城市停车场专项债政策、操作流程及案例探讨

　一是停车场市场现状情况

　　1、供需矛盾突出停车位缺口大。

　　汽车保有量提升，停车位刚性需求大。2015年，我国汽车保有量1.72亿辆，居全球第二位，保有量快速增长带来停车位刚性需求。全国共有40个城市保有量超过100万辆，其中北京、成都、深圳、上海、重庆、杭州、广州、郑州、苏州、西安等11个城市超过200万辆，北京市超过500万辆。

　　汽车销量快速增长，新增停车位需求。2015年我国汽车销量达到2459万辆，同比增长4.71%，新增停车位数量远远低于汽车销量，长期来看，新增汽车将是停车位需求的长期驱动力。供需不匹配，停车位缺口大。从全国主要城市来看，截止2014年底，北京市停车位缺口超250万个，深圳、上海、广州等城市超过150万个。

　　2、政策推动停车进入产业化，立体车库迎来机遇。

　　2015年以来，我国停车产业政策密集发布，停车场建设首次写入当年的政府工作报告，停车产业化时代来临。从实际情况来看，通过城市停车空间的扩容满足停车需求的增长是比较困难的。我国现行的车位、车库配比标准是1988年由住建部、公安部制定的，据估算，目前住宅小区车位平均配比率在30%左右。

　　虽然近几年已经纷纷提高配建标准，但仍远远不能满足停车的需求。同时，停车空间的分布和集中程度与城市土地级差收益的等级划分情况是一致的，土地价值最高的地区也是停车需求最大的地区。立体车库从空间入手，能够有效节约土地资源，便于城市统一管理，是未来的发展趋势.

　　二是停车场专项债券发行情况

　　自2015年4月《城市停车场专项债券发行指引》出台以来，截止2016年8月30日，国内共成功发行30余例停车场专项债券，发行总规模455.6亿元。

　　截至2016年8月30日，广东省成功发行专项债券数量最多，其次为期南湖南盛浙江盛重庆、贵州省与安徽剩截至2016年8月30日，城市停车场专项债券发行主体层级主要为地级市和梳(单列市)，在30只停车场专项债券中有15个属于地级市平台.

　　三是停车场专项债券政策分析

　　1、政策支持。

　　2015年3月，发改委印发《城市停车场建设专项债券发行指引》，要求相关手续齐备、偿债措施完备基础上，按加快和简化审核类债券审核程序，放松了部分发行条件等。

　　2015年8月，发改委发布《关于加强城市停车设施建设的指导意见》，以停车产业化为导向，在城市规划、土地供应、金融服务、运营管理等方面加大改革力度，充分调动社会资本积极性，加快推进停车设施建设。加快推动投资主体发行停车场建设专项债券，完善停车收费制度，加强停车综合治理等。

　　2015年12月，发改委、住建部、交通运输部联合发布《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》，提出社会资本全额投资新建停车场设施服务收资标准由经营者依法自主制定，创新政府与社会资本合作建设停车设施服务由政府出资方和社会投资者协议确定等。

　　2016年1月，发改委印发《加强城市停车场建设近期工作要点与任务分工》，提出支持房地产开发企业配建停车场，引导停车产业化；积极探索停车场产权、专项经营权、预期收益质押担保措施，支持企业通过发行企业债券、项目收益债等方式融资；鼓励政府综合运用城市基础设施建设专项资金，通过投资补助、基金注资、担保补贴、贷款贴息等方式，引导商业银行等市朝金融机构对停车场建设提供支持；完善停车收费服务，建立停车基础数据库，推动停车与互联网融合发展等。

　　2016年3月，国家发改委办公厅印发《关于2016年停车场建设工作要点的通知》，提出各省市要尽快梳理2016年停车场建设重点项目；对停车场建设项目发行专项债券予以积极支持等。

　　四是停车场专项债券操作流程

　　1、准备工作阶段：确定发行方案，确定主承销商及各中介机构，召开协调会，确定总体计划安排，向发行人提供尽职调查资料清单。

　　2、现场调查阶段：各中介机构进行现场访谈、资料收集、制作报告材料。

　　3、材料制作阶段：各中介机构完成报告初稿，包括不限于法律意见书、评级报告等，完成发行人批准文件，各中介机构出具正式文件，券商完成全套材料，出具核查意见。

　　4、发行申报阶段：将全套申报材料上报发行人所在地省发改委，省发改委出具发行城市停车场建设专项债券批复，并转报国家发改委，国家发改委出具发行城市停车场建设专项债券批复，同意专项债券发行，专项债券具备发行条件。

　　5、发行阶段：投行和发行人协商选择合适的发行窗口进行定价与发行，并选择债券交易场所择机发行，发行成功，募集资金到位，投行收取债券承销费用。

　　五是停车场专项债券案例分析

　　1、新建城市停车场项目

　　债券全称：2016年重庆市合川城市建设投资(集团)有限公司城市停车场建设专项债券；

　　发行人全称：重庆市合川城市建设投资(集团)有限公司；

　　发行总额：12亿；

　　资金用途：9.3亿元用于重庆合川区城市停车场项目。

　　重庆市合川区城市停车场建设项目计划在城市内新建31处停车场，项目总投资136,950万元，建设内容包括：新建地面停车尝铺设综合管网，绿化等环境工程；新建地下停车库以及配套停车管理系统和供配电等公用工程；根据停车场周边需要，配建商业、服务用房，以及建筑配套给排水、电气、消防、市政管网等配套设施安装工程建设和运营期内，项目可实现收入279,377万元，总收益(扣除折旧与摊销)149,817万元，扣除所得税后净收益(不含补贴)127,342万元，税后项目投资回收期9.13年。

　　2、基础设施建设中新建配套停车场项目

　　债券全称：2016年浙江瓯海城市建设投资有限公司城市停车场建设专项债券；

　　发行人全称：浙江瓯海城市建设投资有限公司；

　　发行总额：17亿元；

　　资金用途：全部用于温州市瓯海区相关停车场项目，共10个停车常

　　募投项目中独立停车场为2个；安置房及商务楼配建停车场8个，主要为城中村改造商务楼工程、社区保障性安居工程、城中村改造安置房工程配套的停车常募投停车场项目建设主体为发行人全资子公司，预计本期债券存续期内可形成2.67亿元临时停车费、停车位使用权出售收入20.37亿元、物业租赁收入4.05亿元、物业管理收入0.44亿元，合计27.54亿元。

　　3、收购已建成停车场项目

　　债券全称：2016年怀化城市建设投资有限公司停车场建设专项债券；

　　发行人全称：怀化城市建设投资有限公司；

　　发行总额：22.7亿元；

　　资金用途：13.62亿用于怀化市城市停车场建设工程。

　　募投项目包括56个停车场，其中新建49个，收购7个。新建停车彻包括建设配套商业建筑，如宾馆、物流配送中心、汽车美容维修；收购停车场主要包括华天酒店地下停车尝商业广场地下停车场等，以TOT方式进行运营。经怀化市政府、财政批准，项目完工后债券存续期内5年，项目收益不足以覆盖还本付息的部分提供财政补贴(不超过项目总收入50%)。

　　4、可续期专项债与项目收益专项债

　　债券全称：2016年第一期广州城市建设投资集团有限公司城市停车场建设专项债券；

　　发行人全称：广州市城市建设投资集团有限公司；

　　发行总额：25亿元；

　　资金用途：15亿元用于城市停车场建设项目；募投项目主要包括黄金围、金沙洲、广州国际金融城和珠江新城四大区域共11个地块的地下停车场建设和商业配套建设，项目总投资456,509万元，全部建成可提供车位426个。

　　项目收入来源为配套商铺销售收入和停车场租金收入，债券存续期内收入450,583万。其中，新建停车场项目建设内容还包括建设配套商业建筑，如宾馆、物流配送中心、汽车美容维修；若企业有汽车美容维修、物流配送中心等设施，发行停车场专项债时可将其纳入募投项目范围内。保障性安居工程、城中村改造安置房工程中配套停车场可单独发行。

　　停车场专项债券，目前已有许多类似发行案例。医院、房地产开发、学校等配套建设的停车场项目也可单独发行停车场专项债券。收购已有的停车场募集资金可用于收购酒店、商业广尝安置小区等配套已建成的停车场项目，以TOT方式运营与对手方达成收购意向，未签署收购协议，正在进行收购协议的细节沟通时可申请发行专项债券，目前已有发行案例。

　　关于PPP业务模式，一是设立PPP发展基金，安信证券与国有施工企业共同设立PPP发展基金，该基金专向投资当地优质的PPP项目。该种模式下，投资项目的资金来源分为两种：以安信证券自有资金独立投资和安信证券自有资金加银团资金共同投资。二是组建联合投标体，安信证券与大型国有施工企业(主体评级AAA/AA+)组建联合体，该联合体作为投标人参与优质PPP项目招投标，联合体中标后，安信证券作为资金方参与项目投资，联合体伙伴作为施工方参与项目建设。

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