房地产指标解释

      

 


(二)填报说明

1.调查表式中，项目编码、项目地段码和项目结构码如何填写？
    上述三个编码的长度分别为四位、二位、一位。在调查表的说明中列有上述编码及其含义，各调查单位应根据不同调查项目的具体情况，将相应编码填入调查表式的□中。
2.调查表式中，单位名称、单位代码如何填写？
    方案规定调查表中的调查单位为房地产的出售(出租、交易)单位。
　　单位代码为各地调查单位的自然顺序码，三张调查表的编码应分别编制，其码长为四位：土地交易价格调查表中，单位代码的首位码为1；房屋销售价格调查表中，单位代码的首位码为2；房屋租赁价格调查表中，单位代码的首位码为3，三张表的后三位码统一从001开始，依次上升。为便于比较和管理，该代码最好由各地城调队统一编制，在一定时间内保持不变。
　　举例说： 北京市在商品房销售价格调查中调查了Ａ、 Ｂ两房地产开发公司，在Ａ公司调查了ＡＡ写字楼，在Ｂ公司调查了ＢＢ别墅，则需填报两张房屋销售价格调查表。其调查表的单位名称分别为Ａ房地产开发公司的名称和Ｂ房地产开发公司的名称，其项目名称分别是ＡＡ和ＢＢ，单位代码分别为2001和2002，而项目编码则分别为2210和2131。如果同时在Ａ房地产公司调查了ＣＣ高标准写字楼的租赁价格，则需填报一张房屋租赁价格调查表。其调查表的单位名称为Ａ房地产开发公司，其项目名称为ＣＣ，单位代码为3001，而项目编码则为6100。
3.房地产价格调查中的价格是怎样定义的？
    房地产价格调查中所调查的价格均是买方(承租方)为取得房地产所有权(使用权)所支付的实际成交价格(租金)，不包括与交易有关的各种税费、手续费、中介费和物业管理费等。
    由于房屋销售(交易)价格受房屋地段、环境、 层位、朝向、装修等因素的影响，所以房地产销售(交易)价格有基价、起价、平均交易价等等。为便于资料收集和数据可比，方案规定填报价格为调查项目某特定代表样本的实际销售(交易)价，不是调查项目的综合平均销售(交易)价。如选定A栋公寓楼为调查项目，报告期共销售五套公寓，其中二、五层各销售一套，三层销售了三套，则可选定三层中的某一套作为特定样本，单独考察该套公寓基期和报告期的价格变动，来代表该栋公寓楼的价格变动。而报告期的销售面积和金额则为上述五套公寓的面积和金额合计数。房屋销售(交易)价格统一按建筑面积计算。
4.土地交易价格如何填报？
    目前我国土地价格按是否含地上建筑物价格分为地价(指纯土地部分价格)，楼面地价(每单位建筑面积的土地价格，指地价与建筑面积之比)；按不同交易方式分为协议价、招标价和拍卖价；按地价虚实分为市场成交价、评估价格等等。由于地价受地段、地面建筑物种类及其面积等因素的影响，因此，通常情况下地价的高低是由土地的地段、使用方向、拟建面积、成交双方的交涉等因素来确定的。
    为便于资料的采集和可比，本方案所说的土地交易价格界定为：房地产开发商在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的成交价，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费、拆迁费等。该成交价可以是任何交易方式形成的，但在调查时要保证其交易方式在基期和报告期的一致性。
5.房地产价格调查中，价格资料应从哪里取得？
   由于房地产价格构成及其影响因素的多样性，其价格资料的来源在各地有所不同。从主管部门看，有房地产管理局(土地管理局)和房改办等。从社会调查对象看，有房地产开发商(销售商)、旧房交易中心等。各地应依照方案所规定的抽选原则，根据当地的实际情况，确定调查对象。通过初步调查，就各调查资料的来源渠道简列如下，供各地参考。
    ①土地交易价格：可通过土地管理部门的国土年综６表或土地管理局的地价评估中心，了解到土地交易的有关价格资料和买卖单位。若不能从土地管理局获得全部资料，还可从上述部门了解到买方或卖方，通过对买方或卖方的典型调查，进一步获得有关土地的交易价格。随着房地产市场的发展，土地二级市场交易越来越多。因此，方案建议土地资料最好从买方调查取得。
    ②经济适用房销售价格、公有住房出售价格和私房出售价格：可通过房地产管理局、房改办或房产交易中心调查取得。一般来说，经济适用房具有政府行为性质，房管部门在一定程度上掌握着有关资料，即使数据不全，也可了解到当地经济适用房的名称，再通过对其进行典型调查，获得有关数据；各地房改办每年都发布当地公房出售的指导价格。因此，公有住房的出售价格既可从房改办取得，也可通过对不同类型的购房户进行抽样调查获得，但要保证报告期和基期价格的可比；私房的产权过户应在房地产管理局办理。因此，其样本资料可从房地产管理局获得，从旧房交易中心也可获得一些辅助资料。 
    ③普通住宅销售价格和豪华住宅销售价格：可通过房地产管理局或房地产开发商(销售商)调查取得。如上所述，商品房交易的产权过户和确认是通过房地产管理局完成的。所以，普通住宅和豪华住宅的样本资料原则上可从房地产管理局获得，即使资料不全，也可在此基础上，通过对房地产开发商(销售商)进行典型调查取得。
    ④非住宅销售价格：可通过房地产开发公司、房地产管理局或开发区调查取得。在房地产管理局获得有关样本资料的基础上，通过对房地产开发商或开发区进行典型调查取得。
    ⑤公房租赁价格：既可通过房地产管理局调查取得，也可通过典型调查取得。通常情况下，公房租赁价格水平由当地房地产管理局制订。因此，当地房地产管理局应是该项价格调查的主渠道。租价单位为：元/平方米.季。
    ⑥私房租赁价格：可通过民办租赁中介机构、房地产管理局或典型调查取得。按规定，私房出租应到当地房地产管理局登记，这部分私房的价格即可获得。还有部分没到房管部门登记的私房，其价格一方面可从民办租赁中介机构获得，另一方面可通过对私房承租者进行典型调查取得。租价单位为：元/平方米.季。
    ⑦办公用房租赁价格、商业用房租赁价格和厂房仓库租赁价格：可通过对房地产开发商或承租方进行典型调查取得。仓库的租价单位为：元/立方米.季。其他租价单位为：元/平方米.季。
    6.房地产价格调查中的基期价格如何确定？
    房地产交易往往是一次性买卖,其基期价格较难取得。在缺乏房地产交易的基价时，可通过以下方法推算：
    ①用同类房屋、同级地段(同级地段内繁华位置接近)、同样结构的非本座建筑物的基期平均销售(租赁)价格替代。
    ②根据同类房屋、同级地段、同样结构的平均销售(租赁)价格的变动幅度，推算基期价格。其计算公式为：
        
其中：为基期价格,为报告期价格，为同类房屋、同级地段、同样结构的平均价格变动幅度。
    ③可用当地基期同级地段、同类房屋、同样结构的平均销售(租赁)价格替代。
    ④可通过房地产开发(销售)商、土地管理局和房管部门的有关专家进行科学评估测算。

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