泛旅游综合开发运营的核心详解

2022-01-17 绿维文旅 标签：泛旅游旅游运营

绿维文旅认为，泛旅游综合开发运营的核心是旅游产品供给的有效性与结构升级，并将泛旅游综合开发运营特征归纳总结为“旅游 +” 66833 投资模型，即六类项目、六类管理、八大角色、三大综合、三大平台。详见图 12-1

一、旅游投资六类项目

（一）景区项目

景区项目的投资，是以自然、文化资源为投资主要标的物，首先要注意景区内旅游特色资源的权属问题，了解景区经营权所有者的情况，了解景区内道路的所有权问题等；其次要了解景区的大区域旅游环境、产品组合、周边交通情况等问题。

（二）文体养休闲项目

文体养休闲项目多为人工开发项目，是体验型、参与型、消费型项目，包括书城、体育营地、乐园、漂流、温泉水疗、按摩、农庄、演艺、真人 CS、茶馆、餐厅、酒吧等。这类项目需要动用大量人力，协调各方资源，因此，前期规划和后期运营引爆项目都需要大量资金投入。

（三）商业街区项目

商业街区是以休闲消费为主业态的商业地产，它的兴盛来源于旅游业与商业的融合发展，街项目包括古街、文化街、餐饮街、文创街、仿古街区、民俗街区等。投资商街首先要关注商街区位条件；其次要注重定位准确，设计合理的商业模式，导入有吸引力的商业业态；最后，要有富有经验的运营团队专业运作。

（四）度假酒店与公寓项目

酒店、公寓是以可租赁经营的住宅产品为主体，以度假生活为核心的度假物业结构，具有经营性、共享性特征。度假酒店与公寓项目包括民宿、客栈、精品酒店、度假村、会议酒店、酒店群、酒店公寓区、公寓、养生养老社区。酒店与公寓的投资，要注意除了实体部分外，服务也是其能否经营成功的关键因素，而且投资一般成本回收时间长，这些都是投资者必须考虑的因素。

（五）房产开发项目

旅游房产开发拿地过程中涉及土地招拍挂制度，房产开发项目需要开发商拥有足够的资金和雄厚的经济实力。旅游房产项目收益模式在不断地变革，绿维文旅认为，房产融一体化和服务整合平台是核心结构，地产与产业、互联网、城镇化结合是必要前提，未来房地产转型的方向是以旅游为龙头和通道，整合五大幸福产业及相关产业，旅、文、体、康、养、商、学、金一体化的旅游引导的综合开发架构。

（六）一级土地开发项目

土地开发，一般是区域综合开发，从一级土地开发启动，结合二级房产、旅游各种业态产品经营开发等。一级土地开发，是旅游开发盈利的关键与核心之一，也是旅游综合开发的长期化资产增值的基础。

二、旅游投资六类管理

针对以上项目，分别形成了不同的运营手段和管理结构。

（一）景区营销与管理经营

基于景区的项目管理、服务管理、营销渠道、成本控制等经验，实现持续经营与回报。

（二）休闲营销与管理经营

基于休闲消费项目，以服务管理为核心的消费过程管理。

（三）休闲商业招商与管理经营

基于商业空间的招商、营销、人气、物业等管理经营经验，实现快速招商，聚集人气，续运营管理的过程。

（四）酒店经营管理

酒店管理具有专门运营结构，内容涉及客房管理、餐饮管理、娱乐设施管理、营销管理、物料采供、财务管理、设备管理、信息管理等。