升级版产权酒店---私产酒店商业模式浅析

2008-12-05 绿维创景 标签：

2.2.2 欧洲分时度假模式

时权酒店（Time Share Hotel）起源于欧洲20世纪60年代。第一家时权酒店的概念是在法国阿尔卑斯山脉地区的一家名为“Superdevoluy”的滑雪度假村诞生的。其卖点是该度假村能保证每一个购买该度假村某一时断的消费者能在预定的时间内来此滑雪度假。对该度假村开发商而言，由于把未来的使用权提前销售给购买者，从理论上来讲，开发商已提前收回了开发成本和利润；对时权购买者而言，这种方式能保证他们能用较低的价格（一次性买断）获得预设时间里，特别是旅游旺季时能使用该度假村的权利。

时权酒店（Timeshare Hotel）是指消费者或个人投资者买断了该酒店在每年某一特定时间里的若干年使用权。其概念就是“分时度假”，既度假村酒店的开发商，将酒店每间客房的使用权每年按周划成52份，用优惠的价格按份儿销售给顾客。顾客每购买一份就拥有一定期限内(一般为20至40年)在这一住所每年住宿一周的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益，以及对酒店其他服务设施的优惠使用权。由于购买者购买的时权是某一特定的度假酒店，但购买者又不可能一辈子都在同一地方度假，因此，为了便于销售，又出现了时权交换公司。时权交换公司是指为不同地区或国家的时权购买者提供相互交换的平台，为时权购买者在不同地区旅游度假创造了条件。在国外，时权购买者一般都是事业有成，接受过良好教育的中等偏上的中产阶层，平均年龄在49岁左右。

典型的时权酒店是具有类似于公寓式的房间，提供传统度假村所需的餐饮，休闲，娱乐等设施，以及与之相应的服务。其经营模式是开发商在把该度假村的使用权售出时，成立使用权购买者委员会，由购买者委员会和开发商共同雇佣管理人员或酒店管理公司来进行管理。在美国，购买时权酒店的消费者不仅不能从购买行为中获利，反而每年还必须向时权酒店管理公司交付维修保养和管理费用。1994年，美国的时权酒店购买者平均支付的此类费用是600美金。正如Stutts and Worthman（2001）指出的，购买时权酒店的消费者应把它看成是一种能享受和使用的商品，而不能把它当作是一项投资。

2.2.3 美国有限合伙投资及权益性投资基金

20世纪60年代初期在美国出现的，以商业不动产为主要投资对象的有限合伙投资和房地产投资信托基金（REITs）等房地产金融创新模式，不仅为广大投资者提供一种金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的纽带。
有限合伙投资是美国早期辛迪加企业最常使用的投资形式。辛迪加企业主要是为中、小投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的商业经营活动提供机会的一种投资形式。房地产辛迪加企业专业从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销等活动，可以被看成辛迪加的参与者的收益来源主要是服务经营和销售房地产项目的活动。房地产辛迪加企业收购房地产项目时，一般要吸引其他投资者的资金，以构成股本基础；房地产辛迪加企业一般较少投入他们自己的资本，而是更多地以代理人的身份出现，利用房地产投资者们委托给自己的资金，为他们收购、经营和销售房地产，同时收取代理费用。

REITs是一种房地产公司的组织形式，是一种汇合众多个人和机构资金、由专业人员管理、投资房地产资产的投资工具。REITs在上世纪60年代就已存在，源自美国国会在1960年通过的《房地产投资信托法》，但经过了几十年税务和法规上的改良，自1992年起才成为一项具影响力的投资工具，目前已从美国扩展到欧洲和亚太地区。截至2007年底，美国挂牌上市的152家REITs总市值已超过3120亿美元。

REITs按投资对象一般分为两类，一类称为抵押贷款型REITs (MortgageREITs)，其投资对象为证券化了的住房抵押贷款，这一类型的REITs并不多，在全部REITs约占9%。另一类是股权型REITs (Equity REITs)，美国绝大多数REITs属于此类，REITs往往指得就是股权型REITs。这种REITs专注于对旗下物业的经营管理，以获得租金收入为目标。由于股权型REITs一般会集中持有某一类的物业，如酒店式公寓、酒店/旅馆、写字楼、购物中心、工业设施等。

2.3 产权式酒店在国内的发展

90年代开始，随着国内经济和旅游业的迅速发展，国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，当时是1995年。从2001 年起开始风靡全国。

截至2003年末，全国星级酒店共9751家，产权式酒店在数量上占到了它的1/50,而操作成功的比例占到产权式酒店总数的20％左右，所在区域一般都是在泛珠三角地区、长三角地区、环渤海湾区域。到目前为止，北京、上海、海南、厦门、兰州、昆明、深圳等地都相继建设并推出了形式各异的产权式酒店。

目前国内的产权式酒店大约有700多家，遍布20多个省、自治区、直辖市。

2.4国内产权式酒店业的市场环境分析

2.4.1市场消费潜力开始释放

这来源于近几年对外开放和国内经济发展的结果，一方面造就了一批具有消费能力的白领阶层，另一方面培育了这批白领阶层的超前消费观念；

2.4.2市场氛围已经形成

一方面旅游度假区随着国内旅游消费能力的提高而逐步形成气候，另一方面分时度假概念逐步被人们接受。

2.4.3市场的制度、法规和秩序有待规范

国内产权式酒店的市场虽已形成，但市场的制度、法规和秩序却有待规范，而市场的完善在很大程度上是取决于制度、法规和秩序的，客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此

2.4.4国内缺乏完善的分时度假体系

国外分时度假体系比较完善，分时度假酒店联盟可以为产权式酒店的客户提供极具吸引力的度假交换，而我国产权式酒店、分时度假消费均不同于国外的先有需求后有市场，在国内酒店客房平均出租率仅50%出头、闲置客房很多的背景下，要由卖方推动市场需求，国内分时度假体系还很不成熟，即便全球最大的分时度假交换公司RCI在中国的成员酒店也不足20家。

2.4.5分时度假消费中存在强迫性和欺骗性销售

我国目前分时度假消费中存在的最大问题恐怕就是强迫性销售和欺骗性销售了，这使得分时度假交换体系赋予产权式酒店的魅力没有得到足够的体现。