大众度假时代下的旅游地产.

编者按：8月7-8日，2015云南文博会十大主题活动之一的“中国国际（云南）文化旅游投资洽谈会”，在昆明滇池温泉花园酒店成功举办，我院林峰院长受邀参加此次会议，并以《大众度假时代下的旅游地产》为主题，发表了主旨演讲。

大众度假时代下，一方面度假环境、度假生活方式正在全面展开，另一方面旅游度假也面临着巨大的危机。如何在旅游度假需求，与传统旅游地产之间寻找新的发展模式，从而实现创业发展，是这两三年来绿维创景一直研究的课题。林峰院长从“大众度假时代的机遇”、“度假服务与地产去化整合模式”、“分权宝——分权度假交换平台”三个角度，对这一问题进行了阐述。

林峰院长演讲实录如下：

非常高兴今天有机会跟大家一起分享。

我把现在这个突飞猛进的时代，称之为大众度假时代，大众度假和云南的关系是紧密的，之所以这次谈这个题目，两方面：一是度假环境、度假生活方式正在全面展开，另一方面旅游度假面临着巨大的危机，如何在这样一个时代把旅游度假好的发展形态，和传统旅游地产之间寻找新的发展模式，从而实现创业发展，是这两三年来一直研究的课题。我说三个问题：第一，大众度假时代的机遇。第二，度假服务与地产去化整合模式。第三，分权宝——分权度假交换平台。

大众度假时代的机遇

关于大众度假我说有三个需求，”避暑避霾避寒“。我认为昆明人是需要避霾，霾的成分越来越多，对北京来说没得说，生活在水生火热之中，昨天又是冰雹，使我们逃离城市，寻求度假。另外重要的是中国快速形成的避暑和避寒两大事情，云南首先是避寒，但很多云南的城市现在提出来自己已经变成避暑的市场，比如说腾冲，打出“避暑腾冲”，确实是在云南有很多地方避暑避寒”这两大市场，而三养：养心、养老、养生，不同层面都存在着养生的需求。最重要的GDP超过5000美元的时候就已经形成，很快就达到了一万美元的时代。

另外旅游开放增长里面休闲和度假这种消费形态在整个旅游产品里占有的比例是越来越高。2014年的时候大概28%，到2020年将会达到40%左右，到2030年左右将会达到67%，换句话说，到2030年2/3的旅游是度假旅游，观光旅游大幅下降，再加上旅游和独家的加速，实际上度假休闲市场的增长率超过20%，在当今中国能够超过20%增长率的市场，已经非常少了。而市场又是全民性市场，那就更少了。所以旅游的度假休闲市场大蛋糕是一个非常巨大的一个蛋糕，是一次盛宴，中国今天的经济发展拉动和消费市场的成长来说，它占有的地位是不可取代，度假已经形成了具体市场，六大市场：

第一，黄金周市场，大家都很清晰，两个大黄金周，以及几个小的黄金周。大黄金周国企和春节，都构成了最长的度假时间。

第二，学生假期。90天不仅是避暑避寒的时间，而且是拥有学生拥有大量的假期，这一假期由学生市场倒过来带动全社会的避暑。

第三，银发度假市场。我们称为度假型养老，不一定是度假养老地产，但一定是度假社区，不一定是养老地产，而是度假地产，适合老人的生活，身心相结合的市场。银发市场我们称为55-70岁老人之间，他们绝对不愿意让自己到另外一个地方养老，关在一个地方像关监狱一样，相反来说在全国不同的地方，在全球不同的地方。同样度假是他们理想的生活方式。这个群体，50年代出生的人已经进入退休潮，他们的购买能力已经形成。另外，70后、80后他们对父母的供养已经构成更强的老人购买力，这两个购买力叠加，形成了中国银发市场购买力的提升，市场正在成为中国最重要的市场，但这一市场所谓的商业化养老，并没有构成真正的市场价值。而他们的候鸟式避寒避暑避霾，正在构成巨大的商业市场。

第四，带薪度假市场。国家已经明确2020到实现末时代国家，带薪国家每年增长10%，能够带来8000万的度假人口，而带薪度假人口不在于钱，我在于有没有时间。60后、70后、80后的结构已经拥有度假能力，而没有时间，什么是度假？5天以上才是度假，原则上说是7天，构成了度假生活方式的结构，7天、14天、28天，然后是三个月、半年这样的结构。

第五，自由职业者度假。他们可以自由选择度假生活。

第六，还有周末微度假市场。对昆明来说两个小时的时间，星期五的晚上过去，星期天下午回来，称之为微度假。实际上周末休闲有人称为微度假，因为它和生活休闲、周末休闲这个词，和度假生活方式之间有差别，又有联系。用微度假的概念可以很好概括他作为一种生活方式的特征，因为需要住下来，周末不一定是观光，更需要住下来的一种二居所结构，所以由于高铁分级，把这六大市场整合起来，大家想一想在整个旅游结构、旅游时间、旅游生活方式中，这六大市场构成了我们未来最大的旅游市场空间，而这种时间称为大众度假时代已经来临了，开着一个小小的奥拓车，同样可以去度假，可能出去度假花100块钱去住农家民宿，花200块钱玩了两天，也算度假，所以度假和大规模的经济增长之间的关系，消费水准是可控的，而今天60%以上城市人口是具备度假能力，随着带薪度假的持续增长，每年会增加8000万以上的人口。

那度假的核心地产之间的关系，和云南旅游之间的关系尤其重要，就在于旅居，只要是度假，不同于我们称之为旅行的差别在于度假是住下来再去玩，所以酒店和所居住的场所是第一位，而我们过去的旅行，是每天换一个地方，人在行走中，所以行是第一位的。我们说微度假是可重复的，每一周可以去一个地方称之为微度假，当每个周末去同样一个地方的时候，比如说我在安宁买了一套房子，我一个月至少在安宁泡一次温泉，一年去了安宁12次，在安宁买的房子就变成微度假形态，虽然每次去了一天或者两天，以居住为核心的旅居生活方式构成了度假，我们称为微度假。

那避暑避寒都有它的因素，中国避暑更多在于高山，比如说井冈山，高原。避暑除了高原、高山之外，还有北方的大量地方。避寒主要是在云南，同样作为高原地区又具有避暑的优势，再加上昆明作为一个大型城市，周边有城郊避暑，再加上称为生态型康疗型的度假，主要是温泉、医疗、药疗等等，由此度假服务是什么？核心是三大板块：

第一，度假需要的是便捷生活条件。

第二，需要养生和运动服务。

第三，需要社会交流与互动。

度假服务与地产去化整合模式

秦皇岛有一个黄金案例，这个地区第一阶段投资了房产，卖了一部分卖不动，那怎么办？大量搞了高尔夫球、马会，最著名是搞了一个图书馆，很多人都看过这个微信，一下子引爆了市场，200多万人点击这个微信，做了商业街，做了鸟屋、教堂等等，做了大量的服务，通过一年多为会员和客户服务，重新启动销售结果，房子快速销售出去。构成了我们称之为以服务形成盈利，通过服务和社群化实现地产去化的模式，这是最舒服的图书馆，这是他做了一个社区食堂，社区食堂有1000道菜品，所有人周末到这个地方都可以得到非常好的餐饮服务。

第二，形成了一个GO的团队，这样一群年轻人GO大规模的启动了社群化，建了大概有50个群，他们的员工和所有社区业主们建立起一个非常强的互动群，通过互动群的社群营销，把社群建出来以后，所有的这些业主几乎每个周末互相约着到阿那亚这个地方来，一起骑马，一起玩，一起游泳，一起打高尔夫，一起打牌，等等，这样一种结构体现了新时代称之为度假服务模式的典范。

我简单总结一下，一句话，有温情，有情怀，有温度的社区，提倡轻资产整合重资产，用服务拯救房地产。创造度假地产未来的关键，一定不是房子，而是温暖。这是他们什么跑步社群、话剧社群、天使计划、种子计划、合伙人计划等等，都是业主里面的微信群。

我称之为度假服务与会员社群模式，是房地产去化的利器。

第一，度假服务必须是精神创建，我们所做的度假地产一定是第二家园，应该是精神的家园。

第二，功能创建，有吃住行游购娱修养运悟的元素。

第三，盈利创建，吃喝玩乐都要赚钱，怎么才能把服务做到赚钱，这里边有成本控制和运作模式的设计。

第四，市场细分。老年市场、儿童市场、中年人市场完全不一样。老年希望的是安静，小孩希望的是亲子和热情的玩法，而中年人希望的放松交流和投资，和事业相关联的互动社群。这三个因素结合起来才能构成好的社群结果。

最后，GO。是地中海俱乐部最早引入的一种手法，由年轻人，我们称之为运动达人，游玩的达人，带着公关的内容把一群人组织起来去玩，中国度假是需要有人教他们玩、组织玩，因为教在度假生活中尤其重要。通过GO我们称之为达人+公关的度假生活。

阿那亚形成了1000多个业主会员强有力的互动，然后他们做成功了这个案例以后，在三亚拿了一个已经做死的楼盘，由他们把会员倒过去帮他们买楼，用服务来激活一个死掉的楼盘。这是我国钢将到的。实际上社区互联网已经成为了最有价值的社区服务，如何通过度假服务、互联网化整合来形成会员联系、业主联系，从而通过业主和会员联系，把度假服务变成去化房地产的手段，实际上是今天所有度假地产面对最重要的方向。

分权宝——分权度假交换平台

最后跟大家讲一下分权宝，原因很简单，房地产去化怎么办？除了服务概念之外，必须要经营，以前地产都是住宅型，这种地产由于住宅属性，缺少可经营的能力，如何把住宅型地产转化为经营的酒店化地产，这是第一。所有未来的度假地产是可经营地产，90%是可经营的，20%是保留的地产。另外是要做产权分割，如果是商业用地，只有一种产权，不能拆出很多的房子，无论是商铺还是住宅，都应该要进行分割。第三，实权分割，如何去化旅游地产和商业地产，一定要玩实权，是什么？7天是一个核心度假单元，28天是一个结果。第四，要把他们和旅行交换起来，基于这两个形成一个分权宝度假交换平台，把不同的项目进行交换，同样一个项目一间房子拆成1/3，每一个房间是13个共同拥有。每一个拥有28天的实权，通过托管经营实现以房养游，可以做到10%-12%的回报。通过拥有10%-12%的回报，我们称之为分分，分分是什么？回报的水平，可以置换各种酒店，已经形成1000家酒店的置换结构，可以购买一家的酒店来获得1000家酒店的置换，进行全球的交换，由此形成了这样一种结构。

最后，玩转全球，可以全球交换1000家酒店，最后可以在分分商场，用分分进行消费其他的服务，1000家酒店已经形成交换的基础，这是我们自由退出的平台和资金结构。房地产去化依托于以会员制而形成的全球大个酒店共享的十万、百万的会员共同参与的结构，会很好的形成互动安排，很好的形成会员服务体系，最后把度假服务和会员制的黏性结构导入到旅游地产中，从而形成依托于社群，实现全方位的度假地产和互联网时代升级的一种发展模式。

时间有限，谢谢大家。

相关活动动态请点击林峰院长受邀参加第二届中国国际（云南）文化旅游投资洽谈会

注：实录内容来源于”文旅洽谈会“微信。

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