收藏 | 2019年中国养老地产产业全景图谱

2019-04-01 绿维文旅 标签：康养旅游

导读

随着国家取消了养老机构设立许可，养老地产行业市场迎来全面放开。根据前瞻产业研究院发布的《中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》显示，在一系列医养结合政策支持下，以及从近期地产商、保险机构及其他上市企业在养老地产布局的动作来看，地产、医疗、保险三方资源整合趋势明显。未来，中国养老地产行业呈现多样化发展趋势，在规划设计时，建筑设计要充分考虑老年人日常生活起居的便利性，文化体育娱乐方面的设备必不可少，同时，对医疗设施也会有一定要求。

01、养老地产简介

养老地产是以适老化设计为创新核心、配建日常生活护理、餐饮服务、医疗、康复、健康管理、文体活动等重点基础设施的新兴地产市场。

与普通房地产开发相比，养老地产产业链延伸较长，涉及保险、医疗、教育、文化体育与娱乐等多个行业。市场参与主体涵盖了地产开发商、保险机构、医疗机构，以及其他业务跨界企业。

根据养老地产运营主体的不同，可以分为国营机构、民营机构、公办民营、公助民办等类型；

根据养老地产服务的内容以及收费差异情况，可以划分为福利院、养老院、敬老院、疗养院、老年公寓、护理院等。福利院、敬老院和养老院一般为政府主导的非营利性公办机构，收费较低，市场供不应求，疗养院，老年公寓、护理院等则一般为民办盈利性机构，提供个性化服务项目，收费相对高昂。

目前养老地产主要的运营模式包括销售模式(本地销售模式、度假销售模式)、租售结合、床位出租、会员制模式以及金融组合模式(以房养老、押金或养老金返还等)。

02、养老地产规划设计具有针对性

由于老年人体力逐渐衰退，在走路、登高、坐立等日常生活起居与年轻人不同，因此建筑设计必须充分考虑到老年人日常生活起居的便利性。

此外，老年人推出职业生涯后，生活时间结构有了很大变化，闲暇时间拉长，因此文化体育娱乐方面的设备必不可少。

同时针对老年人身体抵抗力下降进入疾病高发期，养老地产的医疗设施也会有一定要求。

中国养老地产行业处于起步阶段

与发达国家相比，中国养老地产行业的发展仍然处于起步阶段，主要表现在以下六个方面：

1.养老地产项目区域分布不平衡

养老项目主要集中在经济发达地区，主要围绕京津翼、长三角、珠三角、川渝四个经济圈形成养老地产产业聚集区，区域地区仅有少量项目分布。

2.养老地产项目空置率较高

在上述四大养老地产聚集区，川渝地区养老地产项目空置率高达47.5%，京津翼和长三角地区空置率超过40%，珠三角地区空置率也达到36.9%。而一般养老院入住率需要达到75-85%才能实现盈亏平衡。较高的入住率导致大部分养老地产项目基本处于亏损状态。

3.养老地产融资成本、投资运营成本高

相对比发达国家，ReitS、ABS等是重要融资手段，尤其ReitS聚集了大量低成本资金。相对而言，中国企业则难以获得大额、低廉养老金支持。国家鼓励的政策性贷款、专项债券、保险资金及现有金融工具均不能成为主流的资金供应渠道。此外，受限于土地以招拍挂为主供应方式，拿地成本较高，进而导致养老地产售价过高，将大部分消费群体拒之门外。

4.养老地产相关立法和监管缺失

目前中国还没有针对养老地产进行规范的法律文件，无论从开发商拿地还是物业等配套企业的运营，都与普通商品房并无二致。相关部门也无法对养老地产开发和运营进行有效监控。

5.优质公立养老机构“一床难求”

公办养老院收费标准不高，由于是政府出资，环境选择通常较好，设备完善，周围通常也会有医疗机构，但由于公共养老资源非常有限，普通家庭用户很难享受到。

以上海静安区公办乐宁老年福利院为例，该福利院仅有167个床位，位于闹市，每月收费4000~5000元/月，较受欢迎，仅对静安区户籍老人开放。即便如此，轮候入驻的老人有时仍需排队几年。

6.私立养老机构两极分化：低端质量堪忧，高端收费过高

私立养老院分为低中高三个档次，低档养老院通常只提供生活必需品，同时存在空间较小，护理人员不足，环境设施较差等问题。

高端养老院虽然服务条件较好，但是普遍收费较高。收费区间在8000-30000元每月，对大部分家庭来说无法负担。

04、养老地产市场需求旺盛

养老地产近几年来逐渐盛行，主要由于两方面因素造成：

一是中国人口老龄化是不争的事实。截至2018年底中国65岁及以上的老人1.67亿人，占总人口比例从11.4%上升至11.9%，同时出生率为10.94%，下降至历史低点，人口老龄化加速。

二是中国公办养老床位供给不足，需要寻求社会力量、组织，通过市场消费解决中国日益严峻的养老问题。截至2017年底，每千人拥有床位数量仅有30.9张。

05、养老地产行业市场迎来全面开放

2018年9月24日，国务院发布《完善促进消费体制机制实施方案(2018—2020年)》，取消了养老机构设立许可，加快推进原有公办养老机构转为企业或者开展公办民营，支持各类主体参与市场供给。随着养老机构设立许可全面放开，民营企业进入养老地产行业设立养老机构不需报备审批，加快了民营企业设立养老机构进程，有利于推动养老产业行业发展。

06、养老地产建设三大阵营

目前参与养老地产建设运营主要包括传统养老机构、房地产商和保险机构三大阵营。其中房地产商和保险机构进入养老地产行业时间较晚，2013年，以万科、保利、绿地首创等为主房地产开发商和以泰康、新华、国寿、太保、合众等保险企业，纷纷进入养老地产行业。

万科算是养老地产行业的领跑者，2009年万科推出“随园嘉树”标志着万科迈出了养老地产行业的第一步；2013年长者社区随园嘉树面世，家庭式康复中心正式对外开放；2016年万科随园养老正式形成社区、机构、居家养老三大服务体系。保利则是全产业链介入养老地产，打造机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国养老模式。

保险机构由于长期持有大规模低成本资金，适合投资于回收周期较长的养老地产行业。发行理财类与长照类养老产品、建设大型养老社区是此类企业主要进入方式。

除房地产商和保险企业外，上市企业中，包括大族激光、易华录、上海三毛、金陵饭店等各个业务领域企业也开始进入养老地产行业，其行业投资主体呈现多样化趋势。