资源匮乏型区域的古镇开发与运营

       滦州古城的成功开发经验

河北省唐山市滦县老城滦州镇旅游古镇开发项目，2009年立项，规划占地1300亩，综合容积率0.6，分四期开发，由伟光汇通旅游投资有限公司开发建设并全程运营，截止2013年底，二期开发完成，商铺开门率达到80%以上，4A级景区即将挂牌。其打造过程中的成功经验，可总结如下：

1、选址阶段：通过成功项目带来的品牌附加值，争取低地价等利好开发条件，控制先期开发成本和风险。

2、拿地阶段：通过与政府相关部门的有效沟通与捆绑，实现低价拿地甚至零地价拿地、土地成本转签、拆迁成本和时间控制等，成功规避或减少前期开发成本。

3、展示营销阶段：少量物业开发和先期概念营销形成展示区效能，引爆先期总体营销利好状态，并快速回笼资金，从而支撑大量基建和分期运营费用，确保现金流和项目利好趋势。

4、主体营运阶段：通过商业与旅游的有效互动形成良好运营态势，最大化提升物业附加值，确保运营周期缩短，物业升值阶梯增长，并采用节点营销等有效手段达成物业销控、招控和旅游模块化开发。

5、品牌包装阶段：运营过程中运用特色扶持、核心吸引力维持及多元化营销的手法，最终形成旅游景区规模。依托成功项目经验和模式化输出，拓展新项目开发。

绿维创景认为，与传统地产开发相比，滦州古城模式的核心差异主要体现在商业和旅游两大体系的建立和完善，从选址到品牌形象的树立，滦州古城一直致力于通过商业与旅游的无缝对接实现人流的集聚与商业价值的发挥，从而带动区域价值的提升。

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