证券时报：旅游地产空置率居高不下亟待盘活.

近几年，海南、云南、山东等旅游资源丰富的地区，都被旅游地产的热潮席卷而过。而从去年开始，很多旅游地产项目的“高空置率”问题开始受到关注。业内人士认为，纯粹的住宅式旅游地产已经走到了尽头，改造现有的旅游地产，使旅游和地产相结合，采用分时租赁、电商渠道等也是较为可行的方式。

传统模式走到尽头

自2008年以来，中旅、国旅等传统旅游企业，以及万科、保利等大型房企，都纷纷进军与文化、养生养老相关的旅游地产开发。然而，国际旅游地产专家评审委员会调查报告显示，目前国内绝大部分旅游地产项目，都是以旅游开发为名义，大肆圈地建造“高端住宅”，不仅使旅游景区的生态环境遭到破坏，而且出现了“空城”、“鬼城”的情况。相关问题逐渐暴露在人们眼前。

上述专家委员会认为，空置率居高不下的原因，主要是由于项目前期定位偏差、缺乏与所在地的产业结合、度假服务配套不完善，以及沿袭传统住宅营销模式、缺乏产业营销通道等多方面因素共同导致。

同时，业内对旅游地产的认识和定义也在逐渐发生变化。对此，中国房地产业协会副会长朱中一表示：“前期，不少开发企业认为，在宜居、宜游的地方盖房子，就是旅游地产，但旅游地产绝不仅仅如此。我觉得，旅游地产应该是为旅游服务的地产，由旅游来主导，地产为载体，要考虑到能够为旅游提供各个方面的软件服务。”据专家分析，未来旅游地产的盈利模式，或将由一次性建成销售，转向以长期经营为主。但这种模式因为初期投入成本巨大，且项目回报周期延长，将会对开发商造成更大的资金压力。

国际旅游地产专评委副主任林峰认为，纯粹的住宅式旅游地产已经走到了尽头。要解决目前的高空置率问题，必须将旅游地产功能化，使旅游和地产相结合。据林峰分析，未来旅游地产发展有几个主要的趋势和方向，一是开发综合化，区域综合开发、综合体开发和特色小城镇开发将成为主流；二是产城一体化，产业和地产深入结合，把各种消费业态做足，形成消费聚集；三是产品服务化，即功能性服务结构导入；四是场馆收益配置的合理化，由短期收益转向长期收益，快速回报或只占30%~40%，因此长短结合的投资配置结构，以及金融服务利用的合理化非常重要。

开始尝试新方式

最近颇受关注的山东“仙境海岸”旅游概念，着力探索一种新的地产整合思路。据了解，“仙境海岸”是山东省继“好客山东”后着力打造的第二个大型旅游品牌，以度假酒店为整合系列产品的核心，首推70余个组合产品，均为“著名景区景点+酒店”模式，采取价格总包，即游客购买产品后，基本不需要再支付额外费用，就能实现2~7天的度假。

据山东省旅游局局长于冲介绍，该项目的发展思路，立足于提升、改造现有的旅游地产，盘活闲置项目。“‘仙境海岸’并不是新建一批项目，而是将现有闲置的旅游地产，在原有硬件上，加以配套要素的概念和软件服务的概念，让其完善功能、提升品质、加强服务，真正具备旅游的功能。”于冲再三强调以旅游服务功能来对当地资源进行整合，而山东自古传承的“道”、“仙”文化，被视为项目整合的文化凝聚核心。

此外，业内普遍认为，分时租赁是目前解决高空置率问题较为可行的方式。据了解，随着分时度假和房屋短租的逐渐升温，一些热门旅游景区的分时租赁业务开始趋于成熟。分时租赁是一种介于房地产和酒店产品之间的中间产品，分时度假公寓即加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。分时租赁产业链较为复杂，需要涉及多方主体，包括拥有房产产权的开发商、作为销售代表向公众销售分时度假产品的销售商、负责管理和维护分时度假房产的管理公司，以及负责提供不同地区之间产品交换业务的分时度假交换公司等等。专家表示，这一模式在国外非常流行，但在国内目前还没有完全成熟，各方主体仍在探索更为有效的商业合作模式，保证每个参与方都能有所获益。

值得一提的是，相关企业也在积极寻找电商渠道，促使旅游地产项目“活”起来。以旅游财富网为例，公司通过打造“O2O2O”电商平台――即从线上预订，到线下旅行社提供服务，再到线上实现旅居交换，形成一个闭合的消费模式。“我们对全国旅行社进行布局，打通旅游地产项目与度假旅游终端消费市场的通道，提供旅居交换的平台和系统，让业主之间相互匹配，并提供交换的游戏规则。这些都可以在网站上实现。”旅游财富网CEO曾晓成对该模式信心十足。

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