张宇良:地段是商业地产成败关键
商业地产起步早,有合适模式,有相对专业团队,有商家资源的企业突飞猛进,升级换代。万达订制模式、SOHO散售模式、宝龙专注三四线城市几乎路人皆知,但相比这些以大盒子为明显标志的综合体,瑞安新天地、南京1912、成都文旅等擅长打造步行街的企业却低调攻城略地。有河、临江、靠湖者多以新天地为模子,有故事,有文化,有讲究的街巷皆往古镇靠 ,同时出现申请吉尼斯世界纪录的武汉光谷步行街长1350米,随着冤家路窄的万达汉街1750米横空出世而终结。
步行街早已没有蓝海,而是刺刀见红的红海。
步行街成败关键是什么?常见专业人士说是文化,从而衍生出“跳出城市做战略,机遇区域做商业,基于文化做特色”的公式云云……,但事实上这是扯淡,香榭丽舍步行街、戛纳小镇……惨死者比比皆是。
于是更专业的认识说开发模式决定成败。并举例如下,如上海新天地全持有,扯淡锦里持有、武汉天地持有,南京1912持有,所以取得了很大成功,而水街销售后就没开业,绿城郑东新区的街区死的很惨、甚至万达销售了的室外步行街也是半死不活,这些当然有一定道理,但远大荷兰水街全持有,专业团队,独栋化,风情感十足,体验感也有,为何死气沉沉,不断在进行“整顿”,而1350米长的光谷步行街1-2楼全部销售,从3万售价,如今上涨到7万每平米,当日成交10亿的步行街,确实湖北租金最高的步行街,1楼建筑面积租金达700元单位每月,切实一铺难求,远高于核心地段全持有的万达汉街。
更加专业的人士说是产品附加值做的不到位。1楼应该送花园,送半地下空间,2楼6.1米层高,加空中花园赠送,3楼大露台家6米层高,带屋顶花园……,但是都江堰水街,得过国际大奖的项目,销售之后,绝大多数根本没开业就被扫进市场垃圾,成为孤魂野鬼的欢剧场。这又是为何?
李嘉诚是投资鼻祖,其对投资房地产的诀窍是“地段、地段,还是地段”,这句话不仅适用于住宅地产,同样适用于商业地产,更适用于悄然成疯的步行街热潮。说到底,资产的增值主要来源于土地的增值。只是,商业与住宅的差别在于地段的内涵和属性不同,如果商业地产可以脱离地段,对于开发者势必成为滑铁卢,而对于购买者则是空中楼阁。
那么对于商业地产来讲,何谓好地段?猪都知道地段是一个综合系数的表现。最起码,地段包括了较完善的交通、教育、医疗配套。并且,地段是商业历史积累、业态发展、经营水平、建筑形态、历史文化、消费习惯、人流集聚等悉数构成,并支撑起来的综合概念。
一句话说就是容易招商的项目。如果一个步行街项目在前期预招商阶段,商家非常感兴趣且争着入住,那么肯定是好地段,因为商家对于市场经营远比半路出家的住宅开发商专业,而且商家对地段的认识往往是经过流血流汗花钱买来的教训。
对于这一点,往往在招商和步行街开发时产生误解,以为给主力店较长时间的免租期,比如最长可能达2年,给予装修补贴,最好的口岸等条件,就可以招进主力店,从而带动中小商家招商,促进销售。其实不然,拿步行街较吃香的主力餐饮店来讲,最大的成本不是装修,因为有开发商的装修补贴,不是租金,因为餐饮利润足够高,不怕面积小,而是厨师团队的养护成本,一般1000平米左右的大型中餐,厨师班子加其他人力都需10多万甚至几十万固定支出,而不是市场培育期免租可以弥补的。这一点,四川某地级市的新天地刚刚做了一个好榜样,以加盟方式,以近千万代价引进主力餐饮店,并引进了娱乐和其他几家次主力店,产品附加值几乎做到极致,临江绝美景色,但由于地段较生,开业数月仍是门可罗雀……
商业综合体井喷的态势,步行街也如雨后春笋般冒出来,但几家欢喜几家愁,只能是寒天饮冰水,点滴在心头。沧海横流风险英雄本色,只有地段较优,同时具备较好开发模式,经营管理,业态规划,市场定位的步行街才能经得起市场检验。
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