中华人民共和国国家标准房地产估价规范

      

 

5．4．11估价中确走建筑物耐用年限与折旧，遇有下列情况时的处理应为： 1建筑物的建设期不计八耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计； 2建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限讨算折旧； 3建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧； 4建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧； 5建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加上地使用权剩余年限计算折旧。 

5．4．12积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的重置价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。 

5．4．13新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。 
5．5假设开发法 

5．5．l 运用假设开发法估价应按下列步骤进行： l调查待开发房地产的基本情况； 2选择最佳的开发利用方式； 3估计开发建设期； 4预测开发完成后的房地产价值； 5估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费； 6进行具体计算。 

5．5．2假设开发适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）上、租（含预租）和自营等。 

5．5．3运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费。 

5．5．4预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。 

5．5．5开发利润的计算基数可取侍开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。 

5．5．6运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。 

5．6基准地价修正法 

5．6．1运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行： 1搜集有关基准地价的资料； 2确定估价对象所处地段的基准地价； 3进行交易日期修正； 4进行区域因素修正； 5进行个别因素修正； 6求出估价对象宗地价格。 

5．6．2进行交易日期修正，应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。 交易日期修正的方法，同市场比较法中的交易日期修正的方法。 

5．6．3区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法，同市场比较法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。 

5．6．4运用基准地价修正法评估宗地价格时，直按当地对基准地价的有关规定执行。 
6不同估价目的下的估价

6．0. l房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别： 1 土地使用权出让价格评估； 2房地产转让价格评估； 3房地产租赁价格评估； 4房地产抵押价值评估； 5房地产保险估价； 6房地产课税估价； 7证地和房屋拆迁补偿估价； 8房地产分割、合并估价； 9房地产纠纷估价； 10房地产拍卖底价评估； 11企业各种经济活动中涉及的房地产估价； 12其他目的的房地产估价。 

6．1土地使用权出让价格评估 

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