2013中国房地产创新发展报告――专项篇

       写字楼与综合体

受住宅价格持续上涨影响，2013年政府加强房地产调控力度，以“新国五条”出台为代表的一系列住宅限购、限贷等调控持续从紧，以达到平抑房价、规范市场发展的目的。这些政策虽对住宅市场造成了一定影响，但实际调控效果不明显。从目前各项政策及调控所涉及的范围来看，对于写字楼等商业地产而言却是起到了较大的利好作用。

而且随着我国经济的快速发展和结构调整，特别是现代新兴产业、高科技产业、现代服务业等第三产业突飞猛进，以及由此形成的城市商务区聚集的发展，对商务空间的需求大幅度增加，支撑起商务地产市场的快速增长。据国家统计局数据，2013年1-10月全国共完成写字楼开发投资达3649亿元，同比增长36.9%，速度高于住宅投资的18.9%以及商业营业用房投资的26.9%。写字楼物业的销售情况也好于住宅和商业地产，前十月写字楼物业销售额总计2779亿元，同比增加42.5%。同样的发展趋势自2009年便已经出现，写字楼内的物业产业在开发投资、开动工面积以及销售数额等关键数据上的增长速度，明显高于住宅和商业营业用房，这也说明了开发商对写字楼有着非同寻常的热情和信心。

一、北京、上海等一线城市持续高租金及低空置的市场

2013年，国内经济增长持续放缓，加之欧美经济增长低迷带来的外围环境影响，以北京、上海、广州、深圳城市为代表的一线写字楼市场对中高端优质写字楼需求保持平淡，租金表现出持续下滑趋势，但始终在高位盘整，同时空置率一般维持在较低水平。人民币房地产基金代表机构――高和资本在报告中分析：以租赁市场而言，上一轮写字楼租金快速上涨主要得益于国企和金融机构的扩张(租赁面积在3000平方米以上)，这部分增长占据新增租赁量的64%，而中小企业基本上被边缘化了。随着此轮国企和金融机构扩张的结束，北京写字楼市场的盘整也随之开始。与之相对，新入市写字楼项目销售则表现抢眼，市场成交活跃。

根据第一太平戴维斯的相关数据显示，2013年第四季度，伴随业主之间竞争加剧，北京甲级写字楼租金短期内仍小幅下跌，尽管全市整体空置率稳定在历史最低水平之一。北京甲级写字楼市场新增供给仍将有限，预计将仅有三个项目正式交付使用，为市场新增10.8万平方米可租赁面积。尽管需求放缓，该有限的供给水平将支撑全市整体空置率低于4%。在未来经济运行轨迹进一步明朗前，短期内企业扩张预计仍持谨慎态度。由于随着北京核心区域写字楼租金的高涨和租赁面积的短缺，且北京甲级写字楼租金仍为一线城市最高值，租金预算较低、面积需求较大的企业（特别是制造及IT与高科技类企业），预计仍将向望京、北京经济技术开发区和上地等非核心区域迁移，造成写字楼商圈开始向城市周边扩展。新兴的写字楼商圈主要有通州商务园区、亦庄北京开发区、丰台科技园和丽泽商务区，另外，大兴将在2018年建成北京第二国际机场，借助机场航空的便利，有望将在机场周边形成新的办公商圈。

2001年~2013年第三季度北京写字楼供应量、净吸纳量及空置率对比图

（数据来源：第一太平戴维斯）

二、二三线城市写字楼市场将存在结构性供应过剩风险

中国经济的快速复苏，带来对商务地产需求的快速增长。据世邦魏理仕(CBRE)发布的《中国办公楼实情调查》，未来4年(2013年-2016年)，其重点监测的14个城市的写字楼总量将增加4080万平方米，增幅达80%，包括天津、沈阳和重庆等二线城市写字楼将出现供过于求的情况，一些二三线城市在商务地产开发热中可能出现结构性的供应过剩风险。但是从整个商务地产市场来看，这部分的体量仍在可消化、可控制的程度。

区域或城市的办公需求空间与当地的经济发展密切联系。从国内整体经济格局来看，稳健发展的经济为北上广一线城市的商业地产市场带来强劲需求；珠三角、长三角、环渤海的大城市群正在快速崛起；相对而言内地二、三线城市写字楼市场受困于当地经济发展，起步较晚，区域经济发展前景和产业结构受到一定限制。但是由于房地产政府调控的因素影响，逼迫大批量规模资本转进商业地产，特别是城市综合体产业，而写字楼无疑在其中又占据了相当大的份额。考虑到中国经济的持续发展，中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。

三、“综合体”模式成为写字楼重要发展模式

随着经济快速发展，市场对商务写字楼的功能要求也提高了，与之前办公楼的概念相比，已经有了本质性的改变。写字楼很少以单体建筑的形式出现，而往往与商业、住宅等优化组合，即以城市综合体形态，共同存在于一个有机系统之中。所谓城市综合体，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

城市综合体作为一种新兴的物业业态，集酒店、写字楼、住宅等多种形式于一体，具有强有力的聚合及聚集作用，加之地段优越、交通便利，使其具有较高的附加值，高附加值带来的高回报率，对投资力度和GDP增长都有明显的拉动效应。就目前发展来看，一线城市基本进入城市综合体的必然发展阶段，以北京和上海最为典型；二、三线城市陷入“城市综合体狂潮”，仅贵州就计划打造100个综合体。

而城市综合体的发展热潮，带来了全新的写字楼发展模式，综合体写字楼已成为一股新的商务力量。综合体写字楼发展模式是指以高档写字楼作为综合体中重要的业态支撑，将商业、办公、酒店、文化旅游、餐饮服务等多项业态进行组合，共享资源配置，使客户可以获得更为广泛、更为专业的服务和支持。特别以自持和出售为开发目标的高档办公项目，一般具有较大体量，若作为综合体中的一部分出现，可以更好的凸显项目的优秀品质。在某种意义上，正是由于办公、住宅、商业等几种业态功能组合，形成一种相互补充、联合收益的物业形态，为整个项目增添了较高的附加价值。同时，伴随入驻客户实际使用需求的不断提升，只具备单一办公价值的物业已很难满足日益国际化的商务需求，而综合体写字楼发展模式的出现，能为客户提供全方位、多业态的综合服务能力，较为圆满的解决这一问题。

四、单一业权物业将成为更多企业开发方向

近年来随着写字楼市场的快速发展，原写字楼产品本身所具有的强烈的投资价值越来越得到认可，其开发模式已经发生重要变化，以自持为导向的单一业权物业将成为相当一部分开发企业的选择。在中国写字楼市场发展早期，国内开发商开发写字楼的主要模式以零散销售为主，便于快速资金回流。今天，这一方式在大多数城市、中低档次写字楼的开发上依然较为常见，原因是很大程度上受制于开发商的资金压力。

随着市场发展、投资者对写字楼产品的认知逐渐加深，其稳定的收益价值亦受到市场认可，自持物业收取租金的经营模式开始受到市场追捧，尤其是在顶级和甲级写字楼的开发上表现突出。选择此模式的开发商通常具有较为雄厚的资金实力和耐心，对所开发物业的价值升值潜力具备强烈的信心。并且房地产开发商经历近几年市场的迅速发展，已获得相当分量的资产和经验积累，实力得到明显加强。他们已经从初期依靠销售物业迅速获利，转向长期持有物业以获得持续现金流，以更好的为企业长期战略服务。同时部分企业因上市需要，须持有相当规模的优质物业。上述原因都促使开发商持有写字楼物业的意愿大大增加，单一业权物业将逐渐成为市场的主流。如万科宣布未来持有型物业将占据20%的开发比例，在商业地产领域的布局已经涉及北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等城市。

单一业权导向的租赁模式与销售导向模式并没有谁优谁劣之分，选择何种开发模式要取决于开发商整体战略布局及对项目本身价值的判断。从最近2-3年的市场成交数据看，整栋购买写字楼和业主自建高档写字楼的事例呈增加趋势，其中外资基金、国企和跨国企业成为这一行为的主体。这一现象并非对租赁模式的否定，相反从另一方面说明，写字楼的投资价值已经越来越得到市场充分的认可。首先，从最近两年的商业供地数据已经很直观的可以看出，主要一线城市中心的写字楼土地供应已经极为稀缺，新增高端写字楼可售供应非常少，再加上人民币稳步升值的预期，城市核心区高档写字楼价值上升的潜力明显增加。在此背景下，上述整栋购买行为就变得更为容易理解。上海、北京等一线城市写字楼逐渐增多的“冠名权”交易――企业通过购买或大面积租赁等方式，取得相关地标性写字楼的冠名权，从另一个方面说明了资本市场对写字楼产品投资价值的挖掘已深入到一定层次。

五、绿色办公建筑将获得更大发展

面对中央提出来的生态文明目标，以写字楼为代表的商务地产也必须适应时代的要求，将节能、低碳、绿色、生态等新技术和新产品应用到开发建设中。

“绿色”写字楼能为社会节省更多资源。很早就有种说法，国内写字楼公建消耗是欧洲国家写字楼公建消耗的7-8倍，是日本的10倍。这些费用对我国的经济造成了重大的浪费，给客户造成了一定的经济负担。尽管国内写字楼已经有意识借鉴国外，但是由于没有真正理解节能技术的要点，盲目拷贝建筑外观和堆砌高新技术，以至于不但达不到节能的目的，反而带来高能耗。

庆幸的是，随着写字楼规模不断扩大以及科学技术水平的不断提升，在积累了相当的写字楼物业开发经验之后，国内在节能方面不断探索的同时也做出了一些新的成效。在美好城市、新型城镇化、生态文明建设的大背景下，保温、隔热、自然取光、自然通风、防火、防噪音、便于清洁等方面的技术越来越多地应用在新近建成的写字楼建筑之中。预计未来几年，绿色与可持续写字楼将得到明显发展，与国际写字楼的发展趋势和硬件配置相看齐的时间间隔将越来越短。

六、写字楼的专业聚集特征愈加鲜明

随着经济发展的刺激和社会化大分工的深入，越来越多的公司和企业获得了迅速成长的机会，因为业务量的增长和联系的加深，他们一般会选择扩大租用面积或整体搬迁至办公更为方便的核心区域，这样就形成了写字楼市场的相对区域聚集带，我们称之为“商务生态圈”。同时商务圈在区域位置、产业布局、交通配套都已经或正在逐步走向成熟。以北京为例，整个写字楼市场已经形成了多个具有显著区域特征和形象的商务圈并存局面，如CBD、中关村、金融街等热点商务圈；而上海则形成了陆家嘴、徐家汇、虹桥、静安、南京西路恒隆一带等商务圈。

未来的商务生态圈，不再是简单地建高楼，把区域中品质写字楼全部建在一起。如果我们只是做单一的纯办公物业，哪怕档次再高，也只能为少数客户提供单一的办公场所服务，不能满足日益增长的客户需要。未来的商务圈，应该是由多种类型的物业、产业相互密切融合，共同发展的有机共同体。按照产业链级分布原则，低级为高级提供服务原则，分布在生态圈内的相互关联、影响、配套的上下游企业，可以形成一种良性的互生合作关系，最终构成完整的产业生态链，降低商务成本，提升综合竞争力，为整体区域发展提供长期有力的价值支撑，从而使得整个“商务生态圈”形成一个庞大的产业簇群。例如北京的中关村科技产业生态圈，在国内属于相当完善的商业集聚群。一方面，区域密集的高校资源为产业提供大量的公共实验室和高素质低成本的人力资源，科技类一级产业的聚集也带动了元配件研发、制作、配送等二级产业的发展；同时科技类产品展示、销售的市场，以及风险基金、企业顾问等服务体系类的三级产业也得到充分发展。这样，就形成了科技类企业及其上下游企业共同发展，虽然区域整体租金相对较高，但是为区域内企业提供了更大的发展空间，更多的商务机会。同样CBD国际贸易产业群落、金融街的金融产业群落作为中国世界500强最密集的区域，其周边地区也聚集了与其配套的法律、金融、旅游等相关服务产业。

同样，在某些城市或者特点区域，也形成了以影视、广告等产业为代表的传媒商业圈，或以债券、保险、银行为代表的金融商业圈，围绕这些行业发展的上下级产业也必将被吸引过来，共同聚集形成一个更大“商务生态圈”。可以预见，未来“商务生态圈”内部产业分工将会更加专业化和细致化，同时在城市发展中的名片效应和聚集效应的作用会愈加明显，在经济和区域发展中的地位会越来越重要。

七、高端高配置写字楼物业升级换代加快

随着经济不断发展及客户战略定位提升，客户对办公环境的标准随之提高，对写字楼的需求也越发专业高端。在用户需求及市场竞争的双重推动下，市场上高端高配置的写字楼升级换代的速度急速加快。在经历初期的纯粹高楼层、大面积、多电梯等硬指标竞争后，高端写字楼更加重视城市交通、硬件设施、物业服务等要求，越来越成熟的开发商已不看重华而不实的外装内饰，而更加注重写字楼高效的办公商务环境和健康舒适的室内空间。随着低碳环保、科技智能理念的深入人心，高端写字楼也开始注重向人性化设计靠近，如新风系统的配备、分体式中央空调、网络地板设计等多种原来很豪华的硬件配置标准都已成为标配，并且在不断的优化升级中。

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