新区崛起 探寻城镇化新模式

       不能以牺牲周边城市为代价发展

不能以牺牲周边城市为代价发展

除了承担本地城市经济发展的功能之外，如今的新区建设越来越看重与周边城市的关系协调。分析人士认为，随着城镇化和产业区域转移的推进，新区建设以牺牲周边城市为代价发展的传统思路需要转换为大区域范围内的城市经济带同步发展的创新模式。

“对于中部六省而言，各个区域竞争的存在是必然的，不过从国家战略角度考虑，只有板块区域内各个地方加强协作与协同，才可以在更大的空间范围内整合资源。”在谈及新型城镇化趋势下新区建设的板块协同问题上，李光认为，同一板块区域的城市间需要协调好竞争与合作的关系，建立“利益共同体”，解决区域整体经济发展的动力机制。

据李光介绍，一直以来武汉都被视为中部区域经济发展的中心城市，是东西部地区资源、信息、技术等交流和交换的战略结点。不过，由于周边城市发展与经济实力不平衡的缘故，武汉城市群发展一直处于结构断层阶段。“实际上，中部六省完全可以立足本地的生态环境形成利益共同体，比如江西鄱阳湖生态方面，是涵盖几个省的区域范围，水域、生态、粮食等方面都具备形成共同利益的条件。”李光表示。

近期发布的《湖北省城镇化与城镇发展战略规划》明确提出，要谋划创建国家级新区“武汉滨湖综合配套改革试验区”。规划提出，滨湖新区建设要重视与水网环境的本身条件相结合，充分利用水网密集地区的景观环境资源优势，塑造高品质城市空间，突出生态与景观环境特色，采取绿色低碳发展模式。

创新协同 助力产业城市集群发展

随着新区建设蓬勃发展，产业布局方面也已出现东部向西部进行产业转移的趋势，以武汉、重庆等为代表的中西部在产业承接过程中同样出现了对原有产业的“冲击效应”。

对此，李光认为在区域转移过程中，东部承接海外，西部承接东部这种简单的“蛙跳式”阶段转移已经完成，但在产业转型方面的转移仍在继续，先进制造业已经开始向服务业转移，高碳经济向低碳经济转移。

“对于武汉等经济发展较快的地区，高端嫁接，将产业承接的门槛提高是目前普遍的做法。依托武汉高科技产业中心的优势，中部产业发展需要高度重视高技术服务业，本地大型公司也需要从制造经济逐渐过渡到服务经济。”李光认为，产业转移过程中，中部省份而言要根据自身特点，要因地制宜进行产业转型升级。

“关键是如何把科技优势进行转化，新兴制造业如何通过深加工增加产品附加值，同时在产业选择方面又必须具有前瞻性。”李光认为，产业升级方面不能忽视人才等创新要素方面的吸收，板块城市带内的各个城市需要科技协作促进产业城市群的协同发展，从而将城市经济带的板块效应和资源向周边渗透。

新区规划刺激南沙楼市遭“热炒”

“南沙刚刚晋升国家级新区的那几天，我们卖出去了几十套房子。”南沙某楼盘售楼员林先生对中国证券报记者表示，“不仅总价不高的小户型好卖，就连此前滞销的大户型也因新区规划获批而变得畅销。”

10月上旬，广州南沙新区发展规划获批的消息公布，此后南沙楼市明显升温。业内人士介绍，由于交通等配套设施尚不完善，不少更倾向于在毗邻南沙的、生活配套设施更完备的区县购房，投资需求是南沙楼市的“主角”。与此同时，南沙的地价也持续上涨。

在今年整体不温不火的广东楼市，南沙楼市可谓一枝独秀。广州国土部门数据显示，今年9月、10月，南沙楼市成交连续两个月超过1000套，价格不断创下新高，逼近每平方米1万元。

业内人士介绍，在南沙购房的人群中，投资需求占到了绝大多数。虽然南沙新区的口号已经提出多年，一些大型项目也在南沙落地，但目前南沙的基础配套建设还很不完善。在南沙新区政府工作的杨女士介绍，南沙的很多公务员都住在毗邻南沙的番禺，因为番禺的生活更加方便。杨女士选择在番禺而不是南沙居住的原因很简单，南沙至今还缺少好的学校，老人看病也不方便，甚至没有大型超市。

“只有人多了，南沙的房子才会真正有人住，但是目前来南沙发展的外来人口还是不够多，很多房子卖出去之后还是空置的。”在南沙从事二手房中介的李先生介绍，在一些多年前就已售罄的楼盘中，现在还能买到毛坯状态的二手房，“买家买来就是为了投资的”，这些二手房的价格较当初已有很明显的升值。以南沙碧桂园为例，对于2008年在这里投资的业主而言，如今房产的市值已经翻番。

实际上，南沙规划的每一次调整都会引来南沙楼市的起伏。

2011年8月，广州市政府发布南沙定位与发展战略规划。该战略规划建议，将广东省政府机关迁至南沙区，使之成为广东省新行政中心，并调整广州与周边的行政管辖区划。南沙房价应声而起，火爆程度可比今年10月南沙新区获批。2011年10月，南沙楼市的成交均价已经逼近万元。

随后，广州本地研究人士对广东省政府搬至南沙表示异议。广东省社科院研究员彭澎撰文表示，省府迁至南沙，庞大的办公人员群体上下班通勤的交通成本过高、短期内全省各地去南沙办事也十分不便；南沙目前建设水平仍不足以支撑一个庞大的省政府办事机构；楼价炒高之后为今后土地征用带来困难。

直到今年1月，时任广东省委常委的张广宁公开表示，广东省政府并不会搬至南沙。“当时请了专家做方案，是专家提出来的，但是最后没有这样定。”南沙房价随后应声而降，此前出现的均价万元楼盘绝迹。

在南沙升级为国家级新区之后，房价再次出现上涨，万元楼盘再次出现。与此同时，南沙的地价也持续升温。在10月进行的一次土地拍卖中，富力地产斥资6.5亿元拿下该宗宅地，折合楼面地价每平方米3286.8元，溢价率高达85%。此地价也创下了南沙楼面地价的新高。而2011年碧桂园拍下的两幅南沙土地楼面均价分别为每平方米2707元和2674元。

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