旅游地产 "泡沫" 解读

2012-09-06 和讯房产 标签：旅游地产

泡沫源起

蔡为民：“旅游地产泡沫”源于“假旅游地产”

目前旅游地产正处于由“一向二”跨步，“去伪存真”的阶段：

第一阶段是依托自然资源（山、海、湖等）或自行打造人文景观（城市公园、民族风情、体育娱乐等）资源，以满足大众“第一居所”为主的住宅房地产开发，例如东部华侨城等。另外，90年代初海南房地产泡沫破灭后，有开发商提出旅游地产概念，正是基于中国未来将进入全民休闲度假时代，使海南概念性旅游地产逐渐被大众接受。随着2008年海南国际旅游岛规划方案的出台，中国人均GDP超过3000美金，国内旅游度假需求强劲，众多开发商借旅游资源开发之名，大肆开发概念性旅游住宅地产。某专业酒店管理公司负责人说：“大众对于旅游地产的认知大多基于这个阶段，某新近上线的度假公寓托管公司的出现正是解决了该阶段，所谓概念性旅游住宅地产项目遗留的空置率高的问题”。

第二阶段是随着时代发展，以及房企转型需要，由IHRE制定了中国第一个旅游地产细分标准，并定义“旅游地产是指围绕以满足传统旅游五要素（食、住、游、购、娱）的旅游商业（商务）地产，以及包括旅居、运动、生态养生养老等，提升中产阶层“高品质生活”升级需要为主体的房地产开发模式”。事实上，越来越多的专家学者和开发商已经认同“旅游地产应该从服务传统旅游功能，和中产阶层品质生活双重需求来定位”。旅游地产正逐渐由“以传统住宅为核心”转向“以地产为载体，旅游为核心功能”的第二阶段开发模式上来。

曾晓成表示：“蔡老师讲的旅游地产泡沫其实就指的是旅游地产第一阶段中出现的问题，也是业内统称的那些“概念性旅游地产”，“假旅游地产”项目”。

“旅游地产才开始，不存在"泡沫"一说”就是针对旅游地产发展现阶段而言的，目前越来越多正在开发的旅游地产项目，试图摆脱传统住宅开发模式，从项目选址开始，就引入专业的规划公司，合理布局完善的旅游休闲、运动和多功能度假住宿等配套设施，并引入专业酒店运营管理、旅居交换、分时度假等商业运营模式，满足消费者的投资和度假需求”曾晓成还说道。

早在2010年，曾晓成先生接受证券时报采访的《旅游地产将成旅游产业重要发展方向》文章中提出：“中国住宅房地产的开发和投资模式，已经不利于社会的稳定和谐发展，已经成为中国形成以中产阶层为主流的橄榄型社会结构的重大障碍，旅游地产承载了投资、度假、养生等多重属性，将是引导富裕阶层从住宅地产投资和投机，转向理性理财和消费并重，化解住宅地产泡沫的策略之一，将有助于旅游产业转型升级，拉动内需，加快经济增长模式转型”。