升级版产权酒店---私产酒店商业模式浅析

2008-12-05 绿维创景 标签：

商业模式及其五大要素

赢利之道：在于成熟先进的商业模式。产权式酒店从90年代中期发展到今天已经有十几年的历史，按说应该已经有比较成熟的商业模式。事实上，产权式酒店进入中国后开发经营中有了很多成功的案例，但有更多的案例是在开发经营过程中却出了很多问题，且在继续出着问题！表现出明显的“水土不服”，因为中西方的发展程度不同、信用体系不同、法律环境不同、投资消费意识和习惯不同使然，所以产权式酒店必须在产品设计和商业模式上进行大胆的创新，才能够适应市场的需要。在这种大的市场背景下，第一代旅游地产的度假产品原始的产权式酒店如不进行大的创新，将逐步淡出市场，而新一代旅游地产―私人酒店已经浮出水面。

本文试图从商业模式角度对私人酒店开发运营进行研究，希望能够对正在进行旅游地产开发运营的企业或者希望能够进入这个领域的企业以启示。

1．商业模式及其五大要素

商业模式就是：为了实现客户价值最大化，把能使企业运行的内外各要素整合起来，形成一个完整的、高效率的、具有独特核心竞争力的运行系统，并通过提供产品和服务使系统持续达成赢利目标的整体解决方案。

商业模式的五大要素是利润源即企业顾客、利润点即企业提供的产品或服务、利润渠即产品或服务的供应和传播渠道、利润杠杆即生产产品或服务的内部运作，利润保证即保护产品或服务的战略控制活动等五大要素。本文对“产权式酒店”商业模式分析就是从产权式酒店的本质及其商业模式五个要素展开。

2．产权式酒店的前世今生

产权式酒店作为中国酒店业的一个创新模式，它兼具了地产投资、酒店经营投资、休闲产业投资与一身，是一种价值很高的“双赢”模式，虽然有很多人对此很陌生，但其发展势头很强劲，短短十几年我国产权式酒店已经有700多家，但其运作比较成功的占少数，而且产权式酒店的纠纷越来越多，招致了不少批评，因此，如何在我国制度和法律不完善的情况下发展有中国特色的产权式酒店已经成为一个有待解决的问题。

2.1 产权式酒店在国外的诞生与发展

20世纪70年代，欧美发达国家进入"丰裕社会"，中产家庭成为社会主流，在旅游创新过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，这里有一些别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户，并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美，加勒比海地区以及太平洋地区发展，成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。

产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。拒资料显示，全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8％；1980年，全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。

目前国际通行的产权式酒店有三种类型，一是时权型，即有约定使用期的酒店；二是公寓型，即买断酒店部分客房产权，客户长期居住或作为办公用房使用，每个月交纳一定的管理费；三是投资型，即买断酒店部分客房产权，自身并不使用而是委托酒店经营，逐年收取固定回报。

产权酒店在国外发展较为成熟，样式也比较丰富，主要原因包括三个方面：

西方国家中产阶级的崛起，形成了庞大的客户群；

产权式酒店所在地多具有足够的观光、康乐等旅游资源，供客人休闲度假，国外产权酒店有很多都是建在3S（阳光、海滩、海水）地区；

国外分时度假交换制度与产权酒店相结合，使产权式酒店有了更大的吸引力，可以实现一地投资异地享受。

2.2 国外产权式酒店的三大投资管理模式

富裕社会所带来的社会大众化旅游高潮的出现，形成了全球最大的旅游产业，从而激发起各类社会资本对旅游房地产的投资开发，其中也包括社会中产阶级私人及家庭对旅游房地产的投资和消费热情。

国际旅游房产私人投资管理模式包括澳大利亚的共管模式、欧洲分时度假模式以及美国的有限合伙投资模式。

2.2.1 澳大利亚产权式公寓（Strata title共管公寓）模式

澳大利亚产权式住宿（STRATA TITLE HOTEL）业态的发展迅猛，其产权式所有权结构很好推动了澳大利亚的服务式公寓的投资，借此服务式公寓也就一间间地卖给了散户投资者，而散户投资者也就获得个人的产权。

服务式公寓产权式所有权的形式能为各主要投资人带来以下的收益：
对于开发商来说，比建造全服务酒店来说，服务式公寓的造价相对较低；由于获得预售承诺而减少了开发风险；通过预售给个人购买者，内部退出机制；由于预售押金和开发贷款，对资本的要求降低；拥有大量的市场需求。

对业主来说，进入住宿业（公寓经营）投资只需要较少的资金；大多数公寓管理方案能为个人投资者提供有限使用优惠，以及使用其它设施的折扣；若收益足够高时（即综合出租率和房价后），业主便可得到直接的运营收益；不用承担管理责任（指定的运营商将承担招徕客源的责任，当然这需要支付一定费用）；可二次出售的法定房地产权益；依据不同项目和客户需求可灵活使用或租赁；经理的收益与运营绩效和利润挂钩；可以用于抵押贷款。

对于运营商，与传统酒店相比，可获得更多的管理费用和利润分成；与数量较少，竞争异常激烈的传统酒店市场比较，管理公寓项目能够获得更多的连锁品牌冠名机会；如果公寓项目的商业模式合理，运营商和业主之间将形成良好的合作关系；与实力较强的开发商形成合作关系，将会定期得到新的管理项目，以及运营收入。