林峰：旅游地产细分有标准 未来更综合化

2013年，中国旅游地产项目已达到5000多个，其中有3000多个是大型项目。国内房地产前100强企业中，90%都进入了旅游地产业，旅游地产的发展正在对拉动地区消费和区域经济增长发挥越来越大的作用，但与这一行业发展规模和速度不匹配的是，标准和规范缺失，导致该行业一直摸着石头过河，到底什么条件才算得上是旅游地产？在混乱中发展的旅游地产，下一步发展趋势是什么？近日，《2014年旅游地产细分标准》（以下简称《标准》）的出台对此给出了一定答案，该标准是由中国国际旅游地产专家评审委员会邀请100多位专家学者、旅游地产开发商、运营商，经过一年多的调研而制定。

旅游地产乱象频发亟须权威标准

根据2010年人口普查数据显示，中国共有家庭户数40151万户，预测到2020年将至少有20%的中产家庭购置旅游商业经营和度假类不动产物业，用于投资理财和休闲度假，这一市场空间无疑是巨大的。

虽然中产阶层对旅游地产的投资热情和需求日益增长，但事实是，旅游地产业界一直缺乏相应的标准、规范，在实际建设和经营中乱象频发。旅游财富网对其100多万注册会员的调研显示，绝大多数已购置旅游地产项目的家庭，认为目前物业管理存在较大缺陷，未能实现当初所预期的投资价值。据海南三亚一份权威调查数据显示，在7333个旅游地产项目抽样样本中，平均空置率为84.75%，有的甚至高达96.26%。而一些以投资高回报著称的产权式酒店，也时而出现开发商无法兑现承诺，被业主告上法庭的现象。

一位不愿透露真实姓名的旅游局官员透露，很多开发商转行搞旅游地产，建酒店、度假区，实质是借旅游之名开发房地产。如别墅不能建了，就建一个养生基地，名称叫“单体式公寓”，实际上就是变相的别墅。“这就像一层窗户纸，捅破了就能发现，顶着发展旅游产业的光环，实质是为了满足自己的投资需求，实现利益最大化。”这位官员说。

对于这种乱象，从事旅游地产开发和管理工作的深圳世联地产[简介 最新动态]首席技术官黎振伟认为，业界确实亟须权威标准和规范出台，“现在旅游地产发展迅猛，但我们没有旅游地产的规范、规划和标准。我们不能再建了拆、拆了建。环境破坏了是很难恢复的。我们应加强专业研究，加强对国际旅游地产研究以及对成功案例的研究，要让市场知道什么是一个健康的旅游地产。”

明晰不同类型旅游地产的标准和商业模式

中国国际旅游地产专家评审委员会副主任、旅游财富网CEO曾晓成介绍，本次《标准》的制定是以中产人士及家庭购置旅游地产物业的用途为导向，来确定项目细分的各项参数指标，将旅游地产细分为5+2生活度假物业、“候鸟型”度假物业、中短期度假物业、产权式酒店、服务式公寓等不同类型，并明确区分不同项目的商业模式、服务配套和运营管理模式。

比如，对于中短期度假物业，《标准》明确指出，这一类型的旅游地产项目的置业用途是适合中高端消费群体用于节假日或带薪度假时的中短期(7天以上60天以内)居住。其区域主要选址在国家或省级旅游度假区等著名旅游城市、旅游景区周边，项目所在地交通便捷，至少有一种公共交通方式能够连接大交通(如机场、高铁、火车和高速公路)。

此外，《标准》对各类旅游地产的资源条件、房屋及设施、项目自身配套、周边运动娱乐配套、商业模式、管理公司和服务类别都做了详细区分，比如仍以上述中短期度假物业为例，在配套商要求项目本身应根据住户的人数规模，配备业主度假接待中心，并提供前台接待区域、各类餐饮、图书阅览等服务设施，以及室内外游泳池、健身房等。并建议其商业模式应是购房者在签订商品房购房合同的同时，开发商须指定专业酒店管理公司与业主签订返租或全权委托管理合同，确保物业的后续运营。承诺业主每年一定的度假使用时间，一般为30至60天。

未来旅游地产将更加综合化

《标准》的出台，让旅游地产的发展有了一个初步指南，并能从这一报告中看到未来旅游地产发展的趋势。

绿维创景规划院院长林峰表示，《标准》明确了旅游地产的模式、形态、要求，形成了一个明确的导向结构。“首先是功能化导向，旅游地产不仅是房子，还是生活方式。第二，旅游地产须是城镇化的，要依托城镇配套，把生活居住环境，配套支持系统、管理系统有效承担起来。”林峰说。他还指出，从这次报告中看到了旅游地产的大量创新，“最主要的创新就是把使用权和产权进行分离和交换的需求。我们买的任何一个旅游物业，不可能每天住在那里，而让渡没有使用的空间和时间的权利，是旅游地产要创新去解决的核心问题。目前，途家网等各种时权交易网站、各种旅居交换系统都在做这方面的探索。这是下一步中国旅游地产当中最重要的课题。”

林峰认为，未来旅游地产发展最重要的趋势和方向是开发综合化，只卖房子卖概念行不通了。此外，长短收益配置将趋于合理化，原来的旅游地产就是短期收益，而未来是长期收益型的，快速回报的部分未来可能只占30%、40%，将不超过50%，所以，未来旅游地产如何合理构建长短结合的投资配置结构，以及进行企业联合和品牌整合化非常重要。

海南平海逸龙湾物业有限公司总经理李学平认为，未来旅游地产专业的物业管理将成为重点，“传统的物业管理就是保安、工程、园林管理、清洁管理、客户管理，叫五大基础物业管理工作。旅游地产因为周边各种配套设施都需要完善，所以，其物业管理实际上已超过了传统的物业管理范畴，用城市物业管理的观念去管理旅游地产是管不好的。”李学平说，“旅游地产的功能主要是养老、休闲、度假，我们要围绕这些功能来做文章，围绕业主的衣食住行，健身、健康、交友和文化去做文章。业主的情绪、爱好、修养、学历、个性都不一样，怎么办？我们通过搭建不同平台，组成不同的沙龙，组织业主去玩，引导他们去玩，陪他们去玩。”

李学平建议，旅游地产开发商要提供完善的商业配套，完善社区配套项目。在规划设计的时候，充分考虑到这些问题，只有这样，后期物业管理公司才能有所作为，不会造成业主投诉无门的现象。

旅游地产更规范、更健康地发展需要标准、规范，但如何落实标准和规范，对开发商、运营商、物业管理公司等都提出了更严格的要求，同时也对政府提出了新的挑战。山东省旅游局局长于冲认为，在旅游地产健康发展方面，最重要的是要建立一个旅游部门以及地产管理部门、旅游企业和旅游地产企业相互沟通、信息共享的平台，共同来研究如何把旅游融入地产，地产融入旅游。如果政府做到了这一点，旅游资源会转化为一种地产开发的资源，地产开发资源又会为旅游业发展做了配套和支出。

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