林峰视点：度假区——旅游新周期的黄金赛道

2022年颁布《旅游度假区等级划分》国家标准(GB/T26358-2022)，2023 年2月正式实施。2023年新一批国家级度假区名单申报时公布了新版《旅游度假区等级评价细则》。这是政府对度假区政策的一个巨大推动。这个推动使得省级度假区创建、国家级度假区创建形成了一个新的高潮。

我认为旅游度假区是旅游新周期的第一黄金赛道！

为什么这么说？大家可以看这个数据：截至2024年5月我国有1.57万家A级旅游景区。截至2024年5月我国有339家AAAAA级旅游景区。而截至2023年底我国仅有700+家旅游度假区，其中国家级旅游度假区63家。

比较可以发现，景区经过40多年发展形成了庞大的景区结构。国家级度假区数量不到5A景区的20%。称之为度假区的机构只有700家，和1.57万家相比，只有不到0.5% 。

今后能够有1.57万个度假区吗？以前我们从来不这么认为。因为2005年正式批准了17家国家级旅游度假区。这里面包括非常著名的度假区，包括三亚等。每一个度假区都是几十上百平方公里。所以给人的印象，度假区不是一个小项目，而是相当于新区，或者说相当于一个行政区。所以后来开发的很多度假区都相当于一个经济开发区、一个新区的结构。这样的结构，是一个大型的区域结构。这样的开发是非常大的，能做出几千家已经是很厉害了。

但新的国家标准，国家级度假区由不小于8平方公里调整到不小于5平方公里；省级度假区由不小于5平方公里调整到不小于3平方公里。大家注意5平方公里不是建设用地，是范围。这就意味着5平方公里的范围内，你可以有1,000亩建设用地、也可以有500亩建设用地。但你不可能拥有超过 7,500亩建设用地，那已经相当于一个大型综合体和一个小镇了。

如果你只有1,000亩的建设用地或者1,500亩建设用地，你能建多少呢？一个省级度假区不小于3平方公里，建设用地可以只有500 亩的建设用地，也可能只有10万平米或者20万平米的房产。

这对于我们中国土地上的一个旅游度假型产品而言面积大吗？任何一个景区拉出来都是100平方公里或者200平方公里；原来的国家级风景名胜区有30,00平方公里，最大的有15,000平方公里的国家级风景名胜区。

而只需要3平方公里就可以做省级度假区。如果省级度假区做不到，我还可以做市级度假区。所以，如果我一个10平方公里或者20平方公里的一个景区，我原来就是收门票，做观光旅游，如果我门前有了一条商街，底下有一个小村子，然后形成了十多个小酒店，我为什么不把我门前圈一个3平方公里和景区结合搞个度假区呢？

所以“大景区小度假区”已经成为了国家标准的基本结构。

国家标准定的这个结构意味着度假区不是什么大得不得了的区域开发，而是一个项目开发。国家级度假区也只是一个综合型文旅项目。

大家记住我这句话，一般度假区是一个中型文旅项目，省级度假区是一个大型文旅项目，国家级度假区是一个大型文旅项目。

我们地方要搞度假区，只需要拿出我们地方度假区里面1/10、2/10、3/10或者1/2就可以创建省级度假区，创建国家级度假区。

因此创建度假区本身而言，变的是旅游项目开发创建的结构。

国家标准的降低使得我们越来越明确，度假区是一个项目结构，是一个文旅项目的开发结构，而不是一个大规模的区域建设开发结构。

“旅游度假区新版国标”引领旅游度假提质升级

2023.2 《旅游度假区等级划分》国家标准（GB/T 26358-2022代替GB/T 26358—2010）着重突出度假特色，强化“住”的重要性，突出“游”的丰富性，体现了文化特色。

降低面积门槛

一个度假区的面积并不比一个景区大。而实际上，我们现在进行国家级、省级度假区评审创建的度假区项目都小于景区的面积，集中建设性的要求降得更低。

• 国家级由小于8平方公里，调整到“不小于5平方公里”。

• 省级由不小于5平方公 里调整到“不小于3平方公里”。

优化市场指标

• 省外游客比例从 “不宜低于50%”降为“不低于20%”

• 年过夜规模由比例调整为省级不低于10万人天，国家级不低于25万人天

突出度假住宿

这些标准不是大门槛，不是规模有多大、量有多大，强调的是结构完全发生了变化。

度假区大的新标准强调的不再是面积大，不再是开发量大，不再是住宿量大，而更重要的是在于要过夜。

度假是什么？度假是先住下来，再游览再休闲再玩乐，以住宿为基础，我们称之为旅居生活方式，是度假区的基本特征。住是第一位的。

• 三星级（含）以上占住宿设施总量的50%以上。

• 家庭房、亲子房、景观房、主题房等宜达到25%以上

强调度假产品数量和丰度

度假区重要的是在于它要有核心度假产品。

什么是度假产品？什么是核心度假产品？过去旅游产品的概念以景区产品为核心，主要体现的是可以销售的、可以服务的、可以运营的产品，是旅游产品。而景区产品是旅游的核心产品，吃住行游购娱的要素是旅游核心产品的配套要素。这是过去对旅游产品的理解。今天，度假产品的提出把吃住行游购娱一体化构成的综合型度假内容共同形成一个度假产品。这个是对旅游产品概念的重大突破，是对度假区定位的一个突破。我认为这是非常重要、非常有价值的。因为如果没有度假产品这样一种概括和新的定义，我们始终还在原来结构中打转。

所以，新的国标适合我说的文旅发展新阶段的旅游市场特征和旅游产品特征。旅游度假区是非常好的一个发展模式，是非常好的一个标准。

•对度假产品类别、品质种类、文旅融合类做了规定

•国家级“5331”结构

•省级“333”结构

重视文旅融合

这个标准还特别强调了重视文旅融合。“文化”一词由原来的5处增长到70余处，体现了文化和旅游的深度融合要求。

细化休闲娱乐活动数量和类型

进一步丰富度假体验，增加细化了休闲娱乐活动的数量要求。国家级强调“8532”，省级强调了“ 6421 ”。

我想要跟大家概括，要说明的是打造一个度假区，最重要的是度假产品，度假产品的特征是复合型的，特别强调的是住宿功能作为支撑，休闲娱乐活动在数量上、多样化上、丰富性上提出了很明确的要求。

度假区的创建与申报

度假区的创建申报是一个系统工作，如何提交材料、如何初审、如何输入报告和提供制作材料，以及如何打分，怎么抠细节，一条条的把分数有效的实现等等，我们绿维做了很多省级度假区，也参与了国家度假区的工作。

如何进行评分评价，我们进行了全面和系统梳理。面对一个度假区，我们首先是分析评价现在存在什么问题，按照国家度假区或者省级度假区标准要求进行打分，看每一个项目缺什么，你的度假资源基础怎么样，你的产品怎么样，你的服务怎么样，你的标识怎么样，你的污染治理系统和生态环境保护，你的品牌和文化基础等。

打分以后12345把你的分值评价出来，哪些地方有缺陷，如何扣分，围绕扣分倒过来按要求进行提升改造调整，调整以后再打分，然后做资料，做完资料以后，咱们按照我们的评价能够过关，然后我们结合资料再进行申报。这个过程是很清晰的。

我们绿维有自己的专家系统，和全国大专院校、各个研究机构的旅游专家、度假专家们都有合作，我们一起更好的把握好度假项目。

度假区的开发与运营

我要强调我们做创建，拿一个省级度假区、国家级度假区的牌子，拿牌子很重要，因为这块牌子使得你做一个度假区更加具备了一个完整的度假产品的架构，能够更好的适应一个标准化、规范化度假区运营的结构。但是，我们做度假区的目的不仅仅是为了创建，这是形式。

度假区不是靠创建申报就能够获得市场的，不是靠创建申报打分上去了，就能够获得更多的游客，就能获得更高的价值，就能获得更多的收益，就能吸引更多的投资人。

所以，最重要的还是如何打造度假区的产业链，如何打造度假产品，如何打造度假地产，如何实现一个度假区开发到运营的商业逻辑、市场逻辑、产品逻辑、产业链逻辑。

刚才讲到很核心的两个方向：

• 第一个方向是你的产品对不对的准市场，能不能形成足够的现金流量。

• 第二个重点是能否实现一级土地开发、二级房产开发、三级产品开发、四级产业链联动整合开发，能否把策划规划设计建设运营、融资资本市场有效结合？

如何进行度假区开发运营？

如何实现度假区开发运营的良性化？

如何通过度假区的开发运营带动目的地消费的大规模聚集，带动区域经济的升级？

由度假区景区城市交通和周边景点带动全域旅游的升级，这个是目标，围绕这个目标，我们就要倒过来说旅游度假开发的方向。

度假区四化

• 第一，度假区目的地化。任何度假区都是一个综合体

• 第二度假区特色化。每一个度假区都是不一样的，它可以是温泉度假区、避暑度假区、研学度假区、滨海度假区、滨湖度假区、养老度假区，每个度假区都有自己的特色。

• 第三，度假区旅居化。任何一个度假区都是吸引游客住下来玩。

• 第四，度假产品的综合化。

什么是度假？

离开住家的养生、养心、养老、养颜、养疗构成了现代人生活方式的重要板块，其表现形式为度假。

什么是度假区：

以提供住宿、餐饮、购物、康养、休闲、娱乐等度假旅游服务为主要功能， 有明确空间边界和独立管理运营机构的集聚区。

九大度假消费市场，推动度假区发展

旅游度假的四季全时解决方案与文旅新势力

包括冬季解决方案、秋季解决方案、春季解决方案、夏季解决方案以及我们说的非周末解决方案、夜间解决方案等。这些是我们多年前就总结出来的很好的模式和方案。

对我们来说，一个度假区最重要的是淡季旺季都得有人，周末非周末都得有游客；其次是白天有看头有玩头，晚上更要有夜生活，需要有更多的社会生活配套，包括社交的配套、教育的配套、医疗的配套、商业的配套等这些日常生活配套。

度假区要拥有四季全时的产业服务能力和产品供应能力。这成为度假区策划规划设计的前提。

国标指示标准化的产品结构不能提供给你面向市场的供给、产品的核心能力、核心吸引力、核心市场服务对象和核心服务结构。

现在我们又导入了文旅新势力，把文旅新势力导入到度假区和度假开发中间来，为我们度假区的开发提供支撑。

旅游综合开发模式和度假区开发架构

旅游度假区开发与运营形成什么样的产品，如何形成产业链整合，绿维文旅总结旅游度假综合开发运营模式66833模式以及度假区“1+X+Y+Z”开发架构。

我要特别强调的是现在是健康与度假两大时代，在度假区打造过程中间如何有效的把康养和旅游结合，把运动康养文旅旅游结合为一体打造生活方式？如何以新质生产力、以现在的科技发展作为平台和支撑，打造全新的文旅度假区？这是我们今天需要思考的问题。

是我们站在一个新的高度上，整合旅游产品必须思考的问题，而不能是像过去一样，

以简单的旅游景区性和来整合形成度假区，以简单的高山避暑作为支撑来整合度假区。这都是远远不够的。

林峰博士最后还以正在操盘的案例讲了最新的康养度假区域发展模式。大健康全生命周期的服务产品的健康服务系统管理能力和以科技为能力延伸到每一个服务站、延伸到我们所有的社区中心、延伸到我们所有的房地产的支撑结构，延伸到我们整个区域的一系列管理结构，实现整体康养度假管理能力，这是我们打造度假区的核心能力和核心支撑。这是我们全新的一套模式，称之为先进的国际一流的康养度假区域发展的目的地结构和生活方式。

最后，希望大家能把握住旅游发展新周期的机会，能把握住旅游度假区增长这个爆发的黄金赛道来共同发展，共同迎接旅游的一个新的春天吧！

好，谢谢大家！