观点时评：养老地产发展应反思和避免的问题

9月13日，中央人民政府网站发布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见国发〔2013〕35号》，指出大力加强养老机构建设。在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。意见提出，到2020年养老业拟提供1000万个岗位。

此前，8月16日国务院常务会议提出，要深化改革加快发展养老服务业的政策措施，激发市场活力，使企业逐步成为养老服务的主角，在这样背景下，更激发了房地产企业大举进攻养老产业的决心。粗略统计，目前包括万科、保利、招商、金地在内的30多家房企，已经在全国范围内大力开发养老地产。

究竟未来的养老地产市场有多大？统计数据显示，预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万～185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设。

此外，2013年3月民政部副部长窦玉沛就“保障基本民生、发展社会服务”的相关问题回答记者提问时重点提出：“到2015年，养老床位要达到每千名老人30张，城市社区为老服务覆盖率要达到100%，农村达到50%。”

从目前来看，各地无论是单列养老地产用地、配建改建养老社区，还是鼓励民间资本参与、强化政府建设床位的工作目标责任制，一些经济发展好的城市已经在尝试推进床位达到每千名老人30张的目标的实现。这是值得我们肯定的。

但是，由于短期内各地新增床位目标量大，当中涉及的不单单是房地产项目开发、改建等问题，还与政府政策、开发商运营服务经验、周边配套、养老服务相关产业等有众多关系，同时，各个地方政府的财力也不一样，因此，未来养老床位建设过程中势必会出现各种各样的问题，有可能导致养老地产进入粗放式增长的怪圈，这些问题也值得我们去反思和避免。笔者认为：

第一、养老床位短期内赶鸭子上架凑数与市场需求不匹配需避免。

其实，养老地产市场最需要的是医疗配套型的养老地产项目，而并不是随便在一个地段、随便一个项目就拉郎配，新建、配建或改建养老地产项目，短期内赶鸭子上架凑数，快速增加养老床位仅仅供老人居住。

第二、政府推出养老用地为将来增加床位，仍然要坚持防范以养老之名只开发地产，防止开发商把养老地产作为“拿地模式”，而不去做运营，这也是值得我们反思的地方。

第三、在由旧厂房、住宅或其他类型物业改建转作养老地产，新增床位使用时，应切实考虑养老地产周边配套、老年群体无障碍设施等相关问题，避免配套服务与养老项目脱节的现象，避免因公众认可度不足，设计、配套和服务等难以满足老年人的需求，地段过于偏远等因素，使现有改造完成的机构养老项目床位陷入“空置”的窘境。

第四、鼓励政策力度不够，缺乏统一的、公开的标准化的政策支持也一定程度上会阻碍养老床位目标的推进，政策层面需要更加公开化、透明化、标准化的支持养老地产的发展。

某咨询机构总监张宏伟认为，对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段，实际落地可执行的政策比较少。这对于急速增长的床位需求及养老产业发展来说，政策支持的还是缺乏的，从拿地、建设与经营阶段，起码想进入这个领域的开发建设企业或运营企业都是一头雾水。即使有一些补贴政策，也是针对个别企业量身定做而来，并没有统一的、公开的标准化的政策支持这些养老地产项目的推进，这对于养老床位的新增以及增加以后运营服务都增加了变数。

第五，和所有商业地产项目一样，新增加养老的床位项目最艰难的还是在经营阶段，如何保证床位有效使用，保证床位建成以后的运营收益成为大家普遍关心的问题。

第六、对于民间资本进入养老地产目前尚还有一定的门槛。

当前，养老地产及相关产业在政策层面仍然属于“非盈利机构”的范畴，这样基本上就把民间资本进入养老产业，开发养老地产，增加床位这条渠道封死。其实当前养老地产市场应该引入竞争机制，鼓励民间资本进入养老地产及养老服务相关产业，引导行业走向充分竞争和成熟，这样，也有利于整体养老产业的成熟和市场需求的满足。

从现阶段政策层面来看，已经有切实的政策鼓励民间资本进入养老产业领域，这是值得肯定的一件事情。至此，我们也期待民间资本可以真正发挥它的市场作用，为中国的养老产业、养老地产的发展做出自己的贡献。

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