专家：旅游地产，从“近邻”走向“远亲”

进入2014年，旅游地产市场呈现出哪些新的变化？旅游地产的开发运营又有哪些新的模式出现？

旅游地产项目更需要品牌效应

陈瑞标（广州市五湖四海集团有限公司副总裁）

一方面，我国的城镇化会让更多人“进城”，这些新“进城”的人需要在城市里买房。同时，当社会发展到一定的层次，人们不仅仅需要在城里有自己的居所，还希望在旅游区有可供休息、休闲的物业，旅游地产的需求不仅有，而且强烈。这么多的旅游地产项目要想吸引买家，就要价格合适、面积适中，更需要有品牌效应。

有全国性旅游资源才能吸引全国买家

吴定金（保利地产首席研究员）

旅游资源同样也分“三六九等”，只有全国性甚至全球性的旅游资源，才能吸引到全国性的买家；地方性的旅游资源，只能吸引周边区域的买家。像海南，是国内唯一的热带岛屿，有很好的海景资源，其旅游资源全国首屈一指。此外，西双版纳、九寨沟、张家界等的旅游资源等级也是全国性的。至于清远、肇庆等的旅游资源则是属于区域性的，因此，这些区域的旅游地产项目更多是面向广州、佛山或者珠三角的买家。

世界旅游城市联合会专家委员会主任魏小安介绍，2013年中国旅游投资总量为2300多亿元，中国旅游地产投资则有3700多亿元。

历经二三十年的发展，我国旅游地产已经度过了“小打小闹”、偏重城郊开发的阶段，开始了集团化、规模化、全国化的高速发展，从南往北、从东到西，旅游地产项目遍布其中。

早在3年前的“2011中国深圳（秋季）房地产交易会”上，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁就说过：“90%以上的大开发商已经进入旅游地产。”众多实力雄厚的地产商的加盟，改变了旅游地产的格局，旅游地产项目从沿海向内陆地区发展，同时，越来越多的房企开始把旅游地产的触角伸向海外，并取得了不俗的成绩。

旅游地产格局改变，主攻的买家方向也随之发生转变，从以往主打周边区域的“近邻”转向面对全国的“远亲”。

格局大变身：从国内到海外

谈及旅游地产，多数人首先想到的是海南岛。得益于得天独厚的海景资源环境、四季如春的气候条件，海南岛已经成了我国旅游地产一个标志性符号。

但一个海南岛始终面积有限，随着旅游地产的兴起，海南岛已经难以满足地产商的“胃口”，开发商把战略目光投向了国内其他地方。与此同时，随着生活水平的提升，国人对旅游地产的兴趣已不仅仅局限于湛蓝的海景、温暖的气候，山地、雪景等也成为国人追求的目标。当消费者新的需求和开发商新的战略相结合，便大大推动了中国旅游地产的新发展，旅游地产格局因此“大变身”。保利地产首席研究员吴定金表示，现在的云南及东北，旅游地产正在迅速崛起。

据云南房地产协会的统计，截至目前，云南旅游地产计划投资总额已经超过2万亿元。目前住宅型房产从投资到销售都在下降，而商业地产、旅游地产上升较快，2013年完成开发投资283.93亿元，同比增长63.7%。

实际上，旅游地产兴起并不是海南、云南及东北的专利，中部地区的旅游地产正在迎头赶上。位于中部的湖北省，因为旅游业红火，也带动了旅游地产的投资热。据统计，2013年湖北省全年竣工旅游项目百多个，累计投资金额300多亿元；在建项目400多个，总投资2800多亿元。

近几年，随着地产商实力的不断壮大，开发商的“胃口”已不仅仅限于国内。马来西亚、新加坡、澳大利亚、美国、俄罗斯等国家的房地产市场不断出现国内开发商的身影。中国海外投资联合会的数据显示，中国房企在海外的总投资规模已达上百亿美元，这些海外房地产项目中，不乏旅游地产项目。例如2012年6月份，万达、泛海和俄罗斯北高加索度假村公司签署了一份总投资25亿-30亿美元的意向协议书，计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业的综合设施。今年更有消息称，苏宁环球大股东竞得了澳大利亚地块，其方向同样是旅游地产。

投资大手笔：逾百亿到数百亿

雅居乐、碧桂园、保利、万达……当我们审视一个个涉足旅游地产的房企时，发现其中绝大部分都为地产“大鳄”，至于一些大家不太熟悉的企业，背后往往也有上市公司的支撑。

如今“玩转”旅游地产的房企为何几乎都是“大鳄”或者是有深厚资金背景的上市公司？因为旅游地产玩的都是大手笔。宋丁指出，旅游地产项目需要上规模，大多数项目小则几平方公里，大则十几平方公里的面积，要拿这么大的项目，在城市中心是不可能的，肯定是尚未开发的“生地”，周边配套不足，甚至没有公路。要开发这样的项目，必须配套先行，开发商只能自己建设相关的配套设施，而旅游地产的配套设施往往需要比较高端，这就要求开发商必须有强大的资金实力作支撑。“当年海南旅游地产项目的配套设施中， 四菜一汤 是 标配 ”，吴定金感慨地说，“汤”是海景，“四菜”则是高尔夫、游艇码头、商业大街、高端酒店，除了“汤”不用投入外，其他配套设施都要大笔资金来投入建设。

因此，一个个旅游地产项目的投资总额几乎都要百亿元以上。据不完全统计，2013年各地旅游地产大项目明显增加，投资百亿元以上的项目达127个。据介绍，某知名房企开发的一个旅游地产项目，位于二线城市，规模达19平方公里，包括基础设施建设、道路、水电、公共配套，商品住宅、别墅、酒店以及旅游项目主题公园都在里面，加起来的投资总额高达350亿-380亿元。如此庞大的资金投入，非地产“大鳄”无法支撑。

投资额如此巨大，为何开发商仍热衷在旅游地产方面一掷千金？万达集团董事长王健林去年年底道出了其中的原因：“文化旅游对我来讲是一个没有 天花板 的行业，它的增长是无极限的。”王健林认为，文化旅游是一个回报率很理想的产业。

买家范围广：从区域到全国

从2009年开盘至今，雅居乐清水湾5年来的销售业绩分别为66亿元、99亿元、72亿元、60亿元、78亿元。碧桂园十里银滩首次开盘报收4000套单位，销售合同金额高达30亿元；碧桂园十里金滩开盘售出4800套单位，平均每4秒卖出1套单位……旅游地产项目造就的一个个销售神话，单靠某个区域、某个城市的买家根本不可能达成。云南、海南一个个旅游地产项目开售时，从销售现场停放的一辆辆外地车牌的私家车便可以知道，旅游地产项目的买家早已经全国化。

旅游地产买家的全国化，得益于众多城市商品住宅的限购，大量投资资金转而选择不限购的旅游地产；同时还得益于开发商在服务、管理等软环境的完善。“当在城市内有了自己的第一居所、第二居所后，很多人开始追求在旅游区也有自己的居所。”在旅游地产行业浸淫相当长时间的广州市五湖四海集团有限公司副总裁陈瑞标认为，只要产品面积、价格合适，项目的配套设施完善，同时还能解决物业闲时的保养、出租等问题，有酒店、公寓式的管理，很多人会为自己或者父辈购买旅游地产项目，过“候鸟式”的生活。

未来，旅游地产依然会受到全国性买家的青睐。胡润研究院发布的《2014至尚优品――中国千万富豪品牌倾向报告》显示，房地产仍是富豪投资的首选，比去年提高7%达到35%。值得一提的是，旅游地产表现非常活跃，六成富豪考虑购买度假房，比去年提高5%。其中，云南上升最快，第一次进入前六位；三亚仍然是富豪选择度假房的首选城市，尤其是亿万富豪。

本文关键字：旅游地产 查看更多