海南旅协秘书长王健生：旅游是母体 地产被过度放大

海南是旅游者的天堂，而寻求多元化成为海南旅游目前的首要课题。房地产作为旅游配套的一部分，一直以来就是以一种依托旅游为基础的形态出现，成为海南的特殊符号。那么，旅游与地产两者到底是怎样的关系？在开发旅游地产的同时，如何平衡旅游与地产之间的矛盾？为此，海南新浪乐居对海南省旅游协会秘书长、海南省旅游发展研究会会长王健生进行了独家专访。

海南旅游协会秘书长 王健生

主持人：海南旅游近几年发展十分迅速，我们也看到今年的一些数据，三亚上半年收入123个亿，琼海8.5个亿，比较可观。但整个上半年全省的旅游情况并不了解，能请王秘书长介绍下2013年上半年海南的旅游产业情况吗？   

王健生：总体来说，上半年海南旅游产业平稳增长，幅度将近10，跟全国的增长幅度基本上是同步的。事实上，春节以后国务院公布了国民旅游休闲发展方向，明确表示2012年中国人均GDP超过6000美金，所以中国人消费的心态已经在转向升级，到了国民休闲的新时代。那么，海南是中国唯一的热带海岛，海南旅游业二三十年的发展，在中国旅游的板块里面，已经很明确了，它是中国旅游版块里面海岛休闲的圣地。

这些年来，无论是海南的观光业，尤其是海岛度假业 ，包括海滨度假、温泉度假、生态度假，甚至乡村度假，海南的休闲和度假是远远领先于全国的，在国民休闲纲要公布以后，今年海南上半年表现出浓厚的海南旅游“休闲味”。国民休闲、度假提前发育、发展的先行地区海南岛，有条件提前来承建。

正式因为我们整个国家的休闲、旅游和消费的这种转型，所以说今年上半年可以看出，海南旅游的休闲产品、休闲的客源、休闲的方式发生很大的变化。市场对于海南旅游更期待的是休闲方式，而不是走马观花。海南岛已经成为中国国民休闲的承载之地。

另外，乡村旅游、乡村休闲、乡村度假、小镇休闲也逐渐成为人们的旅游方式，这种格局已经在显现。总体来说上半年海南旅游产业就是平稳增长，但是它的特色就是以休闲为特色的不同的产品、不同的方式显现。

主持人：在您的印象中，以5到10年做一个节点，您认为今天的海南旅游相比五年或十年前的海南旅游是怎样一种变化？

王健生：不一定要用5年、10年比，旅游是一种消费形式，跟国人的收入水平是相关的。分析海南旅游的变化，比如说2003年，国家统计局发布中国人均GDP超过1000美金，中国全社会将从温饱进入奔小康的时代。温饱不成问题，人们就会想到生活的品质。旅游慢慢从奢侈品变成生活的一部分。到2005年，中国人均GDP超过2000美金，意味着中国的沿海地区或者说大型的城市它们的人均GDP超过5000美金了。这又说明中国的一部分人先富起来了，已经进入小康生活了，他们的旅游已经不是一般的旅游了，他们可能是去度假、或是出国旅行了。全国收入水平的跳跃，表现在旅游方面就是旅游的心理、方式、消费发生了很大变化。

目前，中国人的假期已经占全年的三分之一的时间了，而在上海、广东、浙江这些经济比较发达的省份提前启动了国民带薪休假的制度。在将来，国民带薪休假将成为全国人民共有的。而海南旅游主要的客源正是国内市场，这与国人的收入水平的提升、消费的转向升级和他所能支配的闲暇时间是连在一起的，当然还有交通工具的突破。在收入、假期的增加和空间距离的缩短的背景下，国外同类型的地方走的差不多的时候，海南的休闲度假的市场是不可低估的。

主持人：一方面海南旅游高速发展，受到全国乃至世界的青睐，另一方面海南也不断爆出宰客、打的难，配套差等弊端和问题，您认为目前海南旅游最大的瓶颈和问题是什么？

王健生：首先，旅游作为一个经济形态，它在转向升级的时候，它伴着而来的一定会有这种阵痛。因为从观光旅游，导游像保姆似的成团成团的旅游时代已经慢慢的开始被打破，旅游经营和管理的方式自然有些变化。

现在的问题是市场变化的比我们实际往前推进的要快，目前的管理方面缺少相应的手段去应付它。新的业态、新的市场在不停显现，但是我们传统的旅游企业它的观念和经营方式跟不上新的业态和新的市场。所以当新业态和新市场出现的时候，旧的管理不太适应就会出现不和谐。同样的作为旅游管理也是这个问题。从旅游的行政管理部门来说，它习惯于管理这种以观光为主导的旅游形式，但是后来自由人多了，散客多了，很多人不经过旅行社来旅行消费的时候，旅行部门就管不了了。

新的业态、新的旅游方式和新的市场它对传统的管理是个挑战。经济业态在转型升级的进程中，它避免不了的出现管理的方式和新的发展不适应。那么，新的人群在用新的方式消费的时候自然会出现很多问题。我们广大的旅行社用传统的思维、方法，用一成不变的单一的产品来对接多元化的消费市场，而人们追求个性化、特色化，卖家卖的是消费者不需要的产品，所以导致货不对板。

另一个问题是由于中国人越来越有钱，越来越有时间，交通的便捷和选择的越来越丰富，这个时候，新鲜的业态和人群的消费方式与传统经营的系统不和谐。表现在散客时代已经到来，但是为散客服务的公共服务体系没有完善。观光游的问题和国民休闲时代到来的时候服务体系跟不上，是旅游发展过程中的两大问题。

主持人：在旺季，我们可以看到三亚等旅游聚集地的酒店，餐饮价格都非常高，普通人开始有觉得消费不起的感觉，按照这样的趋势，三亚或者海南旅游未来会成为一个高端奢侈的旅游点？

王健生：三亚最近几年关于消费者、旅游的报道很多。我认为三亚有它的特殊性，原因跟前面差不多。重点是三亚这个地方的管理者和我们的经营者是以什么心态去做生意和旅游的。

旅游的最高境界是当你站在一个旅游或度假目的地的角度，你在思考旅游是什么的时候，它的答案是什么？我是目的地的主人，我要把外面的游客吸引来以后到我家来做客。当做客变成一种经济行为的时候，做客是要买单的。但是本意没有变，你是主人他是客人，你要尽到地主的责任。如果心态端正以后，那种所谓的天价房、天价海鲜还可能吗？

旅游和别的产业不一样，要支撑三亚的繁荣，一定是游客说了算。游客都不来，三亚能繁荣吗？三亚建的酒店是为自己而建的吗？一个人是会有糊涂的时候，做了些糊涂的事情，但是有医生告诉他生病了，也有朋友提醒他要治病，他自然病会治过来。

每个人都会成为消费者，每个人都会成为游客。大家都用一种平常心来对待的时候，将心比心，一切就豁然开朗。作为这个旅游目的地的政府管理部门，就必须要用强手腕的方式，对于这种行为要严加制止，而且要严加惩罚。一个旅游目的地不能容忍，也不能允许这些商家用这个断根的行为去使得这个旅游目的地的支撑市场由此而损失。

主持人：事实上，海南有着独特的旅游资源，但是作为国际旅游岛，旅游多元化仍是政府、协会乃至企业共同的诉求，那么海南怎样去实现旅游多元化？

王健生：海南甚至中国的旅游行业所面对的一个共同的问题，就是产品跟不上形式，旅游主打产品单一、低端、老化。随着30多年经济的稳步增长，人们的消费方式已经发生了根本的变化。消费的转型、消费的多元化，实际上是市场的多元化和区域性的多元化，而产品供应方的单一和老化与其形成了一个很大的矛盾，既是供求之间的矛盾，是一个很大的落差。

怎么解决这个问题？首先第一位应该是政府主导。旅游产品和旅游市场距离很大，旅游目的地和客源地产品的渠道的构建与服务跟一般产业不同，旅游目地的单一企业没有那么大的力量去改变产品，也很难实现整个目的地客源结构的变化，所以，要政府主导把大旗举起来，把对海南旅游进行产品的更新换代作为一项重点工程。

第二、行业协会推进。行业协会是介于政府、企业中间桥梁，是有整合社会资源形成合力的一个组织。行业协会整合行业的力量，形成合力共同推进。

第三，专家主谋。要用专家的智慧来谋划新的产品，请专家、请业内的市场第一线的人士一起围绕主题产品谋划，体现主题，挖掘特色，使其更符合对应消费市场的需求。

第四、企业主体。要培育一批企业，引导和帮助企业成为专业型、专家型的产品开发商、服务商、渠道商。

第五，产品落地，以产品为主打，满足消费者各式需求，并形成系列产品。

第六、媒体放大。在拥有一部分主打产品之后，通过企业主体来经营，行业协会来主推，最后实现政府主导，使产品进入市场。

这样的六部曲：政府主导、协会主推、专家主谋、企业主体，产品落地、媒体放大。产品一步步的推进，海南多元化的产品及多元化的产品渠道以及旅游目的地形象，就可以实现客源地无缝隙对接，企业通过主题化的培育，就可以实现多元化，就能实现海南旅游市场的良性循环。面对客源地多元化的需求，我们就需要有多元化的产品，加上当地的服务体系，就构成了一套完整的机制。

主持人：海南分琼南和琼北，相比较，琼南旅游资源比琼北旅游资源更加丰富，旅游业的南北差异也较大，如何平衡两个地区的旅游？

王健生：其实，旅游目的地东南西北的划分时代已经过去，当把旅游作为一种消费方式的时候，消费者并不在意琼南还是琼北。现代旅游的方式，消费者把个性化与主题化融入到规划行程中，所以不能重视空间的局限，而忽略了消费者的主题性。产品丰富的地区，游客自然多。只有全省一盘棋才能打破现有的局面，才是出路，例如高铁旅游。

三亚曾把旅游放于第一位，所以是先行开发区，产品资源多；海口发展晚，产品自然就少。这种格局有许多原因造成，如航空线路，三亚的航空补贴力度大。当游客把观光当做第一要务的时候，会更加的关注资源的丰富。

海口作为省会城市，综合配套比三亚好，社会风气比三亚好。从海南文化的角度讲，北部比南部丰富，海南主体的人口都是属于迁移进入，原住民并不多。北部沉淀了丰富的文化，所以要抓住新的旅游观。旅游的要素和旅游的吸引力正在悄然的发生变化。例如海甸岛的滨江海岸，风情街就是一个吸引力。最重要的问题在于海南旅游产品单一，如果旅游产品丰富，通过产品的多元化支撑目的地的多元化，就可以支撑起客源的多元化。

主持人：刚说到配套，事实上房地产业是配套的一部分，而海南的地产业一直以来就以一种依托旅游为基础的形态出现，旅游地产成为海南的特殊符号，您认为海南旅游与地产是怎样的关系？

王健生：海南旅游与地产应当一体化。国际旅游岛建设深入后，房地产市场被过度放大，旅游地产概念与真正的旅游概念发生偏离。事实上，国家战略的核心指标是把海南岛打造成为世界一流的海岛休闲度假旅游目的地，旅游是房地产依附的母体。旅游与房地产具有关联性，而主题必然是旅游而非房地产。旅游功能配套是一种内外功能的结合，如果没有旅游功能的配套，就只能成为房地产。

旅游地产四个块基石：景区化环境、景观式建筑、酒店式管理、度假客生活方式。这是衡量旅游地产的基本模式。

旅游地产必须符合旅游的功能。度假客与观光客的最大区别就是度假客是一个小团体，当度假客在旅游目的地选择第二套房产的时候并不能每天居住，所以往往需要团购或其他需要我们思考的旅游地产方式。

第一次来海南旅游，组团观光，初次了解海南。第二次来海南度假，第三次来海南置业。这就是海南旅游与地产的联动。景区化的环境有感受，景观式的建筑有面子，酒店式的管理放心。

本文关键字： 查看更多