绿维文旅：旅游房地产运营管理要点

2021-12-16 绿维文旅 标签：旅游地产运营管理

（一）休闲商业房地产

休闲商业地产是旅游房地产中的重要类型，是旅游体验的重要空间载体，可以优化城市商业格局、充实城市休闲娱乐、形成新的城市功能区、提升城市形象、增强城市吸引力及提升城市土地开发价值。休闲商业地产可以分为面向游客的旅游休闲商业地产及面向居民的社区休闲商业地产。

旅游休闲商业地产具有一定的文化特色与主题特色，可以有效地实现旅游产业要素的聚集，同时对各类游客有着强烈的吸引力，是旅游房地产发展实现突破的抓手。其开发类型主要为商业街区，包括旅游商品购物街区、民俗特色休闲街区、滨水休闲街区、酒吧休闲街区、餐饮休闲街区等多种形态。这类商业在开发中，应以文化的特色打造为着力点，以景区化为打造手段，以休闲化为活力激发的催化剂，实现“特色化、体验化、休闲化、生活化、精致化、娱乐化、生态化” 打造。

社区休闲商业一般业态齐全、交通便利。开发形态包括商业街区、大型超市、公共服务设施。一般聚集了各式快餐店、小吃店、电影院、儿童乐园、健身中心、社交空间、文化馆、图书馆等各种休闲娱乐设施。

（二）民宿

随着全民休闲度假时代的来临，人们对度假居住的需求越来越个性化。目前的民宿主要有两种类型，一种是由传统民居改造，在保持民居原汁原味乡土风情的基础上，进行内部提升，包括设施的提升和风格的提升，主要目的是让游客既能感受到原乡风情，又能享受到现代化的居住设施，其投入成本相对较低，主要在于软环境的营造。另一种是以花间堂为代表的将高端精品酒店与特色民宿合二为一的精致化民宿，这一类民宿将高端精品酒店的服务理念与地方民居、民俗等人文特色高度融合，并且通过书店、酒吧、艺术空间等多元化休闲业态的植入，本身就是一个吸引核或是度假目的地。以花间堂为例，除配备茴香小酒馆、书烩小厨等餐饮业态外，还拥有复合型创新业态，如多多的面包树社交业态、草木一村 SPA 美体业态、花间市集等商业零售业态及各种美学课堂。

（三）度假商务房地产

度假酒店是为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。酒店作为旅游房地产产品，是一种销售与经营结合的产品。在房地产调控政策实施之后，售后回租型酒店产品，已经成为旅游房地产市场的宠儿。度假酒店单元、度假公寓、度假会所，是该类酒店产品的三种主要类型。

度假酒店单元，其销售回租模式的运用，保证了业主持有产权，可以每年消费一定时段，同时享受经营收益。

度假公寓，可以回租，也可以不回租。但享受酒店式管理，个人可以进行出租。因此具备经营性质，也是比较受欢迎的产品。

度假会所，是以机构为销售对象的度假商业地产产品。会所比一般别墅大，处于酒店管理之内，对于中国极其庞大的国有、股份、私营机构而言，是一种商业物业，又是机构进行商务接待和会议公务的场所。最大的优点在于，会所可以由酒店托管经营。机构既可以享用会所，又可以获取经营收益，还能够资产保值增值，并可用于资产抵押或运作。会所地产正在成为中国旅游房地产中最有吸引力的产品。

（四）旅游住宅房地产

旅游住宅地产是旅游房地产开发的重要产品类型之一，是以居住地产产品为载体，结合医疗、康复、休闲等养老服务的居住场所。其基本存在形式有旅游社区、旅游公寓、旅游住宅等类型。

一个成功的旅游居住地产项目，除了满足基本的居住功能，即提供公寓、套房等产品外，还需要包括生活服务功能、文化娱乐功能、医疗护理功能、商业功能等，向老年人提供公园、健身区、棋牌室、医疗室、紧急呼叫、日常护理、超市、洗衣、理发等服务配套产品。一般来说，居住用地与服务配套用地的比例约为 1: 2。

（五）文化创意房地产

文化创意地产是指以文化为主题，具有文化创意产业价值链的地产模式。文化与旅游产业都是高效益、无污染、发展可持续、能对周边经济发展形成强大辐射力的高效产业，它们的融合发展能够对地方经济产生强大的带动作用。文化创意地产主要有文化创意产业园区、艺术集聚区、影视城（基地）、文化主题园四种类型。

文化创意产业园是一系列与文化关联的产业集聚后形成的特定地理区域，是具有鲜明文化形象，并对外界产生一定吸引力的集文创生产、服务、商贸、居住为一体的多功能园区。

艺术集聚区是一个创意产业聚集地，聚集的是一批优秀的创意人才及产业。它在区域社会发展中，不仅仅表现为经济的带动核，更是现代生活理念、城市文化的传播中心，如北京的 798、上海苏州河畔的莫干山路艺术集中地等。

影视城（基地）是以影视相关事物为核心吸引物，集影视拍摄、制作、观光、休闲、度假、文化体验等功能于一体的旅游房地产开发模式，是文旅融合的重要载体，也是“到此一游”向深度体验转型过程中备受市场青睐的旅游产品。如浙江横店影视城、北京怀柔影视城、宁夏西部影视城，都是运转较为良好的影视基地。

文化主题园是以某种地方文化元素、某段历史典故或神话传说为主题，集文化宣传、旅游观光、文创体验、旅游演艺、研学教育等功能于一体的旅游地产开发模式，其核心是通过对文化的深度挖掘，形成特色化、品牌化的旅游吸引物，通过旅游形成的人流聚集促进消费和文化传播，从而推动区域经济和社会文明的全方位发展。

绿维文旅是全国知名的旅游规划设计院，旅游综合开发运营智库，拥有旅游规划甲级、建筑设计乙级、景观设计乙级等国家资质，以“创意经典·落地运营”为理念，专注于各类景区、旅游区、度假区的综合开发与落地建设十余年，在景区/度假区规划设计、景区/度假区创建提升、旅游景观设计、旅游建筑设计、区域旅游综合开发等方面形成了创新方法和服务模式，出版社了景区设计、景区提升与5A创建等专刊，整合文化、旅游、大健康、体育、养生、养老、农业、亲子等优质IP与资源，打造泛旅游开发运营服务平台，为各类景区、度假区、旅游地产、旅游综合体等项目的开发运营提供创意落地的策划、规划、设计、创建、提升、运营等综合服务。

至今，已完成各类旅游项目规划设计数百个，包括森林公园、地质公园、湿地公园、风景名胜区、民俗风情园、主题乐园、博物馆、遗址遗迹、古城古镇、乡村田园、峡谷、溶洞、草原等景区，以及度假酒店、生态绿色建筑、标志性建筑/景观、景区入口大门、游客中心、城镇景观风貌等的规划设计、改造提升、创建申报等，其中淹城春秋乐园（5A）、世界地质公园-镜泊湖（5A）、国家森林公园大围山（4A）、新疆葡萄沟（5A）、九洞天风景名胜区、汉石桥湿地、丹泉酒文化旅游区等都已经成为业界经典和地方示范。