商业模式聚集――以思拉堡温泉小镇项目为例（上）

2012-07-11 绿维创景 标签：

随着旅游开发的逐渐升温，资源争夺战已进入白热化，稀缺性、垄断性资源项目越来越少，旅游投资逐渐进入资源开发型阶段，即“绝色资源无，资源类型多”的综合性开发。资源开发型旅游投资有着“投资门槛高，收益时间长”的特点，任何一个项目投资目标的成功关键在于科学合理的商业模式的创新设计，综合型大规模旅游开发项目更是如此，这类项目往往投资少则几个亿，多则几十个亿，资源类型涉及森林、水库、地热、河流、果林、农田、村庄等等，复杂的资源如何与资本进行有效的结合，如何确保低风险、快回报、大投入、大产出，核心问题就是商业模式的设计。
绿维创景在综合型大规模旅游投资项目的商业模式设计方面有着深入的研究和丰富的经验。这类商业模式的设计是一项系统工程，不仅要实现旅游商业模式的聚集，还要整合其他行业的商业模式形成“整体聚集”，例如旅游与农业、旅游与地产等。
下面我们结合思拉堡小镇项目，分别从旅游项目商业聚集、旅游地产、旅游与地产的商业模式整合几个方面来解读综合性旅游项目开发商业模式的设计。

资源+智慧创造旅游项目商业聚集

    我国旅游业从上世纪七十年代由旅社接待开始逐步发展至今实现了跨越式进步。08年我国人均GDP已超出3000美元，按照世界旅游发展规律，我国旅游业已步入休闲度假时代，旅游业作为“无烟产业”、创汇产业，越来越得到国家及社会各界的重视，旅游资源的规划开发也逐渐从由政府、高校主导到职业化、专业化机构的出现。现阶段，大中型城市的旅游总体规划及国家级旅游资源、世界遗产等顶级旅游资源的规划开发基本已告一段落，小城镇、农村的旅游开发如火如荼。目前，我们接触的规划设计项目，往往只具备三分先天的“姿色”，旅游资源具有一定吸引力，但若仅仅依靠这三分的魅力，往往是很难产生良好市场效应，这就需要规划机构，凭借良好的职业技能与智慧的创意能力来在旅游地“三分姿色”的基础上，进行科学的，大胆的构想，绿维创景在四百多个项目案例实践的基础上，形成了游憩方式创新的策划理念，并以商业模式创新与景观游乐创新设计为策划的落地奠定基础，成为政府、企业开发商的智力脑库。
    那么，一个项目要形成“商业模式聚集”，首先它必然是一个旅游资源相对聚集的大型旅游度假项目，大型度假项目的基础资源条件有着怎样的要求呢？
1、大型旅游度假项目的基础资源条件
    “商业模式聚集”的形成是依托于大型旅游度假项目，同时该类大型旅游度假项目都具备一定特征和条件，如旅游资源较为丰富，有着多样性的特点，部分资源能达到国家一、二级标准；该类项目都必须拥有自身的几类核心资源，如水资源、植被资源、农业资源异或项目地具有深厚的文化底蕴，诸如古镇古村落，甚至有古遗址等等。这些核心资源即所谓项目的亮点及创意来源，它对于项目地所在区域来说具备一定稀缺性，在创新上较易得到凸显。同时区位也是该类项目考虑的重要因素，据专家调查显示，距离超大城市100公里、距离大城市60公里、中等城市30公里、小型城市15公里以内是旅游地产的最佳选择，也是“商业模式聚集”形成的最佳距离。
    例如思拉堡小镇就位于营口一小时城市圈内，距离鲅鱼圈城区仅需十分钟车程，项目规划面积达三平方公里，规划区域为丘陵地形地貌的山地，高低起伏多变，山体曲线优美，适于开展山地运动类项目；景区还拥有森林、温泉、农业资源，形成了一定程度上的资源聚集，资源类型的聚集是产品聚集的基础，而产品聚集又是商业模式聚集的基础。
2、游憩方式创新点亮资源价值
    旅游资源的三分姿色离不开策划创新对它的“七分打扮”，旅游产品的包装成功与否直接关系到旅游资源开发的成败，从而影响项目后续规划设计等诸多方面的进展，决定了项目投资的成败。因此，一个仅有三分姿色的旅游项目，必须找到一家具备创新能力与创新思维的高水准规划机构来对项目准确把脉，引爆项目的核心资源，带动片区整体发展。绿维创景一直倡导旅游项目要先策划后规划，在策划与规划的基础上，融入商业设计与景观策划设计使得项目能够落地，并在运营中取得良好的经济回报。
在思拉堡项目中，绿维创景运用主题化景观与温泉相配合，打造“山海八泉”，应用“一泉一品”的打造手法丰富温泉游憩体验，并以养生为主题创新个性化健康管理的温泉住宿度假，如温泉小镇、温泉公馆、温泉别墅等；将干涸的水沟蓄水成风情水街，既有灵秀的景观，又丰富了区块的商业功能；利用地形开发36洞高尔夫，分别选取中、荷、日、德等不同国度的田园风光进行球场风景主题打造，依托良好的球场景观及自然环境建设高尔夫别墅……在此项目中我们利用项目地的资源，创意了八大类型时尚产品，并形成以此八大产品为主的旅游产品聚集，具体如下：
3、旅游项目的商业聚集
    好的旅游产品具有抓人眼球，聚集人气的效应，它是景区宣传的最直接手段，它增强景区的吸引力、促进景区知名度提升的同时还延长了游客停留时间，丰富区域游线结构，为游客的二次消费打下坚实基础。旅游产业是一个多产业互动的特殊产业，其发展不仅促进旅游业的进步，更带动产业链上其他产业的联动发展。从某种角度来说，纯旅游产品并不是整体项目盈利之核心所在，但某些产品的经营收入可以带来较为可观的现金流，如温泉产品的经营。一般温泉度假区的营业额每年都在五千万至一个亿左右，另外将温泉与酒店进行结合，酒店的住宿价格可高出一般度假酒店的两倍；此外，对于酒庄、SPA、高尔夫、马术中心等贵族消费本身具有各种收益模式，但这些收益远无法在短期内回报前期投入。因而，我们需要在旅游产品本身销售的同时，融入其他商业经营方式，这种理想的经营元素，既可以利用旅游环境打造形成的人气效应，又可以解决旅游投资的长线回报问题，这个具有双重功效的元素就是“旅游地产”。