林峰：关于旅游六大问题的思考 ——在“山东省旅游业“十三五”发展战略研讨会“上的讲话

四、四季运营问题

如何实现四季运营是旅游发展中一个最有价值的题目。山东旺季，避暑已经达到很好的效果，人满为患。春、秋两季其实一点不冷，但旅游本身没能形成规模，而冬季问题则更大。因此，我重点谈一下冬季旅游的解决方案。

我们认为温室、冰雪嘉年华、温泉与水疗，以及庙会与民俗年庆是四大冬季解决方案。如果能有效拉动冬季旅游上一个台阶，那整个旅游运营回报的效益会大幅度提升，旅游投资的能力和由此投资形成的价值也将会大幅提升。

1.温室

温室已经逐渐由单一的农业种植功能，发展成为以温室设施为载体，以恒温环境为卖点，以全时休闲度假为理念，集合生态观光、休闲娱乐、旅游度假、科普教育、农业种植等为一体的综合性智能温室，成为引爆冬季旅游的一个新的引擎。新加坡滨海湾花园里的云雾林和花穹，是做的比较极致的一个温室项目。云雾林是一个完全生态的钢结构主体，通过悬空的栈桥构筑了一个在云雾中间穿梭的阿凡达式的生态环境，里边还运作了一个4D影院和一个飞行影院。这些现代化的手法与温室结合，不仅可以做儿童乐园，还可以做采摘，做观光，做生态新天地或人工生态的模式。

2.冰雪嘉年华

依托冰雪资源，秉承狂欢精神，开发的冰雪旅游产品是冬季旅游的主体。最近，河北通过冬奥会实现了从冰雪旅游到大型冰雪体育到奥运城市的一个升级，获得了非常好的突破。对于张家口，我们在2012年做旅游发展规划时就非常明确地提出打造奥运城市的目标，仅仅是滑雪不足以带动一个区域的经济发展，奥运经济用冬奥会的概念把滑雪转化为滑雪节庆转化为滑雪生活方式，带动整个城市的奥运化。另外，冰上游乐项目、雪上游乐项目、节庆型体育冰雪旅游产品、冰雪主题营地等冰雪嘉年华活动和项目，随着造雪机等机械成本的大幅度降低，变得越来越普遍。而山东，冰雪这块做的文章是非常不足的。

3.温泉与水疗

温泉水疗是最主要的一种冬季解决方案，可谓是“印钞机”。山东有很多温泉，但是在特色化、规模化上没有突破。温泉一定要结合文化，结合水疗，利用温泉来延伸养生、养疗发展和度假发展，未来发展空间非常巨大。

4.庙会与民俗年节

庙会是以激发本地人为主，结合外地游客的一种民俗休闲方式。这种休闲方式在冬季具有非常好的拉动作用和会展节庆价值。北京的庙会做的最好，每年的春节庙会，就能吸引几千万上亿的人参加。持续一个月之久的地坛庙会，一千多个商铺，1千多个摊位，整个地坛公园80%的收入就来自这里。

五、度假地产问题

度假地产存在一个很大的问题，由于没有度假服务，真正的旅游运营没有实现，这也是山东旅游地产最核心的问题。因此，以度假服务为核心，通过会员社区模式来构建未来度假发展的逻辑和市场结构，是我们经过两年多的研究得出的一个核心结论。

1、度假服务与会员社群模式

（1）家园创建

度假是一种服务，是精神家园的创建，是人们生活的第二家园。特别要提到，我们希望山东不仅仅是东方文化的家园，还希望它成为度假的家园，成为第二家园。

（2）功能创建

这些年来旅游之所以高速发展，除了旅游本身的发展以外，非常重要的一个原因就是旅游地产成为了盈利的核心。如果没有旅游地产的盈利，旅游本身是非常困难的。旅游在2012年以前，经历了地产快速回报支持下的发展，2012年以后经历了地产停滞以后的困难期，2014年开始进入了旅游本身比较具有回报能力的恢复期和发展期。因此，度假这一第二家园的创建，不能仅仅靠文化概念，而应该靠服务。在功能构建方面，应包括物业，回报结构，以及旅游本身的要素结构所形成的旅游服务。

（3）盈利创建

很多度假区项目，上来就做星级酒店、大型会展中心，这是一种误区。实际上，度假服务不一定要高大上，可以是很简洁的酒店，可以是特色的公寓式的度假居住，可以是亲子的小型游乐。我们将这些称为盈利创建空间。

（4）市场细分

中年人的度假需求我称之为放松与交友相结合；老年人的需求我认为是度假型养老，或者是养老型度假；对亲子来说，现在已经成为旅游中间最重要的一道引擎线。这三个需求各有不同，又相互整合、相互带动。

（5）G.O模式

G.O（Gentle Organizer）,亲善的组织者，我把它叫做“达人+公关”，是度假生活的灵魂人物。实际上，中国人还没有学会如何好好的度假，对骑马、扬帆等很多娱乐活动，并不是那么熟练。这种达人加上很善于公关的小青年的G.O模式，起源于地中海俱乐部，对于我国度假结构的构建具有重大的意义。

2、加快房地产去化，回归度假地产本质

为什么一定要谈地产？原因非常简单，土地开发、土地升级、房产快速去化仍然是大规模旅游开发最重要的支撑。没有土地，没有资本，没有快速回报结构，

仅仅依靠旅游项目的服务回报，旅游的发展速率会非常慢。所以在政府主导下的大型项目比如区域旅游开发、区域度假开发以及城市开发的结构中，仍然要结合土地开发、地产开发、金融和养老等，形成金融、度假、地产、养老的一体化结构。这种运营才适合大众度假时代、区域整合开发的架构。

如何加速地产去化？度假地产的核心问题是不可能长期使用，一个人不可能一生只到一个地方度假，也不可能长期在那里度假，经营收益很低。因此我们提出了房地产去化的方案：第一是酒店化经营。只有经营的地产才有未来，不经营的纯住宅型地产、私家型地产在未来的度假地产中所占的比例不会超过20%，而经营型地产是可经营、标准化、持续化发展的结构，和旅游业紧密相关。第二是产权分割。将一份度假地产的产权分成若干份，多人共享。第三是时权和产权的分离。由此在分时、分权模式下，有效形成会员制的互动结构，通过更多人的分享、共享、交换，来实现房地产的去化。最后，要结合某些服务来进行运作。绿维创景目前在运作一个叫分权宝的运营平台，我们希望在山东能找到一些机会，来实现这样一种好的创新发展模式。

概括起来，以人为本，回归游客，从好客山东到我的度假家园，这是我希望能够有效灌输到山东的一种模式。度假家园包括养心的度假家园和养生的度假家园。养心是文化的养心，特别是我们做仙境海岸中间所涉及到的道家文化，不仅是一种道德文化，还是一种追求生命本体价值的文化。养生的度假家园，体现的是山东独特的生态价值。

六、文化体验化问题

如何有效实现文化的体验化，如何把高大上的文化转化成直接的推动力、强有力的旅游手段和产品价值，这是山东现在面临的一个非常重要的问题。

我认为山东提出的十大文化旅游目的地品牌非常好，关键是文化如何落地？我认为情境化、参与化、体验化、互动化、游乐化、娱乐化、移动互联化、社群化，这八化是实现文化落地，使文化有效形成既有价值，实现“好看、好玩、好赚钱”一系列目标的手法。如何好看、好玩、好赚钱，有很多具体的方法。包括穿越化的一些手法、意境制造的手法，以及用增强现实来实现人机互动的手法等等。

最后，概括起来，山东十三五期间的旅游如何有效的形成发展，最核心是要用改革的理念和创新的精神来推动，要与微观市场相关联的投资发展和市场经营的可持续性模式相结合。宏观架构上，从行业到产业链，到泛旅游的多产业结合，再到旅游引导的城市化和旅游的综合发展结构，把旅游置身于一个更加广阔的框架结构中，同时又要把握住旅游最核心的要素。

本文关键字：旅游地产 新型城镇化 林峰 查看更多