2019年中央一号文件《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》发布，提出深化农村土地制度改革的重大举措。包括按照“取之于农、主要用之于农”的要求，调整完善土地出让收入使用范围，提高农业农村投入比例，重点用于农村人居环境整治、村庄基础设施建设和高标准农田建设。

一、全国农村宅基地利用现状

乡村振兴发展的重要基础在于农村土地制度的完善，其中之一就是宅基地的制度改革与完善。现阶段我国农村宅基地管理尚不规范，农村闲置宅基地已经形成一定规模，根据《农村绿皮书：中国农村经济形势分析与预测（2018-2019）》显示，近年来，我国农村宅基地闲置问题日益普遍，2018年农村宅基地闲置程度平均为10.7%。这些闲置的宅基地和房屋是将造成土地资源的浪费，对我国耕地保护制度和粮食安全等造成极大危害。为适应乡村振兴战略的稳步推进，必须对目前闲置宅基地进行有效治理。

实施农村宅基地整理，是对原有土地采取合理科学的规划和有效的开发，是优化土地利用结构，拓展用地空间的有效措施，以期更好地发挥宅基地作为农民财产权利的价值属性，同时也是改善农村居住环境质量，盘活农村集体建设用地，促进乡村振兴战略稳步实施。

二、各地农村宅基地治理实践

各地对宅基地的治理模式主要包括上海、浙江的宅基地置换模式、天津的宅基地换房模式、成都的联合建房模式和重庆的“双置换”模式等几种创新模式。

这几种治理模式对于有效节约农村土地，促进城镇化快速发展有重要的意义。但是也存在很多根本性的问题，比如说农民是否自愿、社会保障制度能否同期跟进，缺乏统一的法律制度保障。因此，应综合考虑各种闲置宅基地形成的原因，提出有针对性的治理措施。

三、乡村振兴发展背景下的新型社区模式构建

1.土地改革政策支撑

韩长赋表示，当前和今后一个时期，深化农村土地制度改革，要以习近平总书记关于农村土地制度改革的重要论述为指导，在坚持农村基本经营制度的前提下，完善农村土地制度，坚持农村土地集体所有，保障农民土地权益，激活农村“沉睡”的资产资源。一是产权关系明晰化，二是农地权能完整化，三是流转交易市场化，四是产权保护平等化，五是农地管理法制化。

土地 使用制度 改革 持续推进

2.有效利用宅基地的四种方式

在乡村振兴的发展背景下，农村集体建设用地是未来用地的新领域，是绝大多数新型农村社区、现代农业示范园、现代农业产业园区用地的最新领域，宅基地政策及其后续融资政策的完善，将为城市资本的下乡开辟道路，也为文旅产业土地利用提供了新的空间。

宅基地制度改革是乡村振兴中土地制度改革中的重要组成部分，根据这两三年各试点的实践经验来看，有效利用宅基地的方式主要有四种，同时，宅基地入市后的用途也要严格把控。

有效利用宅基地的四种方式

3.新型农村社区建设是未来乡村发展的重要趋势

2018年中央一号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》中指出，要全面部署实施乡村振兴战略，新型农村社区建设后，可根据各地的住宅政策，农民可获得新房的居住权；乡村布局科学合理，人居环境和谐统一，便于提高整体的居住环境。新型农村社区建设必将是未来乡村发展的重要趋势！

4. 新型社区模式构建

将原有的多个行政村划分为一个农村新型社区，整合各类土地资源，通过合理的拆并及土地结构调整，形成农村新型社区空间框架；

利用农村居民点用地的拆并，调整出建设用地用于公共服务设施建设及经营性开发；

拆并后形成的新型农村社区，设置居委会管理居民，设置管委会管理产业；

在农村新型社区的空间框架下，充分利用农村集体经营用地及一般农田，进行招商引资，发展园区经济、庄园经济、农庄经济。

新型 社区构建模式

四、新型农村社区试点示范——礼泉县白村案例实践

1.礼泉县白村发展思路

白村以现代农业产业园和新型农村社区建设为依托，互为支撑，推进“农民向新型社区聚集、产业向现代园区聚集、土地向规模经营聚集”，实现土地资源和农民劳动力资源的优化配置，改善农民居住生活条件，为乡村振兴提供了坚实的发展基础。

宅基地 整理， 推进 现代农业 产业 园和 新型 农村 社区 建设

2.礼泉县白村新型社区建设

——城乡发展一体化试点示范社区

白村被陕西省和咸阳市共同确定为城乡一体化试点示范社区，在试点建设中，重点建设现代农业产业园、新型农村社区，实现土地的集约化利用，同时改善了农民住房和公共服务；产业园区发展推进一产向二产业延伸，与三产融合，进一步拓宽农民增收渠道，壮大农村经济发展基础。依托多种形式的土地流转，发展早熟苹果、樱桃、葡萄种植采摘，稳步发展“果畜沼”生态养殖，推进农业现代化和产业化协同发展。

社区由白村、草滩、周邢、刘林四个村整合规划而成。四个村共有17个村民小组，1204户、4696人，耕地总面积1万亩，村庄占地面积1900亩。复耕非耕地200亩，合计2100亩。整合后，建成容纳1700户6000人的新型社区，规划占地600亩。总投资5.2亿元，总建筑面积30万㎡，分为住宅、公共服务和文化旅游，其中住宅区27万㎡，公共服务2万多㎡。新型社区建成后，将节约土地1500亩，用以争取省、市土地指标增减挂钩政策，解决社区建设资金问题。

2017年四川省委书记、省人大常委主任调研礼泉县白村新型农村社区时指出，白村新型农村社区是农村发展和脱贫攻坚的一个重要提高，要站在“四化同步”的高度，实现“三产融合”。

用地整理

（1）拆迁安置——过渡费和新建民居补偿

房屋按照礼泉县住建局测绘的原房屋面积1:1兑换社区住房面积，安置过渡费每户1500元，每人1000元（年满70岁的老人2000元）。新型社区建成后，每户获得一套高层住房（60岁以上的老人及赡养老人的1名子女可一同申请一院180㎡的关中小院）。

（2）宅基地整理——

土地集约化利用，便于发展农村产业，提升人居环境水平

通过建设新型农村社区，实现宅基地面积的有效减少，腾退土地，便于产业发展和基础设施建设。促进产业布局合理化，人口居住集中化，加快传统农村向新型农村社区建设转变。在建筑风貌上，以关中小院为主，配以小高层的多种建筑形式，传承关中特色，凸显地域特色文化底蕴；同时，配套建设图书阅览室、幼儿园、学校、卫生院、敬老院、健身广场、物业办、村史馆、土地银行、村镇银行等设施，便于农民获得各项社会化服务，提升农民居住幸福感。

（3）新型农村社区建设资金来源

白村利用城乡建设用地增加挂钩政策，对村民搬迁后的村庄建设用地进行复垦，形成的耕地指标进入市场进行交易。“四村合一”节约出1500亩土地资源，在县内基本落实土地增减挂钩，获得2亿元的资金。

五、顶层设计是乡村发展首要任务

礼泉县白村促进农民向新型社区聚集、产业向现代园区聚集，土地向规模化聚集，改变农村生活方式和生产方式，推动乡村生产生活生态空间的优化，实现农村居民的生活质量提升，便于统一管理，为农民提供更多的生活满足感、幸福感。

依据国家乡村振兴战略的总体要求，到2020年底，结合国土空间规划编制，在县域层面基本完成村庄布局工作，有条件的村可结合实际单独编制村庄规划。未来我们应该积极通过新型社区建设，实现土地资源的集约化利用，聚集各类资源要素，逐步引导城镇基础设施和公共服务向农村延伸，促进城乡融合发展。把加强村庄规划作为实施乡村振兴战略的基础性工作，持之以恒推动乡村振兴战略落实落地。

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