中华人民共和国国家标准房地产估价规范
2008-09-27
绿维创景
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5.1 估价方法选用
5.1.1估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。
5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。
5.1.3根据已明确的估价目的,若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍;若必须取舍,应在估价报告中予以说明并陈述理由。
5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价方法。
5.1.5收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法。
5.1.6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
5.1.7在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。
5.2市场比较法
5.2.l运用市场比较法估价应按下列步骤进行: 1搜集交易实例; 2选取可比实例; 3建立价格可比基础; 4进行交易情况修正; 5进行交易日期修正; 6进行区域因素修正; 7进行个别因素修正; 8求出比准价格。
5.2.2运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。 搜集交易实例应包括下列内容: 1交易双方情况及交易目的; 2交易实例房地产状况; 3成交价格; 4成交日期; 5付款方式。
5.2.3根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。 选取的可比实例应符合下列要求: l是估价对象的类似房地产; 2成交日期与估价时点相近,不直超过一年; 3成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
5.2.4选取可比实例后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一,其表达方式和内涵。 换算处理应包括下列内容: 1统一付款方式; 2统一采用单价; 3统一币种和货币单位; 4统一面积内涵和面积单位。 注:1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清。 2不同市种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
5.2.5进行交易情况修正,应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的成交价格调整为正常价格。 有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例: l 有利害关系人之间的交易; 2急于出售或购买情况下的交易; 3受债权债务关系影响的交易; 4交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易; 5交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易; 6相邻房地产的合并交易; 7特殊方式的交易; 8交易税费非正常负担的交易; 9其他非正常的交易。 注:1 当可供选择的交易实例较少,确需选用上述情形的交易实例时,应对其进行交易情况修正; 2对交易税费非正常负担的修正,应将成交价格调整为依照政府有关规定,交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
5.2.6进行交易日期修正,应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。 交易日期修正直采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下,可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断,给予调整。
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