2019年特色小镇规划开发指南

全国大部分地区积极稳妥推进特色小（城）镇建设，既涌现出不少富有产业支撑、文化内涵、旅游功能的示范镇，也存在创建过程中盲目跟风，不能因地制宜开发等问题。绿维文旅编制了几十个特色小镇开发项目的规划设计，结合自己和开发商、投资商的实践经验，总结出了一套特色小镇规划开发指南，包含“发展逻辑+发展架构+规划手法创新+开发运营模式”。

根据特色小镇的发展特点，绿维文旅总结出了特色小镇的“四特本质”和“三大逻辑”，构建了特色小镇开发的“双产业、三引擎、五架构”，整合特色小镇规划理念，实现规划手法创新，形成了五类综合开发运营模式。

一、把握特色小镇的“四特本质”

特色小镇是旅游景区、产业聚集区、新型城镇化发展区三区功能合一、产城乡一体化的新型城镇化模式，开发时需要把握“四特”本质。

二、遵循特色小镇发展的“三大逻辑”

（一）政府的区域发展逻辑

产业化：培育特色产业，增加就业人口，拉动政府税收；

城镇化：完善基础设施与社会公共服务，打造城镇核心功能，推动城镇化。

（二）企业的市场运营逻辑

企业在协助政府实现城镇开发的基础上，获取合理的盈利。

（三）居民的工作生活逻辑

满足居民就业、居住、休闲游乐及精神层面的各种需求，实现宜业、宜居、宜游、宜享。

三、构建“双产业、三引擎、五架构”

特色小镇的发展架构可以概括为“双产业、三引擎、五架构”。

四、整合特色小镇规划理念

（一）规划引领

以高质量规划引领特色小镇的科学发展，可从政府管理层面把控。比如云南省规定没有编制规划的小镇，不予审批项目，不予拨付建设资金。

（二）多规合一

编制产业规划（主导产业规划、泛旅游产业规划）、城乡总体规划、土地利用规划（国有建设用地、集体建设用地等）、景观规划和城市设计等，形成特色小镇“多规合一”规划体系。

（三）落地实施

在规划过程中，导入产业资源、旅游IP、运营管理机构、开发建造机构、投融资机构等，实现全要素一体化资源导入。

（四）互联网+

运用互联网思维，实现小镇规划中的基础分析、功能产品、保障体系、落地实施、城市营销等方面的突破。

五、实现特色小镇规划手法创新

以产业链整合为模式，有效利用“绿维旅游开发平台”上的各种资源，突破原有的项目推进和开发时序，将后期导入前期，在进行策划规划设计的同时，引入后期的建造、成熟项目、营销、管理、服务、投融资等资源，使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程。

• 前后端导入

绿维文旅在特色小镇开发中，注重实现前后端联动，形成产业链的总体合理化方案，实施全过程持续多年的跟进服务。

• 结合建造导入

在工程技术、专项建造、建筑材料、装饰专修、工程管理等领域，实现旅游EPC和专业专项EPC资源导入。

• 结合运营导入

充分利用绿维文旅平台，导入各类开发运营资源，实现整体联动，协同发展，共创共赢。

• 结合投融资导入

以整合特色小镇下的投融资平台为基础，构建与培育区域旅游上市公司和新三板企业为核心，PPP项目为抓手，创新旅游IP导入为驱动，形成创新的旅游投融资模式，推进特色小镇创新发展。

六、形成特色小镇五类综合开发运营模式

特色小镇的开发运营主要包括五个方面：

（一）土地一级开发

• 仅做土地的一级代开发，直接获利；

• 进行一级土地开发，同时通过其他模式（如补贴方案等），享受升值收益结构。

（二）二级房产开发

• 包括六大房产结构：一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产；

• 通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。

（三）产业项目开发

• 一是特色产业项目开发，包括科教文卫等产业事业导入，及产业园、孵化园等产业本身开发；

• 二是旅游产业项目开发，包括旅游吸引核项目（如主题公园）、休闲消费聚集项目（如休闲商街）、夜间休闲聚集项目（如水秀表演等），通过项目的运营获得收益。

（四）产业链整合开发

• 两大产业链：泛旅游产业链和特色产业链；

• 两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括金融、教育、居住人群、城市化结构和政府政策等。

（五）城镇建设与公共服务

• 城市服务：公共交通服务、社会服务等；

• 城市管理：城市智能化管理、政府政策等；

• 城市配套：银行、学校、医院等。

做规划设计 当然找绿维

绿维文旅是城乡规划、旅游规划“双甲级”规划设计院，专注于旅游引导的幸福产业·特色小镇·乡村振兴领域规划设计，以"创意经典·落地运营"为理念，可为文化、旅游、大健康、体育、农业、教育、房地产等区域综合开发运营及项目落地建设提供规划设计服务 。

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