城市思考：房地产与城镇化

       企业经营的变化趋势

企业经营的变化趋势，开发理念从重数量、重扩张，转变为重品质、重效益、重品牌。开发企业前几年房价猛涨的时候，萝卜拔了不洗泥，皇帝女儿不愁嫁。但是现在不行了，所以回过头来要做好，重视品牌建设、重视品质。

开发地域从趋于饱和的城市向更有市场前景的城市转移，现在要好好找找，不是哪儿都能开发，有些城市房地产已经饱和了，就不能投资。

开发模式从自主投资转向兼顾联建、代建和品牌输出。过去我们开发企业都是自己自主的投资，现在开始转向多种经营、多种方式。比如浙江省最大的房地产企业绿城，老总叫宋卫平，他做的不错。但是他所有的产品过去都是面向高端客户、有钱人，他的项目全部集中在一线城市和二线城市，面向全是有钱的，前几年还不错，一调控限购，这些人全被限购住了，这些人房子都很多，而且都是高收入家庭，都在一二线城市，全都卖不出去了，所以绿城受到的打击是最惨的。那绿城怎么办呢？网上好多人说绿城快破产了，宋卫平也很着急，但是宋卫平人很好，品质非常好，而且在朋友圈里，大家觉得这个人非常正派，是可交的人，所以很多人伸出援手，香港融创集团就帮他，宋卫平就首先把他原先囤的土地卖出去，土地卖完了卖项目，然后卖股权，这样宋卫平缓过来了，度过难关。他还要发展，因为有三万职工，有两万是搞物业的，除了给自己的项目搞物业管理之外，很多项目都由他来负责，就是把物业公司交给他。绿城说你买我的房子不是买我的房子，不是买一种产品，而是买了一种生活方式，园区生活服务体系他搞得很好。另外一方面，杭州市政府要拆迁，好多老百姓不走，要价很高。后来政府就做工作，答应你什么条件你们就同意搬家？老百姓说你房子建得跟绿城一样我就搬。政府就只好来求绿城了，说老宋你把我们的拆迁房建得跟原来的商品房一样，老宋说好，所以很多房子都是绿城代建，绿城收费还挺高，政府花钱，他们也没有任何投入，净赚，就靠管理的输出，代建模式就出来了，也和别人联建。绿城现在也搞保障性住房了，现在在建的有一千多万平方米，这个形势下只搞高档的不行了，在这个形势下要转向。

经营方式从单纯销售转向自留部分物业用于租赁和经营。过去我们房地产也是很简单，盖了房子就卖，卖完了以后拿钱再买地再卖，很简单。香港的房地产企业都是每建一个项目都留很多物业，现在经过调控我们也学聪明了，大家建了房子卖掉一些留一些，当市场不好的时候，我通过租赁经营也有稳定的收入，自己可以搞点酒店、商场，或者租赁出去，搞多种经营来规避风险。

开发产品变化趋势：产品种类从商品房转向保障房，从单一住宅开发扩展至商业、旅游、工业、老年地产开发。老龄化是一个趋势，到去年年底老年人是1.24亿，这个趋势还在很快的发展，所以大家觉得老年地产很有前途，所以很多开发商，包括老年住区，包括专业的养老机构。

产品品质从相对低劣粗放，转向精细化和绿色、智慧、长寿、适老。过去产品的品质不太讲究，现在很精细化、绿色、低碳、节能，这都是肯定要做到的。另外就是智慧，现在我们部里向全国各省发文件，要建智慧城市，智慧城市的基础就是智慧社区，所以今后的小区建设智能化技术要充分得到应用。另外就是要长寿命，过去我们房子建了没有多少年就拆掉了，远远没有达到设计使用年限，现在房子盖得很高了，过去就是很大的浪费，但是现在盖到30层，有很多小城市盖到33、34层，为什么到33、34层呢？因为到35层必须要有自动喷水灭火装置，烟感、温感这些装置都要上去，因为我们现在最好的消防车，水泵扬程最高也就100米，上面再着火就没办法了。最好的云车是可以达到17层，如果超过100米以上，屋顶上要有直升飞机停机坪，如果着火了以后，人可以跑到楼顶上，直升飞机可以上去直接把人接走。但是这么高的房子怎么拆呢？过去是拆低层建高层，拆住宅建商业，但是盖到那么高怎么拆呢？以前是可以通过市场的力量，因为有利可图，改变土地使用性质，提高土地使用强度，开发商通过改造能赚钱。现在30多层那以后赚不了钱了，所以现在一定要强调长寿。还有就是适老，普通的商品住宅也得适合老年人生活，因为住宅要使用很多很多年，一代一代传下去，人总有老的一天，因此有好多设计我们要考虑适合老年人的需要。另外，小区里的配套设施的建设也要适合老年人的需要。

产品属性从“毛坯房”转向成品房，“毛坯房”将逐步退出房地产市场。这是我们国家长期计划经济福利分房之后、转成市场化以后出现的一种短期的现象，1994年6月份我们部里当时发了一个文件，叫做关于住宅初装修验收的规定，那之前我们毛坯房是不合法的，94年6月份以后才合法，到现在不到20年。但是现在大家都感觉到了，包括很多消费者不再愿意买毛坯房了，毛坯房问题太多太多，带来互相的干扰、材料的浪费，造成很多结构的安全隐患，用电安全隐患、漏水等等，很多很多问题，而且也不少花钱，特别是污染，老百姓自己采购材料，一个是浪费很多精力，但是也弄不好，还不如开发商专业一点，让开发商统一做。所以很多人现在愿意买成品房，为什么全世界都是成品房，只有我们是毛坯房，所以今后要从毛坯房转向成品房，毛坯房要逐步退出房地产市场。

建造方式变化趋势。

随着人力成本的不断上升，产业化的建造方式所占的比重将逐渐加大，我们现在在北京一个技术工人、建筑工人一天的工资要600-800块，好一点的技术工人，就是普通没有技术的也得三四百块钱，否则他不干，建筑公司招不到人了。怎么办呢？只好产业化了，这个产业化是被逼出来。之前劳动力便宜的时候，用这种方式可以行得通，现在劳动力越来越贵了，只好工厂化了。

BIM等数字化技术手段将在开发项目的设计、建造、运营维护方面发挥越来越大的作用。BIM技术就是三维的，通过数字技术可以立体的演示出来，不但是设计，建造过程当中也可以指导。而且图纸出来之后，随时可以把用到多少详细材料，一共造价多少，非常详细的做出来。所以现在很多设计院、施工企业在研究BIM技术。

为了降低成本、保证质量，开发企业积极参与建筑材料、部品和设备的集中采购模式。现在开发企业成本压力非常大，怎么降低成本呢？大的企业都有自己的团队，比如说像广州的恒大集团，现在老是在国内前三名，有五百人的采购队伍，可以挑选最好的符合要求的材料，同时把价格压得很低，压得很底的条件是我可以给厂家很多定单，我在全国有200多个项目、200多个城市，只要定了协议以后，可以源源不断的把定单给你，只要告诉你往哪儿发货，什么时候发到，都是什么东西，但是价格要给最优惠的。作为恒大来说，一个是给人家定单很多，恒大还有一条是保证付款，在很长时间里头恒大是这样规定的，每个月的20号的25号是付款日，20号到25号之间凡是运到现场的材料货款必须打到对方供应商的账户上，如果没有汇出去，他们内部要追究责任，什么原因造成的，要重罚责任者。后来调控以后，恒大稍微有一点做不到了，那就说推迟一个月，但是说得很清楚，我下个月保证给你，绝对不会拖欠半年以上。所以恒大对供应商的吸引力在哪里呢？他要求那么严格，价格又压得那么低，但是他可以保证给你定单，大量订货，另外他保证给你付款，这点对厂家吸引力很大。但是万达也是一样，也有500多人的采购队伍，绿城也是好几百人。但是一些中小开发商，他们没有那么专业的队伍，一个工资才三四十人，真正管材料的才几个人，而且建筑材料又种类很多，买就买不到很便宜的材料，质量又保不住，所以他们跟我们说，能不能搞集中采购，大家联合起来，比如电梯我们一块考察以后，就定哪个厂家的，大家都定这个厂家的，争取把价格压下来。当然其他的什么地砖、门窗、油漆、涂料也是一样。很多开发商现在在积极参加这样的工作，除了我们在组织以外，其他的也有很多集中采购的组织，像中城联盟、绿城都在搞，绿城自己也在做集中采购，除了供自己使用之外，很多房地产公司，包括海尔，买材料就是让绿城去买的，你到时候买什么给我捎带着买，我给你点钱。另外绿城也搞电子商务，现在我们这个也在网上做，中房网有电子商务，绿城又在杭州搞了一个商场，有空大家可以去参观，是电量跟有形的市场结合，供大家参观，可以到市场里头看到样品，这种方法都是降低成本、保证质量的一些好的措施。

谢谢大家很认真的听我讲完，谢谢。

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