魏小安：地产业介入特色小镇的6种方式及盈利模式！

特色小镇对于地产行业商机何在?别以为地产行业想进就能进，不是这样。

方式一：整体进入，全面开发

从小镇加旅游到旅游加小镇，实际上现在康养小镇、文化小镇、航空小镇、运动小镇、艺术小镇，林林总总。难在题目，一千个小镇能想出一千个题目吗?想不出新题目，又得避免千镇一面，这是一个难点。

比如我上个礼拜到中国人民大学艺术学院，讨论世界艺术小镇，艺术学院的院长先跟我们讲了一番文艺复兴的历史过程，很有学问，就跟听课一样，听他讲了一番。讲完以后就讨论，还有一个人讲了一些世界艺术小镇的标准，后来我就说，院长高大上，这个标准也不怎么接地气，但是这两个融合到一起，按照伯拉图的理念，然后按照欧洲文艺复兴的过程，诸如此类的讲了一遍。

按这个要求，中国有几个能搞?要不然咱们说几个样板看看?798算不算?不算，一定是新知识的创造。再问一下乌镇算不算?也不算，最好形成一个博物馆群。我说四川大邑，安仁古镇，樊建川在那儿搞了25个博物馆了，他说我没去过，我说你去看看，如果他都算不上，我看世界艺术小镇没戏。我实在想不出来，也就是西班牙那儿可能有俩。但是我就说了一个观点，如果能够整体进入，全面开发，这是最好的。但是现在因为三部门倡导产业小镇，上来做旅游，做休闲，做度假，恐怕也不行，里边就我刚才讲的，现在是小镇加旅游，那我们要转过来叫旅游加小镇，这个难度是很大的。

方式二：借助资源，逐步推进

景区带小镇，这个格局现在已经形成了，比如黄山脚下有一个汤口镇，是温泉小镇，但是借助黄山已经起来了。再比如说皖南有很多类似这样的东西，好多地方都有。再一个就是山水促小镇，现在已经形成标配，就像刚才讲白石山这种情况，就是白石山做完了火爆起来了，跟着做了一个小镇。比如像灵山的拈花湾，拈花湾是灵山第五期工程，投资30亿，建了17万平方米的建筑，建的很棒，非常精细，我极为赞赏，不是一般的赞赏，之后火爆。去年十一黄金周的时候，拈花湾一天进去13万人，给那个董事长弄的，说拈花湾是个度假小镇，是个文化小镇，不希望这么多人来，但是大家把他当一个景点看。

但是马上碰到一个难题，是在国家风景名胜区的范围内，所以建设部的一个副部长去了盛赞，说搞特色小镇这是一个样板，我就说这个副部长是管特色小镇的，跟着建设部城建司的领导去了，说不行，违背国家风景名胜区条例，所以建的房子不许卖，本来他就是有一个酒店自己经营，剩下一些房子卖出去，资金回收，而且他卖的价格是整个无锡最高的价格，很多人已经付了定金，不让他卖，还有两片地不让开发了，所以就没办法，只好自持，自己运营，资金回收就慢了不知道多少倍，但是也确有问题。但是总体来看，就是景区带小镇，山水促小镇，这是一个方式，这个方式是一个比较可行的方式。

方式三：放大古村，深化古镇

这就是乌镇和乌村搭配的方式，乌村离乌镇就是3公里，就这么一个距离，黄金周的时候乌镇10万人进去，乌村1000人进去，所以乌村开发模式和运动模式都很独特，就是外观基本不动，里边动一动，整个乌村460亩地，投资也就投了1亿多。那个地方也没有老房子，就是50年代，60年代，70年代，就这些房子，后来变成空心村，他们就找村民把这些租下来就开始做，门票280块钱。后来网上说你乌村什么地方?疯了?可是280块钱包括一顿饭，包括里边所有的节目，比如走到哪儿，往那儿一坐茶就端上来，小吃就上去了，这是一套。再有一套是780块钱，再加一个晚上，所以没有人投诉。但是他就说，我就是要用这280块钱，把观光客人挡在门外，有真正有追求的人进来，所以有追求的人进来感觉甚好。我在那儿住了一晚，真是感觉甚好。所以我就说放大古村，深化古镇，这是第三种方式。

方式四：搭车进入，形成配套

这就是袁家村这种模式，袁家村基本上就是饮食村，去的目的就是吃，可是我这次去袁家村，一看房地产已经进去了，严格的说袁家村不是一个村，已经是一个镇，历史上是个村，现在面积已经很大了，各种街道都形成了。

方式五：综合格局，提升品质

这就是良渚文化村，现在浙江37个小镇里有一个就是良渚文化村的一部分，也变成一个小镇，我这里讲的是地产商怎么进入。

方式六：先站干岸，趁火打劫

先别急着进，反正政府和前期开发商必有难过的时候，甚至有过不下去的时候，但是把原来的难题都解决了，土地，老百姓，诸如此类的，有基础设施建设配套，这些难题都解决了，过不下去了，这时候你进入。这就叫先站干岸，再趁火打劫。但是这种项目有运气的成分，因为有信息的沟通问题，像我看一眼就知道在什么阶段，就知道现在有什么难处，但是一般没有这种判断。

这里边有两个忌讳：

第一忌讳说房地产，换件衣服，多唱高调，比如前些年到海南，名片一掏都是房地产公司，现在去海南，十几个人一块儿吃饭，名片一掏都是旅游开发公司。我说你们怎么都变了?不行，房地产公司，见村长都见不上，一个旅游开发公司还有可能见个市长，就是这样换个衣服。按照中央这一套，唱产业怎么聚集，唱环境怎么整治，唱文化怎么弘扬等等，就唱那些高调。

第二，忌讳挂羊头卖狗肉，得沉下心，认认真真做品牌性项目，如果品牌性项目都没有，接了手就干房地产，那也不行。一个地方一个政策，一个地方一个方式，一个地方一种挖掘，到哪儿就研究这个到底怎么做，怎么做点品牌形象。我经常看见这种房地产品牌项目，觉得挺好，那就确有到底怎么做的问题。比如说上海有个安麓项目，很棒，在朱家角，这个项目是首旅集团做的，其中有一个房地产项目，这个房地产项目也是属于趁火打劫，因为原来那个开发商资金断了，他一个合作伙伴就是安缦，安缦和首旅是多年的合作关系，所以安缦的老总就说，要想继续用我的品牌，对不起，必须首旅集团进入。所以首旅集团资金进入，品牌进入，人力进入，项目真是做的好。那个项目有一个特大型的优势，就是前期开发商从安徽收了6000株老树，江西有一个地方修水库，修水库淹老树不行，当地也头疼，然后这老板全收了，所以他现在做这个院子，一个院子一棵老树，这老树几百年，6000个老树回来之后，我们现在技术真是不得了，每棵树打吊针，大概99%都存活了。在这样的基础上做的房地产，开盘25万，火爆。像这样的东西，因为先做了几个老房子的改造，把品牌造起来了，他们对文化是认真的，不是在这儿以房地产为主，首旅集团原则上不做房地产，只不过这个项目觉得可做，所以我觉得这就是商机，这种商机我看大把存在，但是这商机怎么抓?先做文化。

(本文为作者在文旅产业进修班的演讲稿，摘自魏小安博客，原题为《特色小镇与旅游发展》，由小安老师授权发布，限于篇幅问题，内容有调整。)

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