四川旅游地产拓展融资新渠道探讨分析
保利地产与信保基金携手进军四川旅游地产,专家表示,比起银行资金风控体系全抵押、全担保的严格、繁琐,私募股权基金的资金很好运用,既不用抵押,又不用担保。保利应该是想借助信保基金这个窗口,打造一个私募股权基金的融资平台,在国内房地产融资渠道缺乏的情况下,寻求更多的发展资金。
联手私募基金拿地、拓展项目,并在开发前期就引入基金,这种过去并不多见的方式,近期频繁出现在保利地产的运作中。10月30日,保利成都公司、信保(天津)股权投资基金管理有限公司、四川遂宁市河东新区管委会三方签署合作协议,拟在遂宁市打造中华养生谷生态国际度假区。资料显示,该项目总用地面积约3000亩,投资总额约55亿元,规划有森林湿地运动休闲基地、五星级度假会所、特色风情小镇等。
携手信保基金
在此次进军四川旅游地产之前,保利地产与信保基金就曾有过一次高调亮相。
10月初的上海土拍会,保利地产联手信保基金力压华润、中海、绿地等,以45亿元拿下上海徐汇区滨江地块,并一举创造今年上海新的总价地王。
而在今年3月份,保利地产亦曾与信保基金合作以18.7亿元拿下佛山新城一幅地块,该地块其中的一部分还曾经是富力的“地王”部分。
对于双方的具体分工,保利地产董秘黄海曾表示,在合作过程中,基金公司扮演的是财务投资人角色,并不直接参与项目具体开发管理。
黄海还透露,信保基金投资的绝大多数项目都是和保利地产合作的,在房地产项目开发上,保利与信保基金的合作原则是对等投资,共担风险。
这一点在相关分析师看来,却与一般地产基金纯粹追求收益的本质不符,因为一般的地产基金很少在项目未启动时就介入,这类基金只做债权投资,基本上不承担风险。
“其实真正的地产私募基金应该是股权投资,投资人和开发商,共同分担和控制项目风险,保利与信保的合作,似乎有这个趋势。”分析认为。
其实,从信保基金成立的背景看,上述分析完全有可能。
2010年,保利地产作为发起人,联合国内大型金融机构成立了专注于房地产业投资的基金管理机构--信保(天津)股权投资基金。
成立初期,信保基金的注册资本为3000万元,保利地产持有40%的股权,2011年,信保基金增资到1亿元,保利地产的投资成本增至4000万元,持股比例依然是40%。
一位接近保利地产的相关人士曾透露,信保基金成立初期的“国内大型金融机构”实际上指的是中信证券,但信保基金的主导权其实是在保利地产而不是中信证券手中,该基金属于地产商主导的基金,不同于金融主导基金。
另据观点地产新媒体查阅公开资料得知,目前信保基金的实际负责人是保利地产前董事会秘书岳勇坚。
对此,一位分析师向观点地产新媒体透露,信保基金在很大程度上与一般的房地产基金不同,因为信保基金除发起人是保利地产外,其认购人也主要以保利地产集团内部人士为主,所以从资金的募集到投资回报期限,信保基金都更具弹性。
“从根本上将,信保基金和保利地产的利益其实是一致的,这就不同于一般市场上的主动管理型基金,保利地产对投资的项目会拥有完全主导权。”上述分析师称。基金融资平台
正是由于信保基金和保利地产不同寻常的关系,所以在外界眼中,对保利地产而言,看重的并非信保基金带来的收益,而在于其带来的财务杠杆。
对于成立信保基金的目的,保利地产曾坦言,这是公司认识到房地产金融,对行业未来发展的意义和影响之后作出的决定,信保基金的成功设立,正是保利探索房地产金融发展的举措之一。
另外从规模来看,信保基金于成立当年,就成功募集超过24亿元的资金规模,2011年底,信保基金管理规模突破60亿元,而截至目前,信保基金的募集总额已达到100亿元,在国内已属规模比较大的基金管理公司。
在募集到一定资金后,信保基金开始投资具体项目,目前其绝大多数资金都投向了保利地产自身的开发项目。
据不完全统计,在2010年成立初期,信保基金就曾先后向保利地产旗下的南京保利紫晶山、武汉保利中央公馆、沈阳保利香槟花园等项目投入20.08亿元。
而在近期与保利地产联合拿下的上海地王项目中,有消息称信保基金占股为40%,粗略计算,信保基金投入的资金在18亿元左右,如果在计算此前的佛山地块与此次遂宁旅游项目,信保基金投入的资金更不在少数。
由此可知,保利地产对信保基金有限的注资,引来了更多的资金活水,而这还不是全部,今后累计发生的数额可能更大。
对于保利地产此举,相关分析就认为,其之所以频繁选择和信保基金合作拿地和开发项目,是因为保利本身的财务杠杆率比较高,除银行贷款外,在信托暂停的情况下,选择基金就成了为数不多的融资方式,归根到底,这还是保利的一种融资手段。
“保利应该是想借助信保基金这个窗口,打造一个私募股权基金的融资平台,在国内房地产融资渠道缺乏的情况下,寻求更多的发展资金。”
保利地产董事长宋广菊亦曾坦言,相比银行资金风控体系全抵押、全担保的严格、繁琐,私募股权基金的资金很好运用,既不用抵押,又不用担保。
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