旅游地产开发正当时

2013-09-11 新华网 标签：旅游地产

连日来的“烧烤模式”让不少人萌生了拥有自己的“一亩三分地”，一家老小度假寻清凉的念头。随着人们日益高涨的休闲度假需求，旅游地产被人们列为“休闲刚需房”的旅游地产开发，也愈发受到购房者和众房企的追捧。

“闲”时代旅游地产的发展趋势

旅游地产是继住宅、商业地产之后发展的第三大块内容，逐步形成三足鼎立的开发模式。随着时间的推移，规模上会更大、数量上会更多、产品开发会更加多样化、配套服务设施会更好。这是一个总的发展趋势。
　　
从全国的规模上来看，旅游地产可以说是遍地开花。南起海南岛，北至长白山，东临嵊泗，西到云南丽江，甚至是西藏、新疆都有旅游地产的开发。
　　
旅游地产的概念比较宽泛，就目前来说，市面上有不少打着“旅游地产”的旗号，其实是以住宅为主的项目，无非是体现其住宅的个性。比如说，九龙湖畔的恒大山水城，它处于宁波镇海的九龙湖旅游度假区，借着山水的资源优势，打造以住宅为主的产品。包括之前我们合作过的梅景苑，主打“山水运动养生社区”，那儿风光旖旎，依山而建，它的主体也是住宅。另外配套一些酒店、运动养生等其他项目来共同开发，体现这个住宅的个性特色。
　　
此外，还有一些综合性的旅游地产项目。譬如说，近期在宁波推广的联合地产在嵊泗开发的“天悦湾”，它由五星级酒店、养生别墅、高层公寓、企业家会所、商业街、滨海娱乐及海上运动等一系列组成了一个较大规模的综合性的产品。梁祝文化公园也是综合的旅游地产开发项目，在扩大梁祝文化公园的规模和旅游范围的基础上，还有住宅、商业街等。再如，开元的九龙湖畔项目，九龙湖畔以别墅与高层度假公寓，配有一个五星级的度假村酒店，加上配置一些其他的景点，构成了一个综合性的旅游地产。
　　
当然，也有纯粹的旅游地产项目，通过借助一个人造景点，或者利用自身的一些优势来呈现。例如，杭州的宋城，它完全是一个旅游地产，而且是一个狭义上的旅游地产。杭州钱塘江附近本身没有特别知名的风景点，而宋城完全是一个人工打造的景点，通过一系列的运作，成为体现杭州文化的一个著名景点。还有横店影视城以及宁波象山影视城，是靠企业家投资的眼光，且结合各类优势，打造成全国著名的旅游景点。
　　
发挥资源优势迎合时代需要
　　
目前旅游地产开发比较杂，有些甚至是无序的、凌乱的。部分企业借着打造旅游景点的旗号，与政府合作，忽悠渴望有政绩的政府，开发的项目并不成功，不少景区反而遭到不同程度的破坏，甚至沦为一片荒地。这样的盲目跟风，不顾及真正的市场需求，人为打造景点的做法，风险极大。就像宁波的风景湾，最初设想很好，但最终由于种种原因，不了了之。
　　
不少旅游地产的开发是远离市区，远离人居区域的，位置偏僻且交通不利，找不到足够的配套支撑。这种项目如果没有经过市场的深入分析和测算，往往会以失败告终。即使勉强支撑，亦代价不菲。
　　
因此，我认为房企在开发过程中，一定要发挥自身的资源优势。尤其是酒店方面的优势。旅游地产所带来的人气需要解决基础的吃住问题，拥有酒店资源优势往往有利于项目的开发。比如说开元，早期的九龙湖配套并不完善，但凭借其出色的经营管理优势、客户资源优势以及规模优势，率先打造九龙湖度假区，再加上政府的土地支持开发九龙湖畔，形成了一个良性循环。南苑集团在东钱湖、宁海开发的旅游地产都取得了成功，均得益于自身的酒店优势。先立足市场，而后寻求生存和发展。
　　
其次，对于开发实力不是很强的企业来说，建议选择离城区越近越好的区域。这样可以借用城市的人气，毕竟车程在1小时以上的旅游地产在开发难度上存在的风险也相对更大。
　　
第三，我认为应当符合时代需要，也就是要开发综合性的旅游地产。像天悦湾就是综合性的，有酒店、度假村、公寓、运动设施、商业街……整个作为大旅游配套的其中一部分，这样的开发成功率较高。
　　
“买”不如“租” 不能一概而论
　　
由于医疗、通信、安保、维护等诸多方面的因素考验着各大旅游地产楼盘的品质。有专家表示，再过几年，中国的旅游度假地产会有更多的问题出现。因此建议真正有旅游度假需求的市民，与其“买”，不如“租”。
　　
我认为这个观点不能一概而论。真正想要做大做强，必须立足综合性开发。没有景点和周边配套的单一住宅，对于租客来说吸引力不大。对于一些大的项目，度假养生别墅完全可以考虑作为企业家会所出售，我认为是会受到市场欢迎的。
　　
而对于广大市民来说，就目前的情况“租”也不失为一个良策。“租”符合人的需求和方向，毕竟多数市民不可能每天都去旅游。所谓的“租”其实也是一种投资的形式。比如冬天的时候海南会吸引华东地区乃至全国的客户。一部分是投资，另一部分通过投资利息的回报能够支付其按揭费用。同时，得益于房价本身的增值潜力，还能满足自身的需求。据我了解，宁波市民在舟山，尤其是在海南，以“租”的形式比较多。
　　
从另一层面来说，“租”也需要开发商有更强的实力，作为一个综合性的旅游景点来打造，市民在选择的时候不妨也将整个周边配套的完善程度考虑其中，降低自己的投资风险。