资本涌入城市综合体 空置率存经济隐忧

近些年来，大型购物中心shopping mall以餐饮、休闲、娱乐、购物、商务办公楼等功能于一体的城市综合体在过去几年高速发展。资料显示，2012年全国新设面积在3.5万平方米以上的购物中心就达到50多家。2012年中国购物中心总量达到3000家，商业建筑面积2亿平方米，伴随着城镇化进程的加快，预计购物中心在2015年将达到4000家。

《中国产经新闻》记者在商务部流通业发展司发布的《2012年度零售业发展报告（下称报告）》中看到，虽然一些功能性的购物中心在一定程度上改变提升了传统商业格局，也能较好地满足了消费者综合性服务需要，但是，局部地区出现了购物中心投资过热、过于集中的苗头。

该报告进一步指出，由于城镇化进程加快，一些地区商业网点规划落实不到位等原因，造成了商业网店在城乡之间、城市区域之间以及业态之间发展不均衡。一是城乡之间发展不够均衡，一些一线城市和新兴城市大型商业设计发展过快，个别地区存在重复建设现象，甚至出现了招商不足、商铺闲置的情况。二是城市中个区域间发展不平衡，在热点商业地段往往存在多家大型零售企业，同质化恶性竞争严重。三是各零售业业态发展不平衡，在大型商业业态如购物中心、百货店、奥特莱斯、城市增合同等建设速度过快。

近日，商务部召开的零售和批发行业促进经济发展专题会上，中国连锁经营协会会长郭戈平发出预警，城市综合体发展局部不均匀，竞争同质化问题突出，预计几年后局部地区将出现过剩。

在中商情报网产业研究院地产行业研究员郭芳看来，城市综合体作为城市形态发展到一定程度的必然产物。在随着城市化进程的加剧、经济发展以及人们对消费、配套需求的提升无疑都是促使综合体急速扩张的原因。

郭芳在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，城市综合体不能过度扩张，在城市综合体超速发展的背后，是越来越多房企对综合体的投入增加。

然而，在利益诱惑冲动下，各路资本纷纷涌入投资城市综合体项目。以华润集团为例，华润集团在陕西启动其在内地最大的都市综合体（Hopsca），总建筑面积达到160万平方米，投资将达到80亿元，包括购物中心、高档写字楼、商业街等。据悉，华润在陕西的项目是目前在建的西北地区最大的商业购物中心。

另外，雨润集团也计划将大力发展城市综合体战略，重塑商业格局，到2015年开发城市综合体项目100个。

一方面，一些企业“一路高歌猛进”在二三线城市一掷千金建设城市综合体；另一方面，早些年建设的城市综合体已经暴露出了不少隐忧。据咨询公司纽约高纬环球在跟踪了中国多个城市后认为，青岛、杭州、程度等二线城市或将在2014年陷入购物中心空置率最高的地步。另外，对于明年在某些相对不太富裕的城市，购物中心空置率将从今年第一季度6.8激增至30%以上。

值得一提的是，城市综合体存在潜在的供给过剩以至引发空置率较高，并不是一个新话题。早在11年前就有业内人士表示出了担忧，并且用国际通行的人均1.2来做佐证。然而，业内人士的担忧并没有影响投资者对城市综合体的“崇拜”。

那么，在城市综合体空置率逐年增多，其背后又隐藏着哪些经济隐忧呢？博览财经研究员游龙在接受《中国产经新闻》记者采访时认为，空置率增多，将对经济发展带来不少负面影响。例如这些综合体负债率过高，而商铺销售情况不理想，开发商资金回笼不畅，很可能造成对银行体系的压力。除了银行体系外，开发商还可能拖欠上游例如水泥、钢铁等供货商的货款，形成新一轮的三角债。

郭芳则认为，城市综合体本身顺应了现代人快节奏生活的需求，但如果不根据各地的发展实情，盲目地大搞大型城市综合体建设，将可能会引起商业体过剩的泡沫。空置率不断增加，正是对商业体过剩的警示。一旦泡沫形成，轻则将成为地方经济发展的拖累，严重的话能对全国的经济产生巨大的不良影响，甚至可能会导致金融危机，经济不景气，失业率上升等情况。

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