升级版产权酒店---私产酒店商业模式浅析

2008-12-05 绿维创景 标签：

2.5国内发展存在的问题

2.5.1价格偏高。

据了解, 目前国内产权酒店标准间一般标价20 万元到40 万元之间。如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8 000 美元计算, 目前国内产权酒店首付相当于人民币6 万多元。就我国居民的平均收入水平而言, 显然还是奢侈品,城市工薪阶层多数不具备购买能力。

2.5.2受限很多。

国内大多数产权酒店规定, 业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期, 这与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异, 规定显得缺乏灵活性。

2.5.3市场无序。

产权酒店发展商大多盲目跟进, 项目仓促上马, 资金实力不足, 前期大力炒作, 但工程进度和后期配套服务跟不上。

2.5.4缺乏规范。

目前国家相关管理部门对分时度假产品性质尚未做出明确界定, 相关部门也没有出台针对产权酒店的法律法规。这造成了传统方式的分时度假产品由于在销售环节上存在问题和部分不法经营者的抢先进入, 影响了市场健康发展。

3. 利润之本――第二代旅游度假地产，私产酒店浮出水面

像任何事物的发展都有一个过程，都需要规范和完善，我国的旅游地产市场也不例外。正式在这样发展的情况下，目前我国出现了一些新型的旅游度假地产，其设计、开发、销售、经营等各个环节都出现了相应的创新，绿维创景把这种升级版的旅游地产产品称之为私人酒店。

3.1 私产酒店的主要有优点

3.1.1权益设计向业主倾斜

这种私人酒店扩大了业主的权利，业主在酒店运营上监督和回报上享有比以往更大的自主权。传统的产权酒店一般会为业主提供一定时段的免费自住权，但其自住的天数和时间需要受到一定的限制；而新型私人酒店其业主的自住权不受任何限制，即业主可以不限次数、不限时间的使用私人酒店，业主入住酒店只需交纳酒店的基本运营费用，业主的自住时间的多少与年终分红的最终利润分配方案挂钩，自住的越少，回报越多；自住的越多，回报越少。

3.1.2产品谱系更加丰富

早期的产权酒店产品在产品设计和酒店区别不大，在产品的设计上，私产酒店在规划设计上特别注重酒店产品的实用性和有效性，注重酒店细节设计对运营成本和投资回报的影响，这些设计细节包括面积、户型、装修、设施配套等。

产品的设计也更加考虑业主的自住的需求，整个私产酒店居家的氛围日趋浓厚，设计套房的比例逐渐加大，家居化的房间布置越来越受到投资者的欢迎，极大了改变了以往酒店标间压抑和局促感。

3.1.3社区规划复合化

目前旅游地产的“复合化”成为一种规划趋势，旅游地产往往集合各种旅游资源，将温泉、高尔夫球场、马会等多种游乐设施和私产酒店一起组成复合共生型的社区。在一个旅游地产中既有酒店类物业，又有公寓、商业、商务办公类物业，这些物业共同组成一个混合的旅游地产社区，在这个社区里的各种配套资源可以和私产酒店实现共享，达到了对各种旅游资源利用最大化。这一点普通意义上的通常产权酒店和新型的私产酒店完全不能相提并论。

目前海南、山东、浙江等地都出现了占地上千亩，销售套数数千的大型私产酒店大盘。　

3.2 旅游地产的开发运营需要持续创新

绿维创景通过研究国内外成功的产权酒店项目，结合自己多年的工作实践，总结出自己的新型旅游地产-----私产酒店旅游地产的开发运营模式。

3.2.1开发上坚持“共生型”规划

私产酒店规划上要集合温泉、高尔夫球场、马会等多种游乐设施于一身，规划出“复合共生型”酒店社区。这种复合的“共生型”的私产酒店社区，将成为未来旅游地产发展的主要模式。

“复合共生型”私产酒店规划不仅能够提高运营效率，也为私产酒店开展多元化经营创造了条件，可以尽一切可能满足游客“吃、住、行、购、娱”的多重需要。

例如是在我国广大的西部地区，工农业比较薄弱，而旅游资源又特别丰富，开发新型私产酒店能够整合各种旅游资源，还应承担更多的社会责任，提升当地产业和就业水平，拉长旅游经济的产业链条，为当地经济提供的新增长点。

所以也只有高起点的“复合共生型”规划，才能发挥出对区域旅游资源的整合功能，才承担起区域经济的发展“引擎”的作用。

3.2.2运营上引入“第三方”力量保证业主权益

“第三方”是指独立于开发商和酒店经营公司的担保公司和审计师事务所。目前市场上虽然有少数产权酒店产品聘请了担保公司作担保，但是在担保公司设立上，很多担保公司也是开发商发起成立的，很难做到彻底消除经营隐患。

为了合理的规避风险，私产酒店必须不仅要有专门的酒店管理公司统一承租经营，而且还要有独立于开发商的担保公司和审计机构作为第三方，来保证经营回报合同的履行。

私产酒店运营架构设计

3.2.3定位上突出特色

私产酒店定位要善于借助于独特的某一方面的资源（比如温泉、高尔夫等）使之成为最具某种特色的休闲、度假酒店。差异化经营将是私产酒店的生存之道。

私产酒店定位上片面的求大、求全，或过分的简陋都不是最好的定位。档次太低，吸引不到客源；而档次太高，将会增加开发成本，将直接拉升产权酒店的售价，影响到日后开发销售。同时也会造成今后管理成本过高，得不偿失。

根据我们的研究成果显示：目前我国正在出售的旅游度假酒店市场上销售和运营好的一般是3－4星级的酒店。

4. 利润之源――私产酒店的市场分析

二十世纪七十年代，瑞士亚力山首先提出的 “时权酒店”（Time share）是产权式酒店的发端。时权酒店兴起，立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展，并演变为现在的私产酒店。
目前产权酒店在国外已经趋于成熟，其中最重要的一个原因就是西方国家中产阶层的崛起，为私产酒店形成了庞大的客户群，这也是私产酒店最为重要的一个市场。