投资商的主体是地产投资商

以房地产开发为目标，以旅游经营为基础和手段，成为近10年来旅游产业投资的主要方式。可见，旅游地产已经成为带动旅游发展的根本引擎。

（四）旅游和地产的关系

旅游地产，是旅游引导的区域综合开发中的土地开发与房产开发，是产城一体化的房地产开发，包括休闲商业地产、养生养老地产、度假地产等多种形态。旅游与旅游地产的关系也已经从简单的分离关系，转化为区域综合发展模式下相互交织的复合关系。

地产和旅游之间关系的深化，使得旅游地产成为旅游系统开发中最主要的组成部分。旅游地产能不能很好地与旅游互动，成为旅游产业发展的关键。把原来城市投资商粗放的旅游地产开发转化为真正能够提供养生、度假服务的旅游地产，是我们要努力实现的目标。

二、旅游是区域发展中最重要的新型动力

我国社会经济结构到了改革的重要时期，通过社会经济结构全面转型，从而实现内需带动下的持续增长，是各方人士的共识。党的十八大后，国务院领导提出“改革红利”，可以说系统地概括了中国经济发展依靠结构调整带动速度提升的核心理念。同时明确提出：中国未来最大的发展潜力在城镇化。

新型城镇化的一个重要理念是要“协调”——工业化、信息化、农业现代化相协调；人口、经济、资源和环境相协调；大、中、小城市与小城镇相协调；人口积聚、“市民化”和公共服务相协调。靠什么来实现这四个协调发展呢？绿维认为，旅游强大的动力效应及区域综合发展协调能力，决定了其将在这一进程中扮演重要角色。

实际上，随着我国城镇化的发展，旅游成为了提升城镇生活品质的重要因素，同时也是城镇化中具有产业、居住支持双重价值的要素，为其发展提供了产业支撑。中国的旅游开发已经与区域发展和城镇化进程全面结合，并在产业上趋于融合，形成了旅游产业导向下泛旅游产业聚合的区域经济与城镇化综合开发模式，绿维称之为“旅游引导的区域综合开发模式”（Tourism-oriented Regional Integrated Development Model，TORD）。

旅游具有引擎效应，能够推动服务产业进行聚集发展、全面提升新农村建设、带动土地升值、延伸商业地产及休闲度假地产等高利润项目，实现开发的快速回报。依托“服务产业聚集、土地升值、房地产高回报”三要素，旅游必将成为区域发展中最重要的新型动力。

（一）以旅游产业为引擎的泛旅游产业集群，是未来城市产业发展的重要基础

产业聚集与聚合，是区域经济发展的主体模式。在后现代社会，现代服务产业和高技术产业的聚集与聚合已经成为区域经济升级的标志。依托于现代服务产业的城镇化代表了世界发展的潮流与方向。在中国，以旅游产业为引擎的泛旅游产业集群发展代表了未来城镇产业发展的方向。

（二）旅游与地产结合，成为城市运营的主要手段

在我国经济社会发展进程中，地方政府面临着产业转型升级的需求，旅游产业作为一种消费性服务产业，成为很多地方的首选。政府和投资商基于各自的需要，形成了旅游与地产的对接模式：政府匹配土地，出让土地一级开发的利润，引导和要求投资商在进行地产开发的同时打造旅游设施与旅游服务。这种旅游开发模式不同于传统的旅游开发，呈现出投资大、档次高、综合性的特征，形成了养生养老社区、度假社区、文化小镇、生态商务新城、会展新城等新模式，这实际上就是旅游城镇化的模式。而政府进行旅游综合开发运营，就是在进行城镇化开发运营。

（三）旅游是提升城镇化质量的重要因素

在内需消费产业作为拉动经济的主要方向下，以旅游产业为战略主导，形成的旅游城市、旅游小城镇、旅游综合体、旅游新型农村社区，将大大推进中国休闲度假时代城镇化的进程。

三、解放思想，用旅游带动区域经济社会全面突破

绿维总结了中国旅游投资与区域开发的历史实践，通过数百个成功案例研究，提出了“旅游引导的产业集群化及新型城镇化模式”，希望能够帮助地方政府，充分运用旅游产业发展的契机，带动泛旅游产业全面发展，并借力土地开发，加速以现代服务产业为依托的城镇化进程，实现区域综合开发突破，达到区域经济社会高速和谐发展。这需要旅游规划行业及旅游开发投资商、政府的共同努力。

（一）创新是推动旅游业战略性作用发挥的重要因素

旅游是一个充满创造力的产业，创新是旅游发展的重要动力，也是旅游产业相比于其他产业的鲜明特质之一。旅游的创新包括产品创新与产业创新、政府管理创新与市场化创新、体制创新与机制创新等。

绿维一直在追求产品的创新和方法的创新，除利用创意打造了大批具体旅游项目之外，还创新了大量新的方法与模式，包括政府主导下的旅游产业运营模式、泛旅游产业整合模式、旅游导向的区域综合开发模式、旅游城镇化模式、旅游综合体开发模式、旅游引导的新农村社区开发模式、旅游设计体系等。（链接：欢乐颂）

（二）旅游开发投资商向区域运营商转变

旅游项目一般都是区域发展项目，而不仅仅是简单独立的单体项目。因此，合格的旅游投资商需要面向区域，实现社会经济的协调发展。

我们把旅游综合开发投资商定位为区域运营商。旅游综合开发模式，是一个经济社会发展的综合构架。其中，政府的规划、土地政策、财政税收政策、基础设施与公共服务设施配套，起着战略和基础作用。区域运营商应该全面介入政策管理，参与规划，参与基础设施建设的BOT（build-operate-transfer，建设—经营—移交）、TOT（transfer-operate-transfer，移交—经营—移交）、BT（build-transfer，建设—移交），参与一级土地开发，参与农民就业了，参与社区产业发展等。

在旅游综合开发中，最关键的还是旅游产业要落地到具有核心吸引力的旅游产品的开发上，要能够形成人气聚集能力和旅游吸引核，并由此带动大量游客，形成消费市场，并扩展出引擎效应。

（三）政府实施“保、规、控、管”四字方针，引导旅游综合开发健康发展

以旅游为引擎的区域综合开发，是中国特色的旅游综合开发的有效模式，政企协调非常有效，发展状态基本健康，为旅游产业发展带来极大机遇。同时，政府必须进行“保、规、控、管”，杜绝一些投资商唯利是图的做法，确保旅游综合开发的健康持续发展。

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