农旅融合：五招撬动闲置农房土地百万亿级财富

2019-05-27 绿维文旅 标签：宅基地农村土地流转乡村旅游村庄规划设计

农村住房建设是乡村振兴的重要领域，关系着农民的切身利益。由于农村地区很多农民进城务工和落户，导致一部分房屋长期闲置无人居住。如何多元化盘活闲置农房，也越来越成为解决“三农”问题的迫切任务。

来源摄图网

为提高闲置农房的使用效率，促进农村经济发展，国家多次发文探索农村集体经济组织以出租、入股、合作等方式盘活利用闲置宅基地和农房。土流网曾表示，全国7000万套乡村闲置房屋，百万亿元农村土地资产有待盘活。唤醒这些“沉睡”资产不但能拿到国家补贴，还能实现农村自身“造血”功能。

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多地进行了有益的尝试。截至2018年底，农村土地制度改革33个三项试点县（市、区）已实施征地1275宗、18万亩，腾退出零星、闲置的宅基地约14万户、8.4万亩。

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依据《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》（国办发〔2016〕84号）的规定，各省（区、市）可以根据本地实际，制定管理办法，支持返乡下乡人员依托自有和闲置农房院落发展农家乐。在符合农村宅基地管理规定和相关规划的前提下，允许返乡下乡人员和当地农民合作改建自住房。

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依据《关于深入推进农业供给侧结构性改革做好农村产业融合发展用地保障的通知》（国土资规〔2017〕12号）的规定，在充分保障农民宅基地用益物权、防止外部资本侵占控制的前提下，探索农村集体经济组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，按照规划要求和用地标准，改造建设民宿民俗、创意办公、休闲农业、乡村旅游等农业农村体验活动场所。

莫干山民宿，来源摄图网

依据发改综合〔2018〕1465号的规定，农村集体经济组织可以依法使用自有建设用地自办或以土地使用权入股、联营等方式与其他单位和个人共同参与乡村旅游基础设施建设。

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依据《关于促进乡村旅游可持续发展的指导意见》（文旅资源发〔2018〕98号）的规定，鼓励通过流转等方式取得属于文物建筑的农民房屋及宅基地使用权，统一保护开发利用。在充分保障农民宅基地用益物权的前提下，探索农村集体经济组织以出租、入股、合作等方式盘活利用闲置宅基地和农房，按照规划要求和用地标准，改造建设乡村旅游接待和活动场所。

古镇民宿集群，来源摄图网

依据《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。稳慎改革农村宅基地制度。落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置房屋。

禾木，来源摄图网

有观点认为，关于闲置农宅有四类主流利用方式：一是改造农村闲置房，开辟为公共文化服务场所；二是创新流转制度，解决贫困户住房问题；三是以经营理念盘活闲置房，即以出租的形式将农村闲置房屋租给企业、附近的打工者和某些特定群体；四是发展特色旅游经济，通过激活农民闲置房屋等一系列农村要素，成为会经营的新型农民，积极投入乡村旅游的发展洪流中。

大理洱海双廓镇，来源摄图网

变身旅游资本，成为创造闲置农宅新价值的有效手段。2015年以来连续多个中央一号文件都提出要大力发展休闲农业和乡村旅游，使之成为乡村振兴的新兴支柱产业。聚焦农业农村部多个力促乡村旅游升级政策，明确在用地政策上，支持有条件的地方通过盘活农村闲置房屋、集体建设用地等资产资源发展休闲农业和乡村旅游。

安徽宏村，来源摄图网

五大发展形态让闲置农宅焕发新生。

第一种是艺术孵化聚落：这种形态源于农民将自己闲置的农宅租赁给艺术家，逐渐产生艺术家集聚的规模效应，最终形成一个特色的艺术创作村落。

宋庄万盛园美术馆，来源图虫

北京的宋庄是国内此种形态的代表，自1994年以来，全国各地艺术家聚集宋庄，成为中国最大的艺术家集聚地。村民几乎家家都改建了供艺术家租用的工作室。这些工作室，连同后起的艺术馆群一起成为宋庄旅游的核心吸引物，围绕艺术创作而延伸的旅游产业链条也不断拓展。

古堰画乡，来源图虫

同样的还有绿维文旅全程参与旅游总规及5A 创建辅导的古堰画乡，定位为乡愁艺术胜地，也是艺术家的乡愁家园、灵感聚集地。绿维文旅创新提出打造景区内部核心镇核心村、景区周边带动镇带动村、景区外围辐射镇辐射村三个层次的旅游城乡发展脉络，不断完善乡村基建，引导农民发展乡村民宿、生态餐饮、休闲农业等，通过景区带动推动丽水成为最典型、最中国、最休闲的产城一体化发展标杆。（扩展阅读：绿维助力古堰画乡创5A，李金早局长全力支持）

古堰画乡，来源图虫

第二种是田园养老社区：这种形态与艺术孵化聚落相似，同为将农宅进行出租，但是吸引的人群不同，田园养老社区主要吸引的是城市银龄阶层。

杭州天目山脚下的许多村落便利用闲置的民居接待夏天前来避暑的老人，已经成为远近知名的银龄避暑胜地。

杭州天目山，来源摄图网

第三种是野奢度假乡居：其核心理念是“一个乡村就是一个野奢度假综合体”以及“闲置农宅的整体改造与度假化利用”。这种形态对农宅的要求较高，除了以村落为单位的房屋空置率要超过80%外，最好还是传统的老院落，并且生态优良、环境幽静。

典型代表是北京密云的“山里寒舍”，由古村落改造而成的乡村生态酒店群，具有乡村的原始生态特征，每一间房舍外表都保留农家样貌，内部精装修，奢华与朴素混搭，舒适和自然结合，将城市化的星级酒店享受与乡村自然宁静的生活自然融合。

鄯善蒲昌村实景图

同样的还有绿维文旅参与的赛汗乌素村民居改造、新疆鄯善蒲昌村民居改造等等。

鄯善蒲昌村实景图

第四种是创意文化民宿：这种形态以乡村环境为基础，以文化创意为出发点，一方面相对较适合历史底蕴深厚、文化特色突出、村域内拥有较为丰富的历史文化遗存、村落传统肌理尚存的村落，另一方面即便不具备以上条件，只要有典型乡村的气质，通过文化创意的演绎，同样会产生很好的效果。

河北邯郸成语小镇，依托邯郸作为中国成语之乡的背景，绿维文旅以成语+为导向，以民宿村落为载体，构建多元化、一体化的民宿产业链。民宿样板区选址在黄窑村与周窑村两处保存较为完好的两处古民居村落，保留村庄原始的形态，采用修旧如旧的手法，结合现代人的度假需求，将传统与现代融合，植入各种体验的业态，打造中高端民宿群。