专家声音：警惕旅游地产变质

旅游地产是目前房地产投资商最青睐的投资项目。5月23日，国土资源部公开第三批部分房地产企业购地及部分房地产项目用地出让情况，涉及企业均是重点房地产开发企业，包括中海、万科、万达、保利、世茂、金地、恒大、碧桂园等。同时还对“房地产大地块出让情况”进行了披露，综合已发布的三批地块可发现，旅游地产项目逐渐成为占地大户。

此外，中国房地产业协会旅游地产秘书长蔡云在中信度假地产论坛上表示，50%以上的上市房地产企业中，旅游地产的投资配置已超过50%。数据显示，目前旅游地产已成为房企投资的新宠。2012年中国旅游地产投资总额全年破万亿，旅游地产项目超过3000个。

旅游房地产指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。较之一般的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑 景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间 可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。

当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力地构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。

另外，旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本 配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。

而目前，国内房企钟爱旅游地产项目，其实是看中了低廉的土地成本，借机圈地，圈资源。而且这些开发商大多数并不是做纯粹的旅游地产，而是采用“换汤不换药”的策略，即拿了地之后，项目中规划的住宅先行，配套设施拖后。

这种旅游地产的开发模式实质上还是卖房子，这样前期投入并不多，住宅销售后可以先回笼资金，为公司带来丰厚的利润，进而再酌情投资相应的配套设施，而且旅游地产项目占地面积一般很大，可以分期开发项目中的住宅，滚动产生利润。

尤其需要注意的是，由于旅游地产占地面积普遍较大，处在城郊或邻近风景区，开发商很容易打擦边球改变用地性质，或者私自变更建设项目，甚至出现违规征地的行为。

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