升级版产权酒店---私产酒店商业模式浅析

2008-12-05 绿维创景 标签：

时尚消费

时尚消费

十分关注流行趋势，有选择或盲目的跟进。尤其是35岁以下的青年中产群体，他们的消费水平总是会略高于收入水平。消费外来产品也是他们流行的一种时尚。
产权式酒店也属于时尚消费项目，源自欧美发达国家、中高档的消费水平等本质特点都对中产阶级客户群具有极大的吸引力。

品牌消费

中产阶级的大多数都十分关注品牌，并选择性的拥有品牌。

文化消费

中产阶级有向上跃升愿望和地位忧虑，这就促使他们有较强列的学习、更新动机，通过获取新的技能、文凭等提升文化资本竞争优势。

品味消费

在日常生活中有意无意的流露出某种品位标志，一方面是为了突出个性特征；另一方面，则是想显示出一种身份的“区隔”：不仅区隔与其他阶级，特别是下层阶级；同时也是内部不同群体的区隔。

休闲消费与享受型消费

关注健康与生活质量，不仅仅生存，还要学会享受生活，这已成为中产阶级的大多数生活方式的基本原则。提前享受的信用消费观念、学会休闲才是真正的生活、西方中产阶级生活模式演绎被更加广泛的接受。

私产酒店作为旅游六要素之一住宿设施的一种类型，在国外分时度假制度中是非常重要且不可缺少的部分，对于喜爱休闲消费和享受生活的中产阶级，私产酒店具有极大的吸引力。

总之，国内中产阶级所具有的这些消费倾向都与私产酒店这样一种集旅游、投资、住宅三种功能于一身的新兴酒店消费方式相契合，这也决定了中产阶级成为私产酒店最重要客户群的绝对地位。

4.4 细分市场

一、个人投资消费客群

游客

游客是私产酒店的一个重要消费客户群，出游活动绝大多数伴随着住宿需求，私产酒店的特殊形式，对游客来说是一种有趣而且吸引大较大的投资方式。游客不仅能在自己前往的旅游地免费住宿，还能通过前期的投资在旅游发展中获得稳定的收益。

中小投资者

中小投资者看重私产酒店，不仅因为私产酒店具有“独立房间独立产权”的特点，而且投资相对来说不大，是中小投资者所能承受的。同时私产酒店这种独特的投资方式、国外产权酒店成熟的发展态势、稳定的经济收益等都吸引着中小投资者涉足此领域。

股市的低迷和银行不断降息，加上全国范围内不断走低的房价，使得中小投资者为了资产的保值将资金投向私产酒店。目前国内海南、山东海滨、河北秦皇岛的热销的海滨地产培育了相当可观的产权投资客群。本产品的独特区位和特色能够丰富这一部分人投资私产酒店的种类。

外地商务人士

商务旅游所具备的一些特性，如高消费、重游率高等，使私产酒店对外地商务人士形成一定的吸引力。

政府公务员和垄断单位员工

政府公务员或其他垄断单位的员工，也属于中高收入的群体，出游意愿和消费意识、投资意识都较高，他们投资私产酒店一方面获取投资利润，另一方面方便出游。

二、公司或机构

公司

私产酒店，既可自住，又能进行投资，这个与普通酒店无可比拟的特性，也被一些公司和机构看中，购买作为“企业会所”用来接待在业务上往来的人士和作为高级管理人员度假休闲。目前不少大型的民营企业和垄断行业的国营公司在旅游地都有投资企业会所的需求。

旅行社

如果整体购买酒店物业要占用大量的资金，同时手中又握有稳定的客流，中小旅行社为了将利润最大化，也会考虑购买部分酒店房间自己经营。

分时度假公司

目前世界上已经有数百家大型分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，分时度假业已发展成为年营业额几十亿美元的全球性产业。随着国内旅游市场的不断发展成熟，相关的法律文件也不断完善，分时度假在国内有着巨大的市场潜力，由此也带来了私产酒店巨大市场空间。目前国内不少成熟的产权酒店加入了庞大的交换系统，为投资产权酒店的各户带来了稳定的收益。

5. 利润点――私产酒店的收益及成本

5.1 私产酒店对各方的收益

5.1.1从投资利益方面分析

业主可以获取以下收益

1、40年或70年（居住用地）的产权，投资者在付清所投资的产权公寓的全款以上，即可以获得40年-70年的独立物业产权，该产权在有效期内可以进行抵押、转让、转移、继承。

2、40年-70年客户利润分红。这部分利润与免费入住天数无关

3、免费入住权，免费入住的时间有些一年18天或24天，也有36天

4、客户会员卡销售收入分红

5、娱乐配套消费优惠权。私产酒店最大的特点在于委托经营，省去麻烦同时提供包租，收益稳定，私产酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。而每年给予业主固定百分比的回报率，也使投资的保障度更高

5.1.2从开发商角度分析：

1、开发商通过发售酒店的产权，可以回收大量的资金，为酒店的首期建设提供资金。根据测算一般度假区酒店的楼面地价较为便宜，加上土建及装修工程以及配套设施，其成本不会很高，但是私产酒店的客房售价均价较高，只要酒店销售一部分，即能够收回所有首期成本，以后的部分即是利润。

2、通过发售酒店客户产权，提高了酒店知名度，提高酒店的品牌价值。

3、通过发售酒店客房产权，吸引了不少投资者，投资者自然而然地成为酒店的股东，酒店经营状况与他们自己的利益相关，这些人的见多视广、管理水平比较高，同时，他们本身又是消费者，他们能够提出比较中肯的管理模式与方案。