林峰视点：乡村项目应该如何开发，如何操盘？

一、确定开发主体

1、村集体统一整合开发 

开发逻辑：村集体通过成立专业合作社，以自筹资金的形式，将村里闲置土地及房屋等资产流转过来，进行统一的整合开发。

参考案例：密云古北口北台乡居农宅专业合作社由村里12人发起成立，成员出资总额52.7万元，对村里闲置资产进行统一开发和经营管理。

2、村集体与专业旅游公司共同开发

开发逻辑：村集体与专业的旅游开发公司合作，引入外来资金，对村里的闲置资产进行统一流转、整合开发与专业运营。

参考案例：密云山里寒舍，由北京北庄旅游开发公司和村集体共同成立北庄镇干峪沟旅游合作社，合作社为合作开发（股东单位）单位，负责资源整合、开发及提供配套服务。

二、盘活闲置资源

1、资产流转的本质

资产流转的本质是农民资产的使用权出租。当代乡村体系中，许多农民由于出外务工等原因离开本乡、本镇，造成拥有的土地、房屋等资产闲置浪费，土地、房屋等资产的财产权、收益权得不到有效体现。

闲置资产流转，就是在资产所有权不变的情况下，通过出租其使用权来实现闲置资产的价值。即资产的所有权的权属不变，依然归农民所有，而流转只是将其资产的使用权进行出租、出让，农民作为资产的所有者，可以租金、分红等方式获取收益。

2、资产流转的关键

资产能否顺畅流转很大程度上取决于承租方的务农效益，因而，只有在充分尊重农民意愿的条件下，保障长足的经营效益，才能确保项目有能力兑现其对农民租金承诺及分红利益，才能够让农民自愿参与到资产的流转中来。

3、资产流转的形式

——出租 

出租是在一定期限内，农户与承租方之间的资产使用权转移，即农户作为出租方，自愿将全部或部分资产的一定期限内的使用权出租给承租方，承租方支付农户固定的收益。承包期限一般由双方协商确定，最长不超过承包合同的剩余期限。

流转步骤一般为村集体统一收购（收回）闲置资产；农户在获得一次性补偿后，自愿放弃土地、房屋等的使用权；承租人和村集体协商租赁价格、租期（一般是20年），并签订房屋租赁合同。

——入股 

农户将全部或部分资产的使用权作价为股份，与投资者的投资共同组成一个公司或经济实体，参与股份制或股份合作制经营，分红以入股的资产使用权为依据，按经营效益的高低确定股红数额。

——转包 

土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方，转包期限由双方协商确定，但不得超过土地承包合同的剩余期限，且转包方与发包方的原承包关系不变。

——出让 

取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这种多是因公路、桥梁、公共设施、城镇建设、工商业发展等建设用地的需要，被政府征用土地的部分。这部分被征用了土地的农民，在按有关规定获得资金补偿后，就将土地使用权交给发包方或当地政府，从而再转交给建设方，承包方对这部分土地的使用权即行终止。

三、系统规划开发

特色鲜明：保持地域、产业、生态、风貌特色

①保持鲜明的地域特色。针对山水资源丰富的地区，应体现“山谷”、“水乡”“乡野”特色。针对文化资源丰富的地区，应体现特色“乡味”、“民俗”等地域特色。

规划要点：多用地方材料、符号，体现地域特色，注重整体格局和风貌的打造，格局自然，风貌整体和谐统一，体现特色。

②保持鲜明的产业特色。乡村土地肥沃，农、林、渔等传统农业资源丰富、具备一定产业基础，应当把所在地的产业优势糅合进去，着力培育支柱产业，或“农”，或“林”，或 “渔”，形成自身的特色产业。

规划要点：产业规划与地域规划结合。

③保持鲜明的生态特色。乡村项目的打造，必须符合“现代化生态农村”的建设目标，必须保证在乡村自然区的生态涵养，注重生态农业基地的开发及绿色产业体系、乡村生活体系的打造等方面，都能使乡村保持鲜明生态特色。

规划要点：景观多用自然，注重小品等景观打造。如在环境设计、建筑设计、资源的利用和保护、循环经济等都要注入“生态”理念。

文脉鲜活：保持乡土文化的原生性、鲜活性 

①提炼元素：所谓“原生性”和“鲜活性”，是指用独特的自然风貌、生活习俗和人的生产劳动等社会性生态元素，诠释项目的文化传统。可供挖掘的乡土文化十分丰富，如纺线、织布、蒸糕、做圆子等生活文化，土布服饰展示、传统婚庆仪式等民俗文化，推铁环、踩高跷等游戏文化，等等。

②文化传承：对历史文化丰厚的项目地，应注重保护历史、传统文化，做好传承、挖掘文化要充分，形成乡村的文化认同。

③品质提升：合理开发利用文化资源，系统打造，形成文化品牌，增强竞争软实力。

④重塑精神：对于文化资源匮乏或是新建的项目，应注重文化培育和打造，在现有建设的基础上发展，逐步形成自身文化特色。

三产融合：统筹区域产业规划保障发展动力

①一二三业融合：把农业、渔业、林业、商贸业，以及饮食等各类服务业的发展结合起来全面规划，选择适合项目发展方向的产业做强做大，逐步发育成为乡村发展的有力支撑。

②现有产业升级：在现有基础上发展产业，不要凭空创造和引进新的产业。

③调整产业结构：发挥人气与资源集聚优势，拉动、促进乡村产业发展，完善产业结构，升级产业体系；延长产业链，构建合理的产业集群，打造竞争优势，扩大产业影响力，提升产业竞争力。

宜居宜游：留住生产力，扩大消费吸引力

①挖掘旅游题材：乡村项目的开发建设，旅游不是核心目的，但拥有一定的旅游功能作支撑，乡村发展将会更有生命力。可将山水风光、地形地貌、风俗风味、古村古居、人文历史等作为旅游题材。

②打造共享配套：乡村项目的公共服务设施、基础设施建设除了满足基础生产、生活需求以外，还应做好三个服务：

Ⅰ.注重服务社会事业。设施建设要与镇区结合，共建共享，建设完善的服务体系，推动乡村整体经济社会可持续发展。

Ⅱ.注重服务经济发展。建立完善与经济社会发展相适应的服务体系，提升综合承载能力，成为整合资源、集聚创新、特色产业的“新载体”。

Ⅲ.注重服务周边村民。统筹布局、互联互通，完善补足城乡服务设施体系，促进服务设施向周边农村延伸。

③留足发展空间：对接区域市场需求，尤其大城市周边，旅游产品策划考虑外溢的功能需求。

总之，从道路、交通、环境、建筑风貌，到功能布局、各类设施，从休闲、娱乐，到餐饮、商贸，在充分满足居民物质和精神生活需求外，一切要从打造乡村生态旅游项目的思路出发，精心打造，务显“特色”，使生态旅游业、现代服务业，成为乡村赖以发展的产业之一，为乡村发展提供源源不断的经济收入。

活力构筑：聚集人气，防止空村鬼镇出现

①打造活力型街区：要结合棚户区改造等，打造一些有活力的早餐、夜宵、娱乐街区等受大众欢迎的有活力的街区。

②提升冬季的活力：北方地区项目选择考虑弥补气候条件等因素，积极发展全季节旅游，增加冬季项目。

③注重夜经济打造：增加夜晚的商业和文化活力，打造具有魅力的夜色景观，增加乡村夜生活、夜消费活力。

2、8大功能分区设计

——农业生产区

定位：田园农业生产的核心空间，是农业生产的主要功能分区，是为综合体发展和运行提供产业支撑和发展动力的核心区域。

规划：选在田间水利设施完善，田地平整肥沃、水利设施配套、田间道路畅通的区域进行规划建设，同时应结合我国特色农产品区域布局规划，遴选合适的种养品种，并且应当最大化的尊重场地肌理，还应当尽量满足机械化种植的需求，充分考虑机耕道的要求与四季产业的耕作规划。

产品举例：农业生产区除了常规农作物种植、禽畜饲养等保障农业生产性基地、园区的建设外，还可以依托基地或园区特色开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范、市民/团体认种田等项目。

——农业景观区 

定位：以田园景观、农业生产和优质农产品为基础的主题观光区域。

规划：以当地资源环境为基础，规划开发以特色园圃、现代农业设施、农产品展示、创意农业景观小品为特色景观要素的景观观光区，核心景观片区的规划布局要突出的景观主题，规划主题性景观及特殊的游览方式（线路、节点）。

产品举例：观赏型农田、名优瓜果园，观赏苗木、花卉展示、创意农业景观小品展示、湿地风光，山水风光等景观区。

——现代农业产业园区

定位：农业产业链现代化延伸区域，以产业园区的方式发展现代化农业，实现农业现代化和规模化经营。

规划：现代农业产业园区通常根据项目方资本、技术、资源等基本条件，选择性规划发展循环农业、设施农业、特色农业、无土农业、外向型农业、休闲农业、创意农业等新型农业产业园，一般规模较大。

产品举例：现代农业产业园区可包括现代农业产业园、现代农业科技园、现代农业创业园等，主要从事种养殖生产，及农产品加工、推介、销售，农产品研发等，形成完整的产业链；也可包含部分农业科普教育及现代农业观光的内容，但应主要以农业生产为核心。

——生活居住区

定位：城镇化主要功能部分核心承载片区，农民、工人、旅行者等人口相对集中的居住生活区域。

规划：规划适宜当地农民社区化居住生活、产业工人聚集居住生活、外来休闲旅游居住生活等3类人口相对集中的居住生活区域，打造新型乡村人口聚集区，保证乡村居民生活品质，吸引人口回流，促进乡村发展活力。

产品举例：根据实际及长期发展需求、建筑用地块特点，选择开发居住区、居住小区、居住组团等不同体量的片区。

——农业科普教育及农事体验区 

定位：承载农业文化内涵与教育功能重要区域。

规划：利用农业生产基地及相关设施、空间等规划打造及农业科普教育与休闲务农体验为一体的活动区域，让游客深度了解乡村务农文化的核心内涵。

产品举例：规划专门片区，打造现代农业博物馆、现代农业示范区、传统农业体验区、动植物园、环境自然教育公园、市民农场、创意农业展示区、农牧体验园等。

——乡村休闲度假区

定位：创意农业休闲片区是游人能够深入体验农业创意的特色生活空间。

规划：主要利用乡村的山地、森林、溪流、水库、湖泊、湿地、居民点及乡村文化等，开展各种各样的户外活动及娱乐活动。

产品举例：乡村自然游憩公园及户外运动公园：配置登山、徒步、山地自行车、漂流、野营、垂钓、划船、园艺、拓展、CS及各种文化娱乐活动等产品；乡村度假村：配置乡村文化民宿、乡村酒店、小木屋、别墅、农业庄园等，满足人们回归自然，归隐田园的需求。

——产城一体服务配套区

定位：为农村、农民、农业，生产、生活提供服务和保障的核心区域。

规划：规划建设基础设施及公共服务设施。一方面服务于居住区内的居民、村民对医疗、教育、卫生、生产生活、休闲等基本生活需求，另一方面服务于农业、加工业、旅游休闲、商贸物流、乡村金融等产业发展需求。

产品举例：交通、给排水、电力、电信、燃气、人防、综合防灾等基础设施；教育、医疗卫生、体育、社会福利与保障、邮政电信、乡村金融等公共服务设施。

——衍生产业区

定位：乡村新型产业、高级发展模式试点区。

规划：在关注农业基础、关注农民利益的基础上，发展衍生特色产业，延伸产业链，打造多元产业融合。

产品举例：健康产业、养老产业、互联网农业、体育产业、影视产业、创意产业、科教产业、生态产业等。

——确定运营主体

①专业运营管理公司 在对闲置资产进行统一整理和开发的基础上，可以引进专业的酒店运营管理公司进行运营管理。这类公司对酒店有着专业的运营管理理念，可以有效、专业的管理乡村酒店，以获取相应的收益。

②村集体统一运营管理 村集体可以通过合作社的形式，对乡村项目进行统一经营管理。由合作社统一进行结算，在利益分配上以逐年递增的形式，为入社的闲置农宅合作社农户分配红利和租金，从而防止恶性竞争。

——紧抓运营要点

①推动产业健康发展 经济是乡村振兴的命脉，产业是经济发展的核心抓手，具体运营过程中要注意夯实农业产业基础，做好资源、人才、土地、技术、资金、信息等必要生产要素的配置，推动农业产业链延伸，推动农旅融合，有条件的地区深入推进一、二、三产产业融合布局，打好产业结构转型攻坚战。

②塑造乡村旅游品牌 运营管理过程中，有意识地进行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色的项目开发，打造乡村旅游度假品牌，以完善的运营管理，塑造品牌，并逐渐实现品牌延伸和品牌输出，在一定区域内进行品牌复制。

③充分调动农民积极性 一方面，让农民充分参与其中。优先考虑本地现有居民以及返乡居民就业，并积极组织农民培训，调动农民的积极性；项目开发充分利用乡村现有资源，在力求不改变居民生产生活方式的基础上，为农民带来收益。

另一方面，让农民真正获得收益。从农民角度出发，制定切实能够满足农民利益的相关政策，进而激发农民参与旅游开发的热情。

——合理利益分配

①企业——经济、品牌、战略投资效益 乡村项目的成功开发建设，一方面可以获得应的经济回报，另一方面，随着项目的投资、开发、运营管理及营销推广的系统化运作，会形成自身的度假品牌，在一定的区域内会逐渐形成品牌号召力，形成连锁运营模式，通过模式复制获取更大的品牌效益。

②农民——租金、分红、工资等收入 乡村项目中，农民是最直接的受益者。其收入来源主要分为三部分，即租金收入、分红收入及工资收入

③乡村——经济、社会、文化、生态效益 乡村项目的建设过程中，会同时推进乡村公共交通、供水供电、垃圾和污水处理、通讯信息和劳动就业服务等体系的建设，推动乡村公共基础设施升级，使现代、文明的生活方式与农村田园牧歌式的传统生活方式得到有机的融合，促进乡村的可持续发展。