林峰视点：乡村度假项目开发运营秘籍

绿维导语：乡村度假主要基于乡村田园生活，利用乡村独特的自然环境、田园景观、生产经营形态、民俗文化风情、农舍村落等资源，为游客提供一种度假方式。绿维文旅认为，乡村度假是未来度假市场中的一个金矿。





“三农”问题首先要解决农业问题，以农业为基础，一二三产业联动的产业发展是“三农”乡村度假的开发要素包括原生的乡村环境、舒适的旅游设施、周全的旅游服务、特色的文化娱乐问题解决的前提。乡村度假就是基于产业问题的解决，结合农村社区的发展，实现农民居住条件改善、生活方式转变，促进农民市民化进程，从而实现中国社会主义新农村发展的道路。

因此，绿维文旅认为，乡村度假是未来度假市场中的一个金矿。它与“三农”问题的解决、美丽乡村的建设、就地城镇化的实现等息息相关。详见图7-6-6。



图7-6-6 乡村度假就地城镇化关系图

01 乡村度假的开发要素


从观光农业到休闲农业再到乡村度假，可以看作是乡村旅游发展的三个阶段。观光农业体现的核心要素是农业的观光性，是把农业的游憩要素以观光方式充分体现而形成的一种业态方式。休闲农业更多呈现的是休闲要素，不同于观光要素的门票经济，休闲要素带来的是休闲消费经济，因此，休闲农业实际上是由一系列消费构成的一种业态结构。

乡村度假又和休闲农业形成了一种差异，乡村度假不再是短时消费，而是持续性消费，其涵盖了观光农业和休闲农业的各种要素，包括原生的乡村环境、舒适的旅游设施、周全的旅游服务、特色的文化娱乐等，这些要素构成了一种度假业态多样化的结构。详见图7-6-7。



图7-6-7 乡村度假开发要素解析

02 乡村度假的发展架构

乡村度假的发展架构可以分为三个层次：一，半小时、30公里区域之内的度假区复合功能结构；二，以村落为主题的结构，包括自然村落和自然村落聚集形成的风情小镇；三，每一户的服务人力和服务结构。一个层次，实际上是度假目的地生活方式的架构。再一个层次，是一个以村落为中心的相当于景区和度假接待村落结构下的一个度假区域，我们称之为度假聚落景区化。第三个层次是农户业态，每一个农户有它自身的经营方式和餐饮方式。

旅游发展的重点和本源是吸引力。那么靠什么吸引人、拿什么资源作为基础来经营、什么是盈利点？我们将乡村度假的功能结构分为住宿、餐饮、休闲、观光四个层面（详见图）。住宿是度假要素之前，如今住宿已不再是以高星级度假酒店为核心，而转化为多种特色、多种主题、多样化度假物业的发展形式。餐饮，包括绿色餐饮、有机餐饮、养生餐饮、特色餐饮等多种形式。休闲，包括运动、养生、田园休闲、文化体验等各种业态。观光对人的吸引力始终是一位的，没有观光型的配套不能构成乡村度假。详见图7-6-8。



图7-6-8 乡村度假旅游功能结构

03 乡村度假开发的三大关键

对于乡村度假项目而言，应打造区域度假结构。这个区域，可以小到一个村，也可以大到一个度假区域。绿维文旅认为，对于一个做区域的乡村度假项目来说，需要解决好以下问题：

一，进行文化梳理和形成主题化。文化梳理是首步骤，也是形成差异的基础。主题是在文化梳理的基础上提炼的，是能够代表当地形象和理念的精华，也决定了不同的目标群体、消费模式和运营方式。

二，做好综合开发，形成可持续的商业运营模式。乡村度假旅游的发展，涉及农业、农民、农村、土地、地产等一系列问题，往往需要政府、投资商、农民三方合力，形成一体化方案，并针对如何系统、全面、合理的配置规划要素、如何安排投资商的盈利结构、如何安排农民的富裕模式、如何安排政府的支持因素、如何实现资金快速回收与盈利持续增长等问题，整合成为一个商业化运营方案，我们称之为商业运营模式。

三，以市场为导向，进行资源配置。度假市场里面有两个主体，一个是避寒度假市场，主要是来自东北的中端人群和来自商业界的高端人群。跟乡村度假关联度较大的是中高端人群和跨省人群，这部分人群里面主要的包含两类，一类是购买了度假资产，但自己享用时间较短；二类是以老人度假为主体，以他们为主要购买对象的目标人群。市场影响产品配置、运营配置以及要素配置，我们在规划中，应在投资客群与消费客群的支撑互动上形成方案，形成发展结构。

04 绿维文旅乡村旅游案例


绿维文旅认为，乡村旅游本质上是一种以旅游产业为核心的经济活动，其对乡村社会的推动与当地居民收入的提升，都是基于旅游活动的副产品，只有厘清乡村旅游的“旅游” 本质，才能实现乡村旅游的发展带动作用。

绿维文旅专注于“旅游+农业”创新发展，至今已完成各类乡村旅游、农旅融合、休闲农业项目数百个，业务类型涉及休闲农庄、休闲农场、乡村度假、田园综合体、现代农业庄园、葡萄酒庄等。其中花乡果巷、蓝调庄园、山东风车农庄、葡萄沟、普洱七彩度假农庄、广东四季飘香都市农场、晋城景熙现代产业园、红酒小镇等项目已经成为业界经典和地方示范，受到政府、游客和当地居民的关注和好评。

普洱市乡村旅游发展规划

普洱市整体乡村旅游资源及开发、建设、运营等方面存在四个突出问题：缺乏统筹有序开发、开发建设运营水平较低、后续资金投入匮乏、基础设施及配套服务体系薄弱。

基于此，绿维文旅提出，要明确总体工作思路架构，结合政策与市场导向明确工作方向及发展定位，根据问题导向提出提升技术策略，合理布局空间结构，构建完善项目产品体系，科学制定实施方案和发展时序，以及营运等机制建设工作任务。




青海省互助县威远镇卓扎滩乡村旅游开发策划及实施规划项目

卓扎滩村美丽乡村建设已有雏形，街区宽敞、民居特色风格统一，乡村山、水、林、田、湖生态资源组合度较好，水资源突出，具有较大提升潜力。村庄所处区域民俗文化资源深厚，未来在乡村文化活化上将起到决定性的作用。

但是该村也存在开发难点，包括如何解决村庄产业基础薄弱，农旅融合等问题；如何通过创新机制激发项目地建设和运行内生动力？绿维文旅提出要探索一条适合中国西部高原农区特色的乡村农旅操作模式。打造以品牌农业为基础，以旅游休闲为手段，包括田园慢养、文化元素、研学教育等，以乡村振兴为愿景的“农业+旅游+乡村”的复合型农旅乡村。




北京市延庆区沟域旅游产业发展总体规划

在发展模式上，绿维文旅提出了延庆沟域旅游发展模式的“五字真言”。




在发展战略上提出，品牌引领：在原有延庆品牌的基础上，打破品牌无特色困局，以“妫川山水 梦里乡愁”为新的品牌营销，通过多维营销策略，实现品牌价值倍增。产业融合：一二三产业融合发展以农村一二三产业之间的融合渗透和交叉重组为路径，以产业链延伸、产业范围拓展和产业功能转型为表征，以产业发展和发展方式转变为结果，通过形成新技术、新业态、新商业模式，带动资源、要素、技术、市场需求在农村的整合集成和优化重组，甚至农村产业空间布局的调整。全域联动：以国家全域旅游示范区契机，通过强化“多业融合、全域联动”来推动旅游业转型升级，从旅游业的供给端发力，着力提升旅游产品、服务、管理的质量，加速整个延庆区乡村旅游的品质提升。管理创新：在政府体制上，成立旅游工作领导小组，在运营机制上，整合现有投融资资源，引入大型旅游投资运营集团，进行投融资平台搭建。落地创新：旅游引导新型城镇化、农业现代化，创新型发挥旅游对新型城镇化、农业现代化的引导作用，以旅兴村、以旅兴农，全面释放新形势下旅游的发展潜力。

十堰市乡村旅游发展规划

在十堰市的大旅游格局中，武当山一山独大，如何通过乡村旅游来改变这一不平衡，是根本挑战。作为全域生态区与全域水源区及连片特困区，生态保护大于天，旅游扶贫任务重，如何在严格保护的前提下发展乡村旅游促进脱贫致富，是现实挑战。十堰市地处秦巴山区，与周边地区乡村旅游资源同质化严重，如何形成差异定位，是重要挑战。



据此，结合规划理念，绿维文旅提出十堰市发展乡村旅游的战略思路是：以全景乡村为引领，以结构优化为主线，以乡村振兴为目标，以绿色发展为原则，以三方合力为手段，以重点工程为突破，以综合保障为支撑，有效推动十堰市乡村旅游转型升级，助力十堰市旅游产业成为千亿级战略性支柱产业、成功打造东方国际休闲养生旅游目的地。





广西禹华梦幻侨乡生态乡村旅游度假区策划及核心区域修建性详细规划

项目地主要以农业资源为基础，通过深入挖掘容县的地域文化，经过文化资源的梳理和甄选，以禹华基地农业资源基底及良好的农耕环境为基础，深入挖掘农耕文化内涵，将农耕文化与现代农业技术、旅游开发进行融合，形成大中见小的农耕文化体验园，打造集农业观光、农业休闲、农业研学于一体的生态休闲农庄。





天门乡旅游特色村寨开发策划

梅山文化是湘中地区古代居民“梅山蛮”及其子孙创造、传承的一种具有鲜明地方特色和民族特色的区域民族民间文化，它是荆楚文化的重要分支，是中华民族传统文化的重要组成部分。



在此，迎合和满足现代社会求新、求异、求知、求同、寻根等心理需求，对梅山文化所蕴含的丰富旅游资源进行挖掘，打造“梅山文化旅游度假目的地”，高举中国传统文化复兴的大旗，承担起梅山文化走向世界的重任，掀起“梅山文化”国际化的旅游浪潮。


总体定位为：以原生态山乡环境和优越避暑气候为基础，以梅山文化为特色，打造集云海观光、民俗体验、避暑度假、养老养生等功能于一体的梅山老村旅游休闲度假区。




金昌金川田园综合体暨乡村旅游项目总体策划暨概念性规划、近期项目建筑及景观设计

在乡村振兴大背景下，金川区通过田园综合体以及乡村旅游项目为发力点，实现乡村振兴。但是，乡村振兴理念怎样和金川的地域特点、现实情况相结合？当地自然条件基础好，经济发达，基础设施完善，但是旅游公共服务体系较弱，对游客的吸引力不足。产业基础良好，但一二三产业之间的融合力度不足。当地具备相当多的文化资源，但文化缺乏深度的挖掘和利用，缺少文化展示载体。

基于开发难点，绿维文旅认为，当地旅游发展策略要重点关注三大问题，一是特色突出，二是景观强化，但是连线带动。依托龙景村现有的火狐传说、西北民俗等文化，充分挖掘特色魅力所在；设计设置形象明显、特色突出的景观节点及景观序列；野狐湾片区将成为旅游活动的最高潮，在由城市进入野狐湾片区的过程中，带动道路沿线其他片区的发展。



图片来源：摄图网

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