叶一剑：旅游城镇从商业地产到文旅中心区

2014年3月7日，由凤凰网与凤凰房产联合凤凰城市与旅游研究院、青岛市工商联房地产业联盟主办，凤凰房产山东承办的“春天的起点――金凤凰2014山东地产智慧论坛”在青岛举行。本届金凤凰山东地产论坛凝聚省内乃至全国政商学界领袖人物和全球华人精英力量，深度探究地产市场发展的突破口，为全行业的发展寻找新坐标。论坛上，专家学者和企业领袖对山东旅游地产的发展提出了各自的见解。

下午15：00，凤凰城市与旅游研究院院长叶一剑做了题为《中国房地产的新价值时代》的主旨演讲。 他表示，旅游城镇化思路是从商业地产到文旅中心区。此为本届论坛进行的第三场主题演讲。

以下是文字实录：

我们看到这几种迁徙方式，背后都有一个独立的解释体系，我们今天可能不能太详细解释它，但至少可以带来对未来的，比如说区域选择的一些启示。比如说从乡村到城市，从内陆到沿海，这是什么概念呢？一方面是现在城市化率虽然达到50%多，但是未来比如说将来可能达到70%甚至80%的状况，在这样一个情况下，就意味着有大量的人要从农村到城市去。但是农村到城市去，他去哪里？就到了所在地的小县城，成为一个人口百万的城市，但是往往不是这样的，也许这群人跑到所在地之外的地区去了。这里面也是一个房地产的业界人士说，他认为可能在很多意想不到的地方，以意想不到的方式诞生一个意想不到的城市。什么意思？从每年1%的人口的迁徙，迁徙到哪里去，可能今天看起来是一个不毛之地，但是可能十年以后可能是一个很棒的城市，所以也是在选择这个项目的时候，落地的时候，一个非常重要的思考前提。还有一个从内陆到沿海，这个也更有意思。  

我下面有一张图可以给大家看一下，这张图大家都很熟悉，其实叫湖畔优先，人口和城市，包括工业、经济，这是很密切的一个地区，这个线的左侧是人口核心地，不太密集的一个地区。这个情况下是一个自然的过程。说明将来这是中国的情况，我们统计全球，如果看全球排名前20位的大城市，基本都分布在沿海，或者我们称之为港口城市。这是一个普遍规律。可以判断无论城市还是人口，很大程度上往沿海转移，包括这一带地区，看起来旁边没有房子，但是我相信将来这里人口会一点点转移过来的。这是一个不可逆转的规律。

另外，现在这里面牵扯到一个不太好说的，按照目前国家的城镇化战略来说的话，左边是做了一些城市群的，这里可以看到这个是十二五规划里面，三纵两横的城市带。在国家战略里面，线的左侧是国家希望实现的，但是我个人认为，往往很多事情不一定按照你希望的来实现的。这里面人口的迁徙带来的结果，可能就形成到在座很多的人，对这个地区的价值和思考，对将来选址的思考变得非常有意思。这是一个城市从人口迁徙去思考城市未来往哪儿走的时候，对你的战略选择变得非常关键。这里面提到大城市郊区的概念，这里面更多代表卫星城的概念，所以现在很多房地产企业在转型，做城市运营商。三四十平方公里，甚至五十平方公里这个地方将来可能成为百万级人口，一个小城市。到底分布在哪里？一方面在沿海，还有一方面可能在大都市的周边地区，这时候我们做区域战略布局的时候，是不是要考虑这个问题，就变得非常有意思了。  

这里面是我们说的一个新兴城市的诞生。这只是我们自己列了一些大概能够想到的，就是哪些地方可能成为很不错的城市。一个是新区新城，大家拼命争国家的新区名额，如果获批可能会带来这个城市快速发展的过程。还有一块是之前的综合配套改革实验区，还有经济技术开发区，这个地方已经有产业了，正在进行一个城市化的改造，在这个过程中，其实有很多的工作要做，这也是我们在说产城融合的非常重要的阵地，接下来这是很重要的一块。还有刚才说的卫星城的概念。

我讲这个所谓的城市的问题，给我们今天房地产业到底是一个什么概念、什么关系呢？这里面代表我们讲城市，城市是一个定居的概念，在定居的思维方式下我们理解房地产，我们今天看到很多房地产商都在往城市运营商转变，这是接下来很多企业的选择，可能往这方面走。往这方面走的话，就面临很复杂的问题，除了学会盖房子以外，还要考虑这个地区的社会价值问题，还要考虑这个地区的社会管理问题，还要考虑这个地区将来大金融的闭环问题。所以说现在我们已经看到有很多房地产企业，都在进入银行做民营银行这个概念。为什么？其实背后会有一个大金融闭环的概念。

所谓的文旅中国，就是文化旅游产业已经到了一个新的阶段，在这样一个阶段下，我们有必要重新思考文化旅游概念。这是休闲思维下的旅游城镇化模式，一个人从这个地方，待了一天，或者三十天，这个地方一定会产生相应社会化的集聚，这种情况下也需要考虑地产如何布局的概念。从集散地到特色小城镇。我对特色小镇比较看好。我这几天跑了多个4A级以上的景区，考察了4A级所在地区人口的情况、交通的情况，当地人文的情况，这里面很有意思。我简单举一个小例子，比如说云南有一个文化旅游小镇，这个小镇地处从昆明到大理、丽江的黄金旅游带上，以前没有特色，一个企业在那里做了文化旅游小镇，做了以后，经过八年的时间，今天每年游客人次是720万人，常驻是32万人，所以成为一个独立的小镇，是运营非常健康的概念。这里面我跟他的老板交流的时候，他当时介绍选址的标准，第一要处在黄金旅游带，这样开发集散地，才能成为一个集散的地方，有了人才有将来小城镇的空间，第二当地要有一百万以上的涵养。这是包括北方一个最大的问题，就是季节性，如果没有本地人口的一个涵养的话，这一年有半年或者一个季度都是闲的，这很麻烦，所以一定要有一百万人口的涵养。第三是一定要有4A级以上的景区，他一定要拿到运营权，因为背后有一个将来的把旅游资源资本化、证券化的设计。

在这样几个条件具备的情况下，他选择在这里做旅游集散地，最终变成特色小镇，通过房地产方式，完成旅游资源资本化的过程，我觉得这可能是将来企业的一个转型的方向之一。所以我到了很多的地方，大家都在讨论说，以前到处在圈煤矿，到处买煤矿，现在其实很多的企业，包括房地产企业和金融企业已经很明白，到处要找好山、好水、好历史，要找这些东西，找到这些东西以后，通过一个资本闭环，通过房地产的模式，来完成对这些好山好水的商业模式的建构，这是目前很多企业在做的。

还有我现在自己在重点研究的一个方向，我听了一个概念是文旅中心区，就是跟中央商务区类似的概念，这里面也包括几个标准。我们可以思考一下，目前万达广场在它的商业地产升级过程中在地方的发展方向，基本上跟这个很有关系的。包括室内主题公园的创意，大家可以想象一下周边的城市，是不是在玩这个东西。一个真正的优秀的城市，这一块也是不可或缺的。

所以我提了两个背景之下，其实代表了将来我们部分的房地产企业转型的可能方向。另外，其实现在也已经成为我们有些房地产企业在转型的方向。一个方向就是从城镇化的思路出发完成自己从一个房地产企业向一个城市运营商的大企业的转型。这样一个转型，不但是资本转型，而且不光是产品转型，而且伴随着整个管理架构和运营思路的转型。这一块我觉得大家可以想一下万达去年的架构整合的商业地产方向，这代表标杆性企业转型的探索。第二，从文旅产业角度考虑投资价值转型，这个转型大家觉得国内很多的企业已经开始了。

据悉，本届论坛围绕“山东地产的创新与未来”、“时代变革下的地产发展新趋势”等话题开展对话。邀请国内知名经济学家、地产大佬齐聚青岛，研讨解析山东地产行业发展新思维、新方向、新途径，深度探究山东地产市场发展的突破口，集成地产行业的大智慧，并为国内房地产行业发展提供借鉴。

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