林峰博士高端访谈:剖析旅游投资规律 把握旅游资本脉搏.

2016-10-27 绿维创景 标签:旅游投资

林博士: 这几年旅游投资每年增长都基本上超过30%,2013年大概20%以上,14年、15年都超过30%,去年达到40%,就旅游投资的这个增长非常快,非常高。说明大量的资金也蜂拥进入,旅游一个是市场本身,旅游非常好的一个市场发展黄金期,一个是政府的非常强的支持,引导资金和财政,政府支持的各种各样的扶持政策,引导这个资金大规模进入旅游。

但是旅游投资实际上要盈利,真正的好的旅游项目,其实是不容易找的。那么按照简单的投资法则,我们就要选投资回报率15%以上的项目,那你可能刨了一圈你发觉找不着。

记者:那您刚才表达的观点,我们明白,就是其实不缺钱,钱在这个资本市场里永远都会有,关键是要找好项目,什么样的好项目才容易获得我们旅游资本的进入?

林博士:没错,资本大时代,资本在追逐旅游,资本追逐的旅游核心是什么呢?资本和房地产的差异在什么地方,房地产是一个价值升值结构,原来房子,这个房子五千块钱一平米,现在卖一万块一平米,涨了一倍,好,那么它是一个增值结构,那么这种资产增值,它的问题它是一个销售结果,它是销不出去,最后只是一个价值,不能兑现。资本追求现金流,资本兑现的核心,它是靠现金流,什么是现金流呢?就是一句话,他要靠消费形成的收入结构,我们称之为现金流结构。所以资本追逐以现金流为核心,旅游投资投资少,什么是旅游的价值?

第一旅游资源价值,我们说老天爷给的,老祖宗留下的,这两个东西,是吧?老天爷和老祖宗留下的东西独一无二,有垄断性。那今天没了,今天就没了,保护不好就没了,你把它买掉了,别人就拿不到了,所以它价值它首先是资源价值,资源价值很难评估,因为它跟土地不一样,土地可以拍卖。这些资源它没有一个现成的完整市场,融资是比较难的,但是它的价值是大家认同的,这是第一个价值。

第二个价值跟旅游相关联的不动产价值,不动产价值我们讲房产、土地产、装备、设备等等这些都属于我们称之为固定资产,不动产价值。

第三块价值是我们的现金流价值,现金流价值它的盈利能力,它怎么赚钱,旅游怎么赚钱。第一人数,你没人来你肯定谈不上赚钱。第二消费,你一个人消费五百块钱,和一个人消费五千块钱那相差远了去了,就取决于这两条。

那么怎么样把一个旅游项目形成它的现金流?选择什么样的资源?选择什么样的有不动产升值结构的机会?选择什么样的现金流结构?形成什么样的人流聚集?形成什么样的消费结构?那就是选择旅游项目非常重要的几点,因此我们称之为旅游项目的投资评价体系,怎么去评价。

记者:应该具备这几个因素。

林博士:对。那么有什么因素呢?第一你能不能够有独特的资源价值,第二你能不能够大规模吸引游客量,你是能来,我们说三万、五万、十万,这个不算流量,真正在旅游上能够形成规模的三十万起,一年三十万的游客量,那是旅游上一个有规模的游客量,达到三十万的游客量,基本上能形成规模效应。

流量的基础上,第二个就是消费,你来了就买一张门票,三十块钱,五十块钱就走了,那肯定没有价值。但是首先人要聚集到这儿,然后才是消费,怎么消费呢?好了,吃顿饭算多的,能够留下他的夜间,能够让他住一晚上,那消费量就大了,如果让他住两天,那消费量就更大了,如果能够形成七天以上,我们称之为度假地了,那他的消费就不是一次性消费,而是形成了一个度假时段的消费。那么如何延伸消费,时间就成了第二个东西。

第三不仅延伸时间,还要让他的消费量上去,就是我们讲业态多样化、产品多样化,我天天都吃这些东西,没得吃。我到丽江有的是逛头,每一个商店都不一样,每一个客栈都有特色,你就感觉在丽江逛街不累,为什么逛街不累,女孩子到丽江,你转个三天五天,一周都在街上转都觉得不累,因为有的买,各种商铺里面有很丰富的,个性化的产品,我们称之为创意型的商铺,各种娱乐化的、DIY的,我们称之为百工坊,百艺坊这样的,我们叫参与性、互动性的业态。夜间有酒吧,有不同的娱乐项目,有很多小剧场,你发现夜间能形成多样化的体验,这些都构成了非常好的旅游的业态效果。

林博士:所以我们说旅游资本追逐什么样的项目?追逐有现金流的项目,追逐有利润回报的项目。如何让你的项目能形成好的现金流和利润回报,它实际上取决于两个,一个你取决于目的地整体,因为如果你没有大的交通的优势,你没有方便的进入条件你做不出来,你距离市场太远,成本太高你做不出来。所以这个是外部条件。第二个取决于你项目本身的价值。你能够具有什么样的吸引力呢?你能够集散多大的游客量,你能够延伸多少消费呢,你又有多少多样化业态能让他在此乐此不疲,愿意一天两天三天在这儿待下来呢?你有多少多样化的消费,让他能够把他的兜里的钱都掏出来,愿意多消费呢?那么这些问题的解决,实际上是要靠我们去设计。

记者:要规划设计,要合理。

林博士:要规划设计,要运营。

记者:有创意。

林博士:对,那么这里边呢,实际上就是我们回到了旅游的市场逻辑,旅游的市场规律,市场规律是依据人的,是以人为本,人的消费,人的体验过程,人的喜好。我们现在的人喜欢什么样的产品,我们现在的人喜欢什么样的业态,我们愿意掏钱,我们不同年龄层,中国有个特点,就是中国这个市场太大了,细分非常细。

记者:那你要定位,你到底是属于,也不光是你,你要细分的人群,你要对口的到底是希望哪类人来关注。

林博士:你要定位好你的市场,而且可以精准的定位,我们要给市场划项,你精准的定位,精准的定位以后,你定位到中国的市场特点非常多样化,非常多的层次,最富豪的,这个大富豪们,土豪们的生活方式已经走到哪一步了,那么和我们还有老百姓,还没有出门旅游经验的都存在,这中间形成了若干种不同层次的消费水平。

同时呢,又有不同年龄段,又有不同爱好,所以旅游细分市场非常多样化,因此如何有效地把你的产品能够对准合适的市场,能否把他找到好的投资前提?

记者:这两者是一定有很紧密的关系。

林博士:对。

记者:非常感谢林峰博士。

林博士:好,谢谢。


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