中华人民共和国国家标准房地产估价规范

2008-09-27 绿维创景 标签：

2．0．11最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

2．0． 12市场比较法 market comparison approach,sales comparison approach将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2.0.13 收益法income approach,income capitalization approach 预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2．0． 14成本法cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2．0． 15假设开发法hypothetical development method， residual method 预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2．0．16基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。

2．0． 17潜在毛收入potential gross income 假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。

2．0． 18有效毛收入effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

2．0．19运营费用operating expenses 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。

2．0．20净收益net income， net operating income 由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。

2．0．21建筑物重置价格replacement cost of building 采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

2. 0．22建筑物重建价格reproduction cost of building 采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。

2．0．23物质上的折旧physical depreciation physical deterioration 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。

2．0．24功能上的折旧functional depreciation， functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。

2．0．25经济上的折旧economic depreciation， economic obsolescence 建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。

2．0．26估价结果conclusion of value 关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。