商业模式聚集――以思拉堡温泉小镇项目为例（下）

1、地产是转换旅游潜在价值的高效手段

旅游的发展带动周边环境的美化，良好的环境不但吸引着人们前往旅游，也拨弄了游客“宁愿生在此山中”的长居愿望，于是，地产开发商抓住了游客的这种心理变化，开始在景区周围投资房地产，在地产的带动下，旅游投资将很快收回，从而带动旅游进一步开发，地气一步步抬升，收益良性循环，这种现象我们称之为“旅游与地产的叠加效应”。

“旅游+地产”的效应即是旅游“带靓”环境，环境带旺地产，地产反哺旅游的良性循环效应，其核心是“旅游聚集人气、景观提升品位”。“生地”靠旅游培育成“熟地”、“熟地”依地产烘烤成“宝地”的叠加循环效应。旅游所带来的人流、物流、信息流等促进人气的抬升，进而使得景区附近房地产价格飙升，地产收益为旅游二次投资回笼了资金。在环境质量进一步优化，配套设施更加完善的情形下，景区已经超出了普通意义的范畴，而一跃成为一种生活方式的代名词，例如“华侨城”，如今它已不仅仅是一个简单游乐景区的概念，而更是舒适、便利、高品质生活方式的典范。这种独特的循环经济模式，不仅解决了大量人员的就业问题，还拉动了交通、餐饮、酒店、零售等服务业发展。

2、开发时序设计与商业模式整合

在思拉堡小镇项目中，遵循边开发旅游项目边建设地产的时序原则，先将“生地”靠温泉、高尔夫、酒庄等旅游项目逐步培育成“熟地”，然后在“熟地”上开发地产，从高星级温泉酒店到温泉酒店公寓、商业地产、临水公寓；在高尔夫带动下建设高尔夫会所、高尔夫别墅、再随之开发酒庄及养生类别墅地产、SPA会所，最后在整个区块炒热的时机，推出在景区南端，景观较差，但距城区较近的住宿类小高层生态居住社区。整个项目的地产开发循序渐进，逐次开发。

思拉堡小镇旅游开发项目，是旅游项目和地产项目聚集的综合体，它同时遵循旅游地产开发的规律，选择科学的时序方法，将旅游项目与地产项目的开发时序恰当配合，从而形成了具有思拉堡小镇特色的旅游与地产开发的五个台阶，十年计划：

阶梯一（两年）：温泉游乐，景观营造，高端运动，引爆市场；

在项目前期投入建设景区基础设施如道路，大门、入口服务区、基本接待设施等；开启温泉游乐设施的一部分建设，如温泉会所、星级温泉酒店等；启动一期18洞高尔夫建设及配套会所建设，引爆市场，在景区知名度提高的同时地块价值随之提高，进而在阶梯一的后期招商部分高尔夫别墅住宅及商务酒店的建设。在此期间，高尔夫运动及温泉游乐休闲各自有经营收入，同时别墅销售及酒店经营有另一部分收益。两年后温泉及高尔夫设施均有一定规模，景区配套相对完善，商务酒店形成一定的接待规模，别墅地产销售获得部分收益，景区进入开发的第二阶梯。

阶梯二（两年）：商务推进，休闲配置；周边地产，顺次开发

加大景区的配套服务，进一步投资酒庄与SPA特色服务，为游客提供私人酒窖及酿酒体验活动、SPA疗养服务，商务会议、商务洽谈等商务活动在景区的开展逐步加大，景区的休闲配套进一步完善。依次再开发另9洞高尔夫，同时，在第一个9洞高尔夫场附近的地块开发酒店式别墅、企业会所及高星级酒店。

阶梯三（两年）：高尔夫、马术、滑雪、高端运动再炒地产

在前两个阶梯开发的基础上，会议产业、高尔夫运动及温泉休闲、酒店地产、别墅地产等都取得了一定收益，旅游配套设施如会所、酒庄、SPA等高端服务设施进一步完善，景区的知名度，地块的价值进一步提升。利用前期收益，依托地块的升值，进行18洞高尔夫招商，马术、滑雪运动的招商全面展开，地块的运动配套更加完善。

阶梯四（两年）：水景、商业街结合，完善配套，提高居住环境

景区建设初具规模，游客量进一步攀升，地产收益明显，旅游经营良性增长，完善水景及商业街配套设施，进一步开发温泉SPA别墅及酒庄别墅、非核心景区的普通住宅区开始招商建设。

阶梯五（两年）：节庆推动，品牌营销，旅游小镇，颇具规模

景区建设进入平稳发展期，利用节庆、媒体、及口碑效应得到景区的广泛宣传，形成景区自身的品牌，并利用品牌效应推动景区房地产的销售及景区其他配套的完善，进而使得景区发展成为一个特色的具有一定规模的知名旅游小镇。

景区利用十年的时间同时开发旅游资源与旅游地产，地产的短线回报效应已使得景区自身旅游资源的开发资金得到回笼，并具备一定的品牌效应，从第十年开始，观光、休闲、会议度假、运动休闲度假逐步转向正轨，景区经营进入良性发展时期。

从思拉堡小镇的开发的五级台阶可以看到，综合性大型旅游度假区的商业模式是在旅游项目和地产项目的交互运作中形成的，其具有链条式动力机制，环环相扣，互为前提，互为结果。旅游产品的商业聚集与地产项目的聚集共同构成了整个项目的商业模式聚集。绿维创景在思拉堡小镇良好的区位及资源条件下创新性得将商业模式聚集方式作为景区商业运营手段，在项目刚投入开发建设时便得到社会各界的热切关注，相信不久的将来思拉堡小镇必将成为旅游与地产联姻的成功商业模式聚集实例。

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