绿维文旅：旅游房地产开发四大策略

绿维文旅总结了旅游房地产开发的四大策略，包括：资源开发策略、产品开发策略、运营模式策略、地产商定位策略。

（一）资源开发策略

中国正面临着快速的城镇化进程，在这一高潮中，土地资源的合理分配显得更为重要。解决资源的利用、保护和提升问题是旅游房地产开发的重中之重。针对资源开发利用现状和存在的问题，在深入挖掘文化内涵和特色的基础上，绿维文旅认为应以文化特色为吸引核，做好环境和景观。强调尊重资源原生性基础上的有效利用，以主题化为发展方向，将资源的打造提升做到极致，特色的景观环境将带给旅游者、置业者视觉的冲击，而特色的文化将带给旅游者心灵的震撼，达到引领全新生活理念的深层意义。

（二）产品开发策略

旅游房地产开发中，旅游房地产是其有力的基础支撑，新型旅游房地产的发展强调旅文体康养商的地产综合开发。针对目前旅游房地产开发的现状，绿维文旅认为，应从四个方面来进行提升。

第一，合理布局旅游房地产产品，结合市场多样需求，将泛旅游产业和泛特色产业模式创新融合于房地产产品开发之中。

第二，旅游房地产项目不断发展创新，进行有吸引力的产品设计，不断丰富产品的类型。

第三，强化参与体验，引进多种业态。

第四，强化服务配套，营造全新的生活方式。

（三）运营模式策略

基于旅游房地产开发中面临的旅游房地产发展现状，绿维文旅提出四个提升方法。

第一，融资创新。旅游房地产项目实现金融化的运用，利用金融工具，实现“消费资产”属性和“资产资本”属性融合。

第二，大运营观。开发商正经历从单一的房地产小盘开发到大盘开发，到城市运营商再到区域运营商四个阶段的转变和蜕变，以区域为主体进行综合开发。旅游房地产的开发商要有大区域开发运营的观念，逐步形成从地产投资、地产运营到地产服务的全运营模式。

第三，具有品牌意识，转变目前以销售为主导的投资模式为品牌营销模式，在营销的过程中不断地构筑品牌，提高区域知名度，使地产升值，并在这一过程中反哺当地特色产业和旅游业，给予投资者长期的投资回报和持续的收入回报。

第四，运营创新。运营过程中要针对旅游房地产的发展阶段，创新有经济带动性的活动，带动区域发展。长短收益配置合理化，将地产所有权与使用权分离，转化为综合平衡模式，最终运用众筹、时权模式、信托投资、消费回报等理念，通过运营管理，盘活整个旅游房地产的经济，实现企业的长效盈利。

（四）地产商定位策略

从开发居住房产，到居住地产与商业地产结合，到房产与旅游等综合服务结合，旅游房地产商在地产开发上的产品层级、综合性以及土地一二级开发间的互动越来越强。而从房地产开发，到旅游项目开发与经营，到区域旅游休闲度假产业链整合，再到区域泛旅游产业综合开发，旅游房地产商对旅游产业的参与越来越深，对旅游产业的开发运营能力越来越强，对区域发展的驾驭越来越娴熟。

这两个方面结合，形成了旅游房地产商自我定位的大幅度升级：旅游住宅房产开发商――旅游房产开发商（旅游住宅 + 旅游商业房产）――旅游房地产开发商（旅游住宅 + 旅游商业房产 + 旅游土地开发商）――旅游开发运营商（景区景点项目开发经营）――旅游区综合业态开发运营商（景区景点综合业态项目开发经营）――泛旅游产业开发运营商（旅游、农业、文化、运动等开发运营）――泛旅游区域开发运营商（旅游住宅 + 旅游商业房产 + 旅游土地开发商 + 景区景点综合业态项目开发经营 + 泛旅游业态开发运营）。

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