绿维创景李洋：旅游地产成败不在地产

在涉足旅游地产的企业中，既有华侨城、迪士尼这样的先驱，也有万达、华润这样的后来者，更有越来越多的中小房企，甚至投资企业也涌入这一领域。然而，受困于旅游地产投资规模大、回收周期长的产业特点，在旅游地产项目上投资失败的案例越来越多。同时，在“旅游+地产”的开发模式下，目前支撑旅游地产发展的仍是地产，而非旅游产业。在业内人士看来，这样的发展模式并不可持续。那么，决定旅游地产未来成败的关键是什么？对此，中国房地产报邀请业内资深专家进行了探讨。

中国房地产报：现在，很多房企、文化企业、旅游公司都已进入旅游地产领域，说明这一领域前景可期，但令人遗憾的是，这些企业的发展模式几乎类似，是以地产为主的开发模式。对于这一发展模式，你们认为出现的原因是什么？又会产生什么样的不良后果？

韩云峰：在宏观调控政策的影响下，很多房地产企业都进入旅游地产领域，但如你所问，它们进入后的发展模式仍是销售地产的套路。这样的发展套路很容易导致旅游地产泡沫的产生。

以云南省为例，万达、世纪金源等很多房地产企业在那边运作旅游地产项目，但做得更多的是成片的地产开发。这样的模式会产生两个问题，一是破坏了当地的景区资源，生态环境是非常脆弱的；二是并没有对当地经济发展带来推动，很多房子卖出去后都空在了那里，很可惜。

因此，我想说，在做旅游地产项目时，一定要做好前期规划、业态定位，制订好经济模式，控制好体量，同时，不能以利益为先，应以自然生态环境为先，否则发展会很危险。

李洋：房企进入旅游地产有4方面原因：政策、市场、竞争和资源。比如，从政策层面来讲，一边是传统住宅市场受到挤压，另一边是旅游产业的宽松，房企自然会不断进入；且以旅游名义可以圈占大量土地，这是在住宅市场领域不能获得的资源。几个综合因素致使开发商纷纷进入旅游地产领域。

提到风险，在我看来现在还看不到很大风险，旅游地产是依托于土地经济的，只要有土地做后盾风险就不会很大。从2013年一季度上市公司的收益情况来看，旅游 行业的上市公司普遍好于其他企业。并且还有一个好的现象我们应该注意到，以前的旅游地产90 %以上不关注旅游产品本身，现在不一样了，房企开始更多地注意到旅游产品在旅游地产中的核心带动作用。

另外，现在市场层面确实也有一些失败案例，导致这一状况出现的原因很多，更多的还是因为它们是按照地产开发的模式去做，这样一种发展模式肯定有问题。但旅游地产发展的整体面是向好的，不能以偏概全。

中国房地产报：随着旅游地产开发规模越来越大，其开发成本也越来越高，百亿级的项目并不罕见，那么，这样大的资本投入是否会有风险？

李洋：现在，房企融资的渠道非常多，有自有资金，也有社会资金，比如信托和基金。并且旅游地产投资收益还是有一定保障的。虽然旅游地产项目体量大，但多是通过滚动开发完成，因此风险并不会很大。

中国房地产报：真正的旅游地产应该怎样开发？什么样的旅游地产才算成功？

韩云峰：旅游地产应该根据当地的特色和文化来做，不应该一味地模仿。但可惜的是，很多旅游地产项目都是速生的，缺少文化底蕴，这是很危险的。我常说一句话，如果把房地产做成景区，那就是成功的旅游地产，如果把景区做成房地产那就是失败的。

李洋：一个良好的旅游地产开发模式应该是通过地产开发反哺旅游，通过旅游项目的成功带动地产开发。如果开发商没有把这件事做好就会失败。

下一步，我认为房企在投资旅游地产时在产品战略上会发生改变，会从之前的关注地产业务转向关注旅游产品本身。原因是，在未来发展中，旅游产品将会决定旅游地产经营的好坏，而不再是地产项目。

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