从蟹岛度假村提升看乡村旅游升级

  在五位考察的省级办事处主任中，有三位不约而同的提出了蟹岛旅游度假村要走“空间向外拓展、产业融合发展、功能复合配置”的“旅游综合体”发展之路。要突破单一旅游产业，形成泛旅游产业整合、突破旅游产业链式结构，构建产业集成立体模式、跳出项目看项目、跳出单项目资源的局限，强化周边资源整合。

  魏晓刚和陈慕挺均认为，蟹岛旅游综合体的打造，需立足北京乡村旅游的发展趋势及竞争格局，结合蟹岛度假村现有项目的实际情况，从“总体目标、开发模式、具体手法”三个层面来明确未来蟹岛度假村项目提升的发展思路，形成基本框架。

  第一，总体目标――打造“现代生态农业休闲度假目的地”，重塑北京乡村旅游的形象典范

  蟹岛作为北京首批乡村旅游的示范点，承载着整合北京乡村旅游资源、推动北京旅游产业升级的重要使命，在旅游创新开发方面应当成为全市乃至全国的榜样。从这个意义上说，蟹岛集团如果能够依托本项目，联合周边几个景区景点进行跨地区、跨行业整合，以打造休闲度假目的地为目标，构建“京郊休闲度假综合体”，联合打造“京郊乡村休闲度假区”，必将对全市休闲度假区开发产生强大的示范作用，从而促进整个北京地区旅游产业的休闲化升级。 并且本项目将有可能成为北京市旅游产业升级试点的重点项目，并争取到政府相关部门在土地供给、专项资金、优惠政策等方面的强大支持，这是本项目快速发展的重要前提。

  第二，开发模式――构建“现代生态农业休闲度假综合体”

  当今，“旅游综合体”已经成为中国旅游升级的创新模式、旅游综合改革的战略抓手、休闲地产开发的重要手法，是休闲时代最能够带动区域旅游大发展的超级载体。因此，我们建议，在蟹岛项目提升整合中，要想获得巨大的综合收益，必须遵循“旅游综合体”的开发模式来发展――打造以生态环境为基础，以农业文化为主题灵魂，以资源整合、联合开发为手段，通过旅游休闲为导向的土地综合开发，形成融合“核心吸引中心、休闲聚集中心和延伸发展中心”于一体的“现代生态农业休闲度假综合体”。

 “核心吸引中心”是构筑项目核心吸引力的基石，主要目的在于吸引人气。除了现有的三点钟农业园、四合院等主要项目，我们建议还可以打造以大地景观为标志的农业观光、以循环经济展现为亮点的农业农业互动体验和主题游乐项目。

 “休闲聚集中心”是留住客人并扩大其消费的载体，主要包括满足游客全方位休闲需要的度假酒店群、主题商街、养生项目、运动项目、主题演艺项目等，这些休闲项目创造特色的关键在于运用生态农业文化进行创新性的主题包装。可以开发的项目包括主题商务会议中心、民俗主题休闲商街、温泉SPA等养生休闲项目、运动休闲类项目（高尔夫、滑雪滑草、拓展、马会等）和文化主题演绎类项目（国际啤酒节、光影主题秀等）。

 “延伸发展中心”是创造利润与获取土地增值效益的根本，主要是依托蟹岛现有生态环境进行的休闲地产产品的开发，包括现代服务业的延伸发展，这是项目综合开发获取巨大收益的核心，但必须以前两个中心作为基础。创造差异化竞争力的关键在于运用生态农业文化进行创新包装。可以开发的项目包括休闲地产社区（民俗院落）、七星级房车社区和葡萄酒庄。

第三，具体手法――绿色、循环、休闲、地产、联合

 1、强力突显蟹岛“绿色生态、农业资源循环”特色。恢复整合现有的生态环境，树立标志性的景观形象，通过创意整合，将农业资源循环与游憩设计相结合，形成核心吸引力，重塑优质生态形象；

 2、创新注入休闲功能。对现有的业态进行整合，优化温泉、滑雪、商务会议中心、农家餐馆等成熟项目，提升高尔夫、滑草、马会等辅助项目的开发品质及特色，创新性的注入时尚的休闲功能，如国际啤酒节、文化演艺中心（采用新多媒体技术的大型光影实景演出）等；

 3、以高端地产为核心。将现有的房车营地升级为高规格的七星级房车社区，形成使用权的转售模式；将生态环境极佳的农家院落部分改变以租赁为主要运营模式变为产权出售；将马会旁的木屋别墅进行升级，形成使用权的转售模式；利用农业园的闲置地块，可考虑葡萄酒庄（依据地块的土地性质而定）的设置，进而开发高端地产。

 4、与周边实现资源整合、联合打造。资源整合、联合打造是基本战略，需要在北京市旅游局的协调和统一部署下，由蟹岛集团与周边各方、各业主进行充分协商，整体规划、统一布局，联合发力，才能达成战略目标。

 另外，戴晓东认为蟹岛要想从“单一度假村”转变为“旅游综合度假村”，需跳出乡村做田园，立足本土做国际，主打京韵田园与国际休闲，并从以下三个层面来明确发展思路：

  第一，定位明确化。对定位进行深化、明确化，形成一个能整合地域文化特色并具有完整支撑体系的鲜明定位。

  第二，规划再优化。从旅游发展需求倒过来对项目规划提出优化要求，特别要对综合的旅游度假目的地提出新的发展构想。将功能区域进行整合，规划一心三园。

  第三，产品落地化。从长远结合、功能完整并具有强大核心吸引力的角度，对核心景区的项目进行落地化的深度策划与规划设计。建议策划以下几个亮点：

另外，重大活动策划也是实现产品落地化的重要方面。戴晓东策划了四大节庆与四大主题演绎活动：

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