国家推行城镇化战略 土地财政进入最后狂欢

       卖地机制如何打破

卖地机制如何打破

伴随全国各地房产市场的日益壮大，近年土地出让金规模越来越大，在地方财政收入中的分量也越来越重。

更为重要的是，在运作土地过程中，江浙等经济发达地区发现了一条以土地为杠杆撬动银行资金，从而快速扩张城市的发展之路。这一模式被更多地方政府仿效，其后果即是土地出让价格和房地产开发热潮的交替上升。

土地财政促进了地区经济发展，但带来了诸多短期、扭曲的行为。部分地方政府为了卖地生财，大举进行城市扩容，强行征地、拆迁，引发诸多社会矛盾，在改进城市面貌、推进城镇化的同时，亦埋下诸多隐患。

地方政府之所以有恃无恐，与现行的土地管理制度安排有很大关系。按现行法律法规，农村集体所有的土地必须通过国家征用转为国有后才能进入土地交易市场，交易的主体是政府，而非农民个人。

地方政府既是土地管理者，同时又是土地经营者，通过对土地供应的垄断地位，推高地价、房价，获取高额土地出让收益。在这场由地方政府主导、以廉价方式购买(补偿)的土地国有化过程中，地方政府为追求土地收益最大化，在实际操作中，容易在征地时刻意压低补偿标准，突破耕地保护政策红线，擅自更改土地利用规划，侵害农民利益事件时常发生。

在地方政府垄断土地供应的既有格局之下，地价、房价下跌与其利益相悖，因而会采取减少供地面积等方式维持高地价、高房价。这也成为近年中央数次房地产调控政策难以奏效的一个重要原因。

中国土地学会副理事长黄小虎认为，只有将地方政府经营土地职能剥离出来才能解决问题，否则将管理和经营职能混在一起，管理必然是虚的。

更多的建议指向是，现行土地批租制亦需改良，遏制地方政府的卖地冲动。

“2009年我们提出分期支付土地出让金的建议。”安邦集团高级研究员唐黎明指出，这样可以较好地解决政府和开发商的短期行为，在政府、开发商、购房者之间形成相对的利益平衡。

各地现行的土地出让制度为批租制，即一次性收取未来几十年的全部地租，这一制度安排饱受争议。除了批租制外，国际上还有年租制(按年收取地租)、混合制(既有批租，也有年租)，混合制以香港为典型代表。混合体制包含“价”和“租”两个部分：土地使用权拍卖时，一次性收取土地出让金；出让期内，按年征收租金。

唐黎明建议借鉴香港经验，她认为，实行混合体制后，土地的初始出让价格会下降，因为一部分地租会从初始地价转变为年租金。

香港的土地基金制度，亦得到多方重视。在此制度下，土地批租的一半收入归当期政府使用，另一半收入归未来政府使用。这样既可以满足土地收购储备制度的资金需求，又可以抑制地方政府过度出让土地的短期行为。

改变土地权利二元结构，打破政府对土地市场垄断，改良土地批租制，是旨在建立合理的激励机制，矫正过往的短期、扭曲行为，遏制地方政府强烈的卖地冲动。

但不少人提及，要根治土地财政难题，尚需合理划分中央和地方的事权、财权，同时要为地方政府寻找一条稳定的收入来源，部分学者建议开征物业税逐步替代土地财政。

新税源与城镇化契机

深圳市是“卖地生财”的发源地，曾高度依赖土地财政。不过随着辖区内可利用土地的逐渐减少，土地出让收入占政府收入的比重已日益见小，甚至出现无地可卖的局面。2011年，深圳财政收入超过1300亿元，在全国各城市中名列前茅，而土地出让收入不足100亿元。

深圳市房地产研究中心主任王锋告诉《财经》记者，深圳每年的基础设施建设投入都很大，但已经走过基础设施建设主要依靠土地出让收入的阶段。

“十二五”期间，深圳将重点加强东部轨道交通建设，到2016年将拥有10条地铁线路，形成348公里的轨道交通网络。如此大规模的城市基础设施建设，所需资金规模可想而知。据了解，地铁建设投入除了一部分公共财政投入外，主要靠市场化运作筹资。

在“土地生财”之路走不通的时候，深圳市寻找新的税收增长来源，即通过发展高新技术产业、战略性新兴产业优化财政收入结构，逐步摆脱土地财政。

深圳市颇具代表性，它所遭遇的困惑与被迫转型亦可为其他地区借鉴。

在王锋看来，很多地方政府热衷参与大量经济建设活动，而税收收入又有限，只能依赖土地财政。对土地财政依赖过大，导致对土地粗放型的利用和无序的使用，本就不可持续。

国家推行城镇化战略，或许是土地财政的最后盛宴。

十八大报告提出，要优化国土空间开发的格局，推动城镇化，这其中就有城镇化战略和布局的问题。土地的城镇化将是不可忽视，也无法越过的一环。在此政策号召下，一些地方政府势必做大土地供应增量，继续走卖地生财老路。

土地出让金下滑态势不可逆转，土地财政模式亟须改革已成共识，受访的专家建议政府部门应及早为土地财政退出历史舞台绸缪。

国土资源部副部长胡存智在“财经年会”上称，要按照市场化的方向走，绝不仅仅是对现行制度断然否定，或者不加条件地肯定。这个制度支撑30年高速发展，有它的合理性，但它同样存在缺点，在现行机制的运行下，它仍然有一定的作用和向前推进改善的地方。

“土地财政改革的方向要非常明确，这是一个宪法问题！”北京大学教授周其仁说，靠政治强制力得到市场，在宪法上是不可以的，它歪曲了社会、国家、公民市场之间的关系。这么多地方政府介入土地财政，是一个现实问题。

周其仁建议，一要用财产税收替代，目前房产税仅在上海、重庆两市试点，应该扩大试点，增加强度；二要把利益轨道弄清楚，即把拿地去卖的轨道定量减下来，这不光是资源配置效率问题，还会影响收入分配及社会进步。

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