秦陈虹：海南旅游地产的四季轮回 引领投资向导

十年以后，回首往事的时候，它可能是一次刮骨疗伤的政体救赎，也可能是又一次政治与资本翻手为云的粉墨表演，也可能是为打赢国际货币战争的全民合力。总之现金告急、限购限价、银行控贷，曾经，让整个中国沸腾的房地产热水，迅速冷却下来，温吞过年。

旅游地产的四季轮回

2013的春节即将来临。2012结束了。很多年后，中国的房地产业都会记得这个年份。没有人能在这一次的变革下独善其身，这是一次取暖式的寒冬。

旅游地产是房地产领域里最小众和奢侈的一类，价格和占比远不如住宅和商业大，但它却是整个消费信心和国民娱乐休闲趋势的风向标。生活方式，从来都与格调和阶层划上等号。富人的生活和潮流，引领着这个国家走向锐益进取，或者浮夸献世。以海南为代表的中国旅游地产，就可以见证这种生活方式的趋势和走向。

初春

2004年的海南，投资稀缺资源的多头投资客居多，长三角客户的比重最大。那时候的投资客，需要说明会式的讲解。海南自然资源的独特性唯一性和投资价值的算式是说明会的核心。同样的说明会，在温州和萧山开，效果最好，响应度最热烈。上海的效果其次，义乌的效果较差，西安的效果为零。

其时，海口三亚无敌海景、温泉核心、风景绝美的地段被小块小块分割，规划破碎零乱，三亚面海的酒店或是公寓，都以最基础的面貌呈撮箕状沿着海岸线一字排开。上个世纪末海南泡沫的余悸仍在，以擎天半岛为代表的烂尾楼显著地矗立在海岸天际线上。能有勇气在千里之外买房投资的人，那就是敢于吃螃蟹的人，中国敢吃螃蟹能吃得起螃蟹的人，大多都在浙江。那时的市场和客户都需要理念宣导，一单成交客户的时间成本和服务成本都很高。当时产权酒店的销售较度假公寓销售更有说服力一些，从投资的角度来看，产权酒店的计算公式和得出的金钱馅饼更能打动投资客的心。度假公寓在度假人流尚未形成的年代，夜晚呈现出星灯可数的寂寥黑暗，擅于对比较营销的团队，经常晚上拉客户出去，看似不经意的路过，实则用心良苦地说：看，如果买个公寓放在这里，你敢住么，不仅你觉得寂寞，连房子自己都觉得寂寞。

后来，买产权酒店的人多少都有些悔青肠子的意思，但也只能自我告慰地享受房价日渐飙升的欢喜，来掩饰无人接盘无法出售的悔恨。产权酒店从历史角度看来，纯属一个无息借款的金融游戏，这个游戏里，小的产权投资客，最终都是输家。

晚春

2006年的海南，以上海为代表的精英投资客和北京为代表的公务度假客数量激增。经过两年的星火培育，关注海南岛度假的上海人越来越多，周末去丽江晒太阳、去三亚度个纪念日周末，渐渐成为一种精英生活的向导。

这是一种非物质奢华主义，这个消费族群是比买LV、GUCCI更高的一个族群。而北京的公务度假客，才是真正促动度假产业发展的奠基石。公款招待和消费占据了度假会议度假酒店很高的权重。而也恰恰是这种公款消费，成为中国公务精英生活方式培育的温床。中国的精英生活代表，不是中产阶级，不是私营企业主，也非企业高管，而是政府公务员。这些人，通过参加高端度假会议的方式，爱上了海南这种椰风海韵的度假感受，由此衍生的公关招待、家庭体验等消费经济成为那个时候海南的主流消费。度假消费的态势也呈金字塔状，从亚龙湾往其他区域蔓延开来。彼时，亚龙湾汇聚着中国最有权钱势的人群。高大全的酒店森林，也让泰国的旅游同行传为奇谈，他们认为大海边竖起一个个高大宏伟的建筑体是件不可思议的事儿。

孟夏

2007年的热度明显有了质的飞跃，琼海文昌大盘的出现，最大的意义是让海南成为一个岛居的概念，海南不再只等于三亚和海口。大盘显现出的动力推动力，让三级小城迅速跃进全国度假先行客的眼帘。那一年的开发报建量是前一年的三倍。全国房地产业都进入一个价格全速拉升的时代，财富在那一年狂舞，2006年的股票6000点，给全中国注入了激素，消费信心大增，各行各业繁荣昌盛，那个时间，每个人都对人生充满了信心和热情。购买热情和奢侈消费成为中国的代名词。那一年，中国一线品牌的开发企业陆续进入海南。中信、富力、万科、雅居乐、宝钢、爱地……他们的到来，除了带来大手笔的投资和产品规划以外，也拉高了度假产品的品质和期望值。从那一年以后，产品两极化的分水岭开始形成。

2008年的金融海啸，现在看来是一场捉迷藏的游戏。当时所有的项目和团队都保持着一种状若主动的谨慎，每月的跑量只比旺盛时期去掉了5%，收缩团队、收缩推广投放，国际金融的风浪其实只显现在上海、深圳等游资投机密集的地区。而当时的海南度假市场，经过两三年的养生度假理念宣导，购房客多为中老年刚需客群，公务员医生居多，一次性付款的能力高，货币持有量大，远在北美的金融海啸似乎根本没有关联。加之海南因为旺季淡季的差异十分明显，海啸袭来深圳冰火两重天时，正值盛夏海南房产销售的淡季。边享受着谨慎快乐的收获，边做着随时应对海啸的准备，那个冬天，又一次顺利高潮地迎来旺销，水涨船高。客户已无需宣导，自觉自愿地奔向海南，全中国以度假生活为荣，憧憬着不药自愈的养生神话，梦幻着碧海荡漾的岛居生活。那一年的春节，在三亚晒太阳，成了中国人最高端生活方式的代表。

仲夏

2009年的开发商心态最坏，经历了前一年金融海啸狼来了的小幅阵荡报复反弹后，海南岛成了真正的淘金天堂。那一年，人心都在放卫星，全民都在大跃进。代理点数越来越低、分销团队成了过江之鲫，因为跑量容易、带看方便、成交迅速，分销团队巴结着各个案场经理和置业顾问，希冀获得优质的房源和案场支持。而项目也不再像前两年那么珍惜分销，全国遍地开花的海南购房热潮已不需要分销商点燃火种，守着案场自然人流量已经很好，做自动售楼机很好卖，温水青蛙很享受这种苦尽甘来的温暖。优质大盘的出现很快拉升了海南岛的产品格局和价格水平，整体的均价欢乐有序地攀升，直至2010年1月4日达到了爆炸地顶峰。全中国所有的贪嗔痴那在一个冬日的星期，全部上演。排队抢房、走后门托关系，经历了数十年才回暖的海南经济，在一个星期内得到了全部的补偿。

抢白菜的速度在抢房，中间一半以上，都是投机客，这部分人跟股票6000点的人一样，他们都笃定地相信股票还能涨到一万点，于是这部分人，也构成了后期回款的艰巨任务。开发商一夜暴富成为稀松平常的故事，上帝打瞌睡的时候，老板娘买菜的车子都换成了沃尔沃跑车。

房产的品牌宗教膜拜很难形成，形象的高诉求与产品力的呈现之间总有落差，度假地产的精神化描述，最终在交房的时候，都被物化。爱情一旦变成柴米油盐的时候，往往充满不可言说的失落，度假梦想更是如此。业主食堂的品质能决定心情、房屋质量能影响心情、配套不齐能左右心情……因为市场成长太快，导致了产品尚未来得及升级，价格就远远奔向未来。房价卖到10000多的时候，产品规划是4000元的产品和配置。为了安抚市场，只做一些非常浅表的升级。市场爆棚，金钱会掩盖一切，市场消弥，一切都会水落石出。

仲秋

2010年的元旦，为海南旅游地产后来的长期的余痛埋下恶的隐患。整个一月份把全年的成交量全部透支。前期打下的激素，在这一个月吹出一个虚胖的身体，表面白白胖胖，内里已经气血两虚。

海南的土地交易在那个阶段达到了价格和交易量的顶峰，犹如惊蛰后的万物，虫草走动，四处伸展。道路上拥塞的豪车达到上限，海南原来疏松平坦风光优美的公路也成了龟行。全国的金主都如嗜血的野兽扑向海南，国际旅游岛的蛋糕尚未做成，拿着刀叉的食客已肆立周围。那个牛年的春节，三亚的酒店房价和租赁市场达到了珠穆朗玛峰的顶点，罗省长不无骄傲地在电视上说，连他的秘书订房都订不到。能说出这样话的旅游度假大省的省长，想来做小媳妇做得太久，一夜之间发达显贵，竟不知如何招待好突出其来的访客。

旅游地产第一次出现了售楼处排队买房的现象，房价按小时飞涨，三毛买米的境遇出现在房地产，钱追着人跑的场景终于在中华人民共和国的盛年时期出现。中国人果真有钱了。

房产的价格就如同待嫁索礼的女儿，行情好，自怜爱，越想越爱，自己都以为自己是七仙女白雪公主。一日，索礼索得男方恼了，冷眼旁观。此时，抬上去的条件降是降不得的，下又不愿意下来，余温尚在，寥寥疏落。2010年整整十一个月都处在一个由热渐冷的状态中。中间也有几个回合的谈来谈去，最终都没有以前那份迫切。此时，被大势冲昏头脑的慢动作派，才慢慢跟进打造自家的姑娘，从大陆涌进的各色策划公司代理公司也进入世纪末的狂欢，整个代理业透明拼杀，点数从前几年的8%直降之2%。

初冬

离2013只有30天了，2012年是冷却到冰点的一年。全年的销售额比2010年要高，但利润率均有所下降，开发商如此，代理商如此。海南的人力成本由于岛外中高端公司的进入水涨船高，纵使人力基础薄弱，但奈何行业发展需求太快，会写字的人都能做企划，做过两天企划的人都分流到各个项目担当了重任。一个行业的阴虚火旺表现得淋漓尽致。

2012的冬天正在漫漫，这个旺季并没有像以往任何一个冬天一样销售火热。旅游过冬的人也较前两年少一些，整个国之不幸海南幸的态势已然不见。没了概念和房价支撑的海南，似乎养生的优点和度假的乐趣也被抹杀。四季更迭，潮起潮落，加速度的产业仅依靠大势惯性获得依存，那么冬天来临的时节，显然，还没有准备好过冬的棉衣。

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